試論居住小區車位的歸屬

摘 要 論文堅持問題導向，從問題入手，運用實證分析、價值分析的方法，對居住小區車位歸屬的現行法規定進行評析，找出實際生活關于居住小區車位歸屬可能存在的問題，分析了居住小區車位歸屬的法理基礎，指出規劃是居住小區車位歸屬的客觀依據。論文還運用系統分析的方法，就居住小區公共配套設施歸屬問題展開分析，并提出了的相關建議：要制定科學合理、清晰明了、公開透明的居住小區詳細規劃，政府部門要依法全面履職，基層民眾要充分發揚民主，實現小區公共配套設施的共治共享。

關鍵詞 居住小區 車位車庫 歸屬

作者簡介：黨春雨，北京市科華律師事務所合伙人律師，中國人民大學法學院民商法學研究生。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.10.032

一、問題的提出

司法判例：重慶市高級人民法院對重慶市豪運房地產開發有限公司（以下簡稱豪運公司）與重慶市帝景豪苑業主委員會（以下簡稱帝景豪苑業委會）車位糾紛案，作出終審判決，認定小區地面沒有產權的停車位屬全體業主，駁回豪運公司要求歸其所有的訴訟請求。其判決理由為，帝景豪苑小區的地面停車位393個確系建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，上述停車位面積符合規定但并未計入建筑面積，也未納入容積率計算的建筑面積，故建成的地面停車位不屬于能夠辦理產權登記手續，不能登記成為特定業主所有權的客體范疇，自然也不屬于開發商可以取得產權登記的物業。因此，開發商無權對涉案爭議無產權的地面停車位進行處分，而該批地面停車位因使用共有的土地使用權，應當歸全體業主所有。

然而，現實生活中，一些新建住宅小區開發商單獨出售車位的事情屢見不鮮，車位因其稀缺性而價格較高，有的城市的居住小區中一個車位賣到了二三十萬元，有的甚至賣到了上百萬元，業主驚呼車位價格貴過房價，有的地方還出現了業主維權的群體性事件。

那么，面對司法判例與現實生活不同的狀況，值得我們深思的是，居住小區的車位的土地使用權屬于誰？開發建設成本由誰出資？車位的使用權歸誰所有？開發商到底有沒有權利處分（出售）？

二、現行法關于居住小區車位歸屬的主要規定與評析

關于居住小區車位歸屬問題，《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）第五條、第六條對《物權法》第七十四條作出解釋性規定。

我國是成文法系類型的國家，成文法的適用離不開法律的解釋，特別是權力機關的有權解釋。最高人民法院的司法解釋雖然對《物權法》第七十四條作了進一步的解釋，但是其相關條款仍有不太清晰的地方，適用起來仍然存在一定的模糊性，一些地方業主因為車位或車庫而發生的維權群體性事件，也從一個側面反映了上述相關法律條款的不足。從上述法律規定來看，有三個問題仍然值得進一步探討和澄清：

其一，現行法規定車位、車庫應當首先滿足業主的需要，那么，其次還可以滿足哪些人的需要呢？住宅小區生活的人群主要是居住小區內的住戶，車位、車庫首先滿足他們的需要，這是不言自明的道理。只有在滿足了業主停車需求的前提下，才可以滿足業主以外的人的需求。這主要是指居住小區建設了公共配套設施，如便民超市、會所、游泳場館等，在向本居住小區業主提供服務的同時，附近的居民有可能開車過來購物或消費等，這就需要停放在小區內的車位或車庫內。實踐中，有的小區的物業公司將本來緊張的小區車位作為對外營業的經營性車位，而本小區的業主沒有停車位，這是不符合物權法的精神的。

其二，建筑區劃內規劃停車的車位、車庫的產權歸屬問題。現行法規定由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定建筑區劃內規劃停車的車位、車庫的歸屬。這里的當事人是指誰？誰是出售方、附贈方、出租方？誰又是買受方、受贈方、承租方？從我國居住小區的開發、建設、銷售、居住的實際來看，開發商一般作為出售方、附贈方、出租方，業主一般作為買受方、受贈方、承租方。當然，也不排除業主、物業公司作為出售方、附贈方、出租方或者買受方、受贈方、承租方的情形。出售方、附贈方應當是車位的產權人，出租方應當是車位產權人的授權人，而且，他們還應當是小區規劃內土地使用權人或土地使用權的共有人，因為車位是小區居住房屋的附屬設施，在民法居于“從物”地位，而居住房屋居于“主物”地位，從物依附主物存在，兩者一同流轉，方可以發揮“物”的整體效用，實現“物”盡其用。現實生活中，一些住宅小區的開發商在銷售完房屋后，單獨保留小區車位或車庫。小區車位或車庫攤入住宅建設成本，但車位或車庫往往并不單獨發放“不動產登記權屬證書”，也沒有采取附贈的方式贈與給相關業主，而是由開發商單獨留存下來，由開發商或其委托的物業公司向業主出售或出租，應當說，這也是違反物權法精神的。

其三，屬于業主共有的車位的本質特性是什么呢？這些車位必須要占據一定的土地，而這些土地的本質特性就是業主共有，包括業主共有的道路、廣場，甚至是共有綠化用地改建成車位或車庫，當然應當出售、附贈或者出租給業主。那么，建筑區劃內的小區的土地使用權，有哪一些不屬于業主共有呢？主要是規劃小區內的一些附屬公共公用設施用地，如幼兒園、學校、郵局、居委會房屋用地等，這些土地往往是通過劃撥的方式，無償配置在居住小區建筑規劃區內，如果在這些土地上建設車位或車庫，當然就不能通過附贈的方式給業主。

三、居住小區車位歸屬的法理基礎與公共配套設施歸屬的建議

（一）居住小區車位歸屬的法理基礎

居住小區內的車位或車庫的歸屬問題，實質也就是居住小區的公共配套設施產權問題。不謀全局者，不足謀一域。只有一體性的考慮居住小區的公共配套設施產權問題，才能全面、正確理解居住小區車位的歸屬問題。endprint

社會上關于居住小區內公共配套設施產權的歸屬問題眾說紛云，包括許多業主也搞不清楚。居住小區內公共配套設施產權歸誰呢？

小區公共配套設施是輔助住戶居住生活的必備場所，缺少了上述必要的公共配套設施，就無法實現小區的居住功能，或者說住戶的居住品質就大幅度下降。一個全面完整的配套設施主要包括社區服務設施、商業服務設施、文化體育設施等。

小區公共配套設施產權歸屬問題，主要看公共配套設施所占土地使用權的歸屬，以及相應的“地上物”由誰投資。

其一，關于公共配套設施所占土地使用權的歸屬問題。首先，房地產開發商通過出讓的方式依法獲得國有建設用地，然后申領建設工程規劃許可證、施工許可證開發建設房地產，主要包括建設住宅樓和相關公共配套設施，建成后再向購房需求者出售商品房，同時也轉讓了相應的土地使用權。當居住小區商品房銷售完畢時，也就意味著開發商將居住小區的居住房屋及其占用土地都轉讓給了所有業主，意味著將居住小區相應的公共配套設施及其占用土地轉讓都給了所有業主，這是因為，居住房屋與相應公共配套設施必須一同流轉。

其二，關于公共配套設施建設成本出資者問題。《商品住宅價格管理暫行辦法》相關條款規定，居住小區公共配套設施成本攤入商品房成本價格。那么，當房地產開發商將房屋及相關公共配套設施銷售給廣大業主后，公共配套設施的產權就應當歸居住小區全體業主共同共有。小區公共設施屬于業主共有是物權法的一個基本規則，這是基于一個小區缺少必要的公共設施就無法實現小區正常居住功能的理由。

（二）居住小區公共配套設施歸屬的建議

以居住小區的規劃作為判定小區公共配套設施歸屬的客觀依據。是否為小區居住功能要素作為判別小區公共設施產權歸屬，在理論上應該沒有爭議，但操作需要簡單明了的標準。操作層面上，以規劃作為判別小區公共設施產權歸屬，應該是惟一務實、合理、可行的標準。所有的小區都必須規劃，規劃一定要考慮小區的各種需要以滿足小區居住功能，規劃必須符合物權法的規定，具有法律約束力，在這基礎上，規劃明確劃定小區公共設施歸屬于業主共有的部分，防止小區公共設施產權歸屬糾紛。

要制定科學合理、清晰明了的規劃。制定規劃說起來容易做起來難。比如，我國城鄉建設方面，土地利用規劃和建設工程規劃時常發生矛盾沖突，國土、規劃部門合并，大部門制改革應當是克服城鄉建設過程中各部門、各環節矛盾沖突的方向。要真正落實《城鄉規劃法》所規定的規劃種類及其編制、修改主體等制度，編制完備后要及時公布，讓規劃及建設成果惠及每一個社會公眾。規劃部門不得隨意改動規劃，不經法定程序擅自改動規劃無效。一個具體的詳細規劃更是要讓利害關系人及時、準確、全面的了解和知曉，居住小區的規劃一經公示，非經業主委員會決議同意，不得變動。居住小區規劃作為購房必查文件，必須透明公開，購房者在知道了居住小區哪些公共配套設施將屬于或屬于業主共有后，就能自主核算房價作出是否購買的決定，并能夠清晰行使自己的產權，堅定的維護自己的產權。

在我國城市化建設規模大、進程快，由于沒有現成的先進成果和經驗可供借鑒，城市建設和管理都是粗放式的，特別是居住小區配套設施缺乏科學、詳細的規劃、設計方案，或者是對投資建設主體缺乏明確規定，到底是“誰投資、誰所有”？并不清晰，而是十分模糊，從而導致小區配套設施要么未建成，要么建成后未驗收交付，后續的產權登記與收益關系以及后期的經管管理更是處于無序狀況。產權登記取決于土地規劃所規定的土地產權主體，土地產權主體又決定了土地附著物的投資主體。小區公共配套設施作為“從物”必須隨著廣大業主的房屋“主物”一同流轉，這是物權法確立的基本規則。只有很好的解決前面四個環節的問題，公共配套設施的后續管理問題就迎刃而解，比如，明確了小區車位或車庫的產權歸業主共有問題，關于小區車位或車庫的使用與收益問題，相信業主們一定會制定更加公平合理的規則！

注釋：

小區地面車位歸屬起紛爭，重慶高院判歸全體業主.重慶時間號.http：//news.ifeng.com/a/20170309/50764622_0.shtml.2017年7月30訪問.

孟勤國.如何判別小區公共設施的產權歸屬.中國審判.2013（4）（總第86期）.86，87.

參考文獻：

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[5]法律出版社法規中心編.中華人民共和國物權法（注釋本）.北京：法律出版社.2017.endprint