恒大集團盈余管理問題研究

王曙光+張思雨

【摘要】在我國經濟飛速發展的十幾年來，房地產行業一直位于支撐經濟的中流砥柱地位。而在房地產行業中，大小企業無數，恒大集團作為近十年來利潤增速最快的企業自然有它獨特優勢和管理模式。而利潤增長相應帶來的就是盈余管理問題，也是企業股東、外部投資者尤為關注的問題。研究房地產企業的盈余管理方式有利于規范企業盈余管理程度，促進資本市場健康發展。本文通過對恒大集團2011～2016六年的年度財務報表數據進行分析、比較，總結其在盈余管理上的方式和特點，并在文末對恒大集團盈余管理提出兩點建議。

【關鍵詞】盈余管理 恒大集團 資產減值

房地產行業近年來的持續不斷發展使其成為一個高收益行業，而恒大集團更是行業內的佼佼者。作為一個蓬勃發展的房地產企業，其資金周轉需求與金融市場有著密不可分的關系，而在市場上獲得資金的前提是有可觀的收益和良好的信譽。因此對恒大集團的利潤特點進行分析以及研究其盈余管理行為和手段，成為研究我國當前經濟金融環境的一個重要方面。

一、恒大集團概況

恒大地產集團有限公司成立于1997年2月，是中國恒大集團的下屬控股企業，是集團性的地產業務平臺，總部位于中國廣州。恒大集團是是一家以民生住宅產業為主，集商業、酒店、體育及文化產業為一體的特大型企業集團，企業員工達8萬人。2006年，在全球經濟一體化的背景下，恒大地產集團全面實施國際化精品產業戰略，通過引入淡馬錫、德意志銀行、美林銀行等國際投資者，為公司高速發展提供充足的資金支持。2009年，恒大在香港成功上市（股份代號HK03333），成為在港市值最高的內地房地產企業。2016年，公司完成了多元化發展的產業布局，集團已經完成“地產、金融、文化旅游、健康”四大產業布局及“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型，銷售額達2114.4億，總資產達到13508.7億元。2017年7月在《財富》世界500強企業中躍居338位。恒大是中國土地儲備最大的房地產企業，項目所在城市基本為區域經濟中心，住宅剛性需求潛力巨大，經濟規模及發展速度全國領先。2017年，恒大地產開始由“規模型”向“規模+效益型”轉變。在戰略和資源的雙層優勢下，恒大集團在未來的房地產市場上必然占據領軍地位。

二、恒大集團盈余管理方式和手段

（一）延后收入確認時點

在我國《企業會計準則》中，規定了確認商品銷售收入的相關原則。在恒大集團的年報附注中，在“收入”部分對如何確認收入做出了明確規定，當同時滿足準則中一般確認條件以及下述條件時，本集團才確認銷售商品收入。首先，恒大集團已經出售了商品，并且商品上附加的風險和報酬都轉移到了購買方；其次，恒大集團對售出的商品不再有管理權，也不對其加以控制；再次，恒大在收到簽訂的銷售合同中的首付款和明確了剩余房款的付款方式時確認銷售收入，即在房地產竣工并通過驗收取得購買方提供的付款證明時予以確認。

在我國，房屋的銷售合同一般是在項目竣工前簽署。在項目竣工前簽署合同的情況下，就存在客戶驗收之后對房屋不滿意可能要求退款甚至退貨的情況，從這層意義上來說，房地產企業也不能僅憑銷售合同的簽訂來確認收入。在房地產行業中普遍存在預收款這一環節，當工程尚未完工，無法確定房屋的具體大小和其他細節，房屋所有權所附帶的風險和報酬此時還在企業身上，尚未轉移給客戶。這種情況下，房地產企業依然持有房屋的控制權和管理權，但由于工程的成本費用無法準確計量，因此從客戶處收取的預收款項不能確認為實際收入。從法律上來講，訂立了正式的銷售合同之后即使商品尚未交付契約也已經成立，但是在房地產行業中，商品尚未交付、尚未得到客戶的驗收，就意味著房屋的風險和報酬尚未轉移，不能確認銷售收入的實現。特別是恒大在2015年推出了“購房后規定期限內無理由退房”政策，購房者有一定期限考慮是否需要退房，這樣一來使銷售收入更加難以確認和計量。

當企業的工程項目竣工驗收并與客戶簽訂了銷售合同及相關手續后，應當將預收款轉入營業收入，以此作為收入確認的時點。但一般房地產企業都會拖延房屋的竣工結算時間，以此拖延收入確認時點，常用的手段有拖延項目相關手續的辦理或竣工結算，以此減少稅款，從而進行盈余管理。

（二）調節相關成本、費用

恒大集團在成本、費用環節進行的盈余管理主要表現在以下方面：

首先，從早在2010年的公司部門結構就可以看出集團對資金的嚴格監管和控制。恒大集團總部的財務管理人員為117人，而資金監察及成本控制人員占比高達24%。這些人員對整個企業的成本和費用問題進行管理，對成本進行分析和管理控制，從而使整個公司自上而下的將管理、行政等相關費用控制在較低的合理范圍內。成本管理部使企業內部各項流程更加規范化和標準化，提高了企業對成本管理的能力，使得企業更加高效的運行。

其次，總公司對地方分公司具有絕對控制權。在“總部—地方”公司的兩級架構中，總部全面決策各項業務，地方公司負責執行落實。從項目決策到材料采購都是總公司統一進行批示、決定的。沒有把權力下放到地方公司，意味著避免了下一級公司利用采購權力牟取私利的可能性。單一環節采購，可以把管理成本降到最低。集團制定并修訂了一系列關于工程采購和供應商管理的辦法和細則，由此規范采購過程中的業務操作，并實行了戰略合作、招投標等多種采購模式，使企業的采購環節更高效、規范、透明，不僅提高了企業的專業化程度，也有效地降低了企業在采購環節需要消耗的人力物力，降低了采購成本。

最后，恒大對購房者有明確的定位，其產品定位為首次置業者和自住的普通老百姓的需求，定位明確、薄利多銷、滿足剛需。恒大的市場定位是將產品定位在中高檔，并在顧客中樹立物美價廉的品牌形象，來爭取在市場競爭中占據有利位置。只有強化客戶的需求，準確地對客戶進行定位，才能充分發揮企業的價值，同時降低工程項目的建造成本和銷售費用。在恒大的產品定位深入人心之后，購房者不必貨比三家而直接選擇恒大，銷售費用等成本自然會下降。endprint

（三）利用資產減值

新出臺的《企業會計準則—資產減值》第十七條明確規定，“資產減值損失一經確認，不得在以后的會計期間內轉回。”這大大減弱了企業的經營管理者通過資產減值損失調節利潤進行盈余管理的能力，限制了企業通過濫用計提或轉回資產減值損失進行盈余管理的行為。在原會計準則下，很多企業經常通過對資產減值準備的計提和轉回，來對當期利潤進行人為調整。而新會計準則規定固定資產、在建工程和無形資產等項目，在計提減值準備后就不能再轉回，只能在相關資產處置時進行轉回處理。這樣的規定極大地遏制了房地產公司利用計提和沖回各類資產減值準備來在各會計期間之間調節利潤的企圖。

在房地產行業中，企業可以與關聯方企業簽訂租賃合同將房地產或存貨轉變為投資性房地產，使用公允價值進行后續計量。同時將己計提的固定資產減值準備予以轉回，并且不用計提固定資產的折舊費用。企業再通過將此投資性房地產轉為自用房地產，轉換過程中發生的公允價值與賬面價值間的差額計入當期損益或所有者權益，再繼續對其計提折舊。也就是說，房地產企業可以通過以上的轉換方式，規避企業會計準則中關于資產減值損失的規定，能夠取得由公允價值變動帶來的收益。恒大集團在2014年收購金額大幅增加，2015年出售金額大幅增加。這兩年恰好是在《會計準則—資產減值條款》頒布的當年和次年，所以該集團房屋、建筑物同關聯方的交易存在盈余管理的可能性。

三、恒大集團在盈余管理中需要注意的問題

（一）把握盈余管理的力度

盈余管理在一定程度上可以提高利潤，美化報表。但如果過度的進行盈余管理，就有違背會計信息真實性、可靠性的可能。所以把握盈余管理的力度，不要一味追求報表數據的可觀性，而違背了基本的會計準則。同時提高企業承擔社會責任的意識，不要為了追求利益棄道德、法律于不顧。

（二）優化企業內外部環境

完善企業管理層結構，健全企業內部監督機制。健全的企業結構是財務規范化操作的前提，加以內部監督機制的雙重管理，保證財務信息的真實有效。同時增強外部投資者的財務概念，改變以往投資者對利潤的一味追求，而應該結合企業多方面報表數據，放眼全局評判一個企業的發展潛力和能力。

參考文獻

[1]徐犖.我國房地產行業上市公司盈余管理問題研究[D].西南財經大學，2013.

[2]袁韶卿.利用資產減值準則影響盈余管理的案例研究[D].吉林財經大學，2016.

[3]柯萍.房地產行業上市公司盈余管理研究[D].中南民族大學，2011.

作者簡介：王曙光，男，青島理工大學，教授，研究方向：財務管理理論與實務；張思雨，女，青島理工大學，碩士，研究方向：財務管理理論與實務。endprint