45城“限售”，樓市冰河時代能持續(xù)多久？

凍結(jié)樓市流動性乃超級巨變

“金九銀十”似乎已成為樓市歷史。在剛剛過去的“十一”長假，全國樓市迎來“冰河時代”。

數(shù)據(jù)顯示，長假期間，全國25個重點城市新建商品住宅成交面積為131萬平方米，去年同期為237萬平方米，同比跌幅為44%。

為了不讓樓市在這個消費旺季“抬頭”，很多城市更是提前打上強力“預防針”。9月22-23日，國內(nèi)8個城市密集加碼樓市調(diào)控措施，重慶、南寧、石家莊等6城實施“限售”。

截止到目前，全國已超過45個城市發(fā)布樓市“限售令”。從“限購令”到“限售令”標志著我國樓市調(diào)控從原來控制購買行為向控制交易行為的轉(zhuǎn)軌，并釋放強烈的、長久的樓市調(diào)控信號。

措施嚴厲，影響也殘酷而深遠

今年，國內(nèi)首個推出“限售令”的是廈門市。早在3月24日，廈門就發(fā)布規(guī)定居民新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

隨后，河北保定對一宗地進行拍賣，不僅限制最高地價，也限制最高房屋銷售價格，但最震撼的是，購房者自取得房產(chǎn)證之日起，10年內(nèi)不得買賣。“10年限售”也被認為是最嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控。

此輪限售城市中，石家莊規(guī)定：“自發(fā)文之日起新購的住房（含新建商品住房和二手房）五年內(nèi)不得上市交易”。

獨立經(jīng)濟趨勢研究專家時寒冰評論說，“這是直接凍結(jié)樓市‘流動性的強硬措施。這種措施極為嚴厲，影響也殘酷而深遠。”

很多人炒房的重要原因就是流動性。依據(jù)流動性，炒房者可以根據(jù)自己的意愿即時變現(xiàn)，而流動性一旦被凍結(jié)，哪怕是在一定期間內(nèi)被凍結(jié)，也意味著房產(chǎn)的流動性受到嚴重抑制，那些已經(jīng)囤積大量房產(chǎn)等著變現(xiàn)的人，將被“凍結(jié)政策”鎖定。這實際上是將炒房者們和他們的房產(chǎn)固化在冰河時代。

不過，這對保護銀行卻起到重要作用。2017年6月底，房地產(chǎn)貸款余額已達29.72萬億元，如果房價大幅度下跌，導致抵押品價值縮水，那么，就會損及銀行利益，甚至，威脅到金融安全。

此外，房市帶來的賣地收入、稅費收入都已經(jīng)悉數(shù)入庫，凍結(jié)這部分已經(jīng)實現(xiàn)“利潤”的房產(chǎn)流動性后，有剛性需求的人就只能去買一手房，從而繼續(xù)幫助地方政府實現(xiàn)賣地收入與各種稅費收入，構(gòu)成良性循 環(huán)。

如何避免“按下葫蘆浮起瓢”？

然而，“限售令”并非“全能藥”，依然沒有擺脫行政調(diào)控的“窠臼”。

以武漢為例，為了抑制房價，武漢已相繼出臺主城區(qū)限購、新房限價、實施預售方案備案會審制度、精裝修限價令、禁止全款買房等政策，在一定程度上，幾乎堵死新房上漲通道，保護剛需不被“誤傷”。然而上有政策、下有對策，近期武漢樓市房價雖有所降溫，但樓市花招依然層出不窮。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從去年“930”全國掀起一輪限購限貸調(diào)控后，截至今年9月30日，一年時間里全國已有近60個城市被納入調(diào)控范圍，出臺126條限購政策、166條限貸政策，累計推出各類調(diào)控政策超過200次，15個城市對于二套房實行“認房又認貸”。

在一輪又一輪調(diào)控下，起初一線城市樓市價格有所回落，卻將價格溢出效應(yīng)傳導給二、三線城市，真所謂“按下葫蘆浮起瓢”。

行政調(diào)控總會或多或少帶有這樣或那樣的缺陷，尤其無法擺脫來自地方政府本身各種利益的掣肘；它需出臺其他綜合配套調(diào)控政策措施來消弭其副作用，才能形成樓市嚴調(diào)控整體功效，不致陷入調(diào)控怪圈。

功效顯著的“限售令”亦是如此。想對樓市產(chǎn)生持久的遏制力，還應(yīng)出臺地方政府土地出讓金限價法令，盡快制訂并推出房地產(chǎn)稅，加大租賃房建設(shè)步伐等。