養老地產發展模式與策略研究

徐發輝

[摘要]老齡化是我國社會發展過程中面臨的嚴峻問題之一。養老地產是社會養老的一種重要形式，而融資問題已成為制約其發展的主要瓶頸。養老地產發展的重要依托與路徑來源是養老地產金融化。養老地產不僅具有經濟性，還具有公益性與福利性，能夠在一定程度上幫助解決養老問題，本文主要針對時下養老地產發展模式與策略進行分析，旨在為時下養老地產發展創建良好的環境。

[關鍵詞]中國養老地產；發展模式；發展策略

近年來，我國人口老齡化日趨嚴重，我國已經進入老齡化社會，且老齡化速度日益加快。養老地產又被稱之為企業盈利型老年住宅，蒹具地產開發、金融創新、商業地產運營以及養老服務的屬性，該地產的開發經營模式具有一定的立體型，與房地產開發、商業地產的運營以及養老服務、金融創新相結合。此外還有眾多的配套設施，如超市、醫院等，整個產業的綜合運作能夠提高養老服務的質量與專業水平。文章從多角度對比分析其未來發展策略方向。

1、中國養老地產現況分析

根據最新人口普查結果顯示，我國老年人口（≥65歲）在總人口中能占到8.87%的比重，與第五次普查結果相比上升了1.19%。中國由于人均GDP比較低，根據人均GDP增長的初步測算，我國進入養老地產的快速發展期，養老市場將創造出新一輪的創新及變革。為了緩解老齡化對我國經濟發展造成的壓力，我國應當重視養老地產的建設。

老年地產運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年地產的經營成敗，養老地產的市場定位應該遵循兼顧老年人養老與公共設施共享的原則。目前房地產公司、保險公司以及國內外養老機構等都逐步開始參與到養老地產及社會發展中，但是我國的養老地產并未形成系統、完整的結構，受到多方面因素的影響，養老地產發展面臨即將呈現井噴狀態的老年住宅需求。

2、中國養老地產的發展模式

2.1土地獲取

土地是地產業發展的前提與關鍵，土地的區位、規模、性質等都會影響養老地產的經營狀況，養老地產屬于綜合性用地，既有居住性質，又有商業與服務的性質，因此以現有的劃分方法無法合理規劃養老地產的用地。由于土地性質與劃分的問題，很多養老住宅難以真正達到養老的目的，其銷售不得不另尋途徑，例如重慶羊鹿山養老產業園由于性質不明確，在銷售中僅能以小產權房的形式出售。如果選擇在集體用地進行建設，那么雖然可以獲得成本優勢以及供應量的優勢，但是卻存在一定的政策風險，且位置相對較為偏遠。

2.2產業融資

我國雖然一直提倡發展養老地產，但是在政策上卻沒有給出明確的發展方向與法律保障，因此在產業融資模式中，融資成為養老地產的發展的瓶頸。第一，融資主體的問題，近年來國家養老服務機構、醫療機構以及政府財政在養老地產建設中的參與度仍然較低。第二，融資方式與融資渠道的問題，養老地產自身具有投資大、收益慢等特征，因此融資上面臨著一定的困難。

基于這些問題，我國養老產業在產業融資方面應當做到，第一擴大融資生體，鼓勵養老機構等組織參與到養老地產的投資中，拓展融資渠道，創新自身的發展模式，積極尋求政府的幫助，與國內外的企業或機構展開合作，發起長效基金，豐富融資形式，促進養老地產的長遠發展，借鑒國外優秀的發展經驗，將其應用到我國的養老地產企業發展中。

2.3產業經營

投資與經營結合兩種模式。我國的養老地產業發展尚不成熟與完善，因此大部分建設都采用投資與管理相結合的模式。

以盈利方式為依據可將養老地產經驗模式分為物業租賃、物業銷售、租售結合、住房反向抵押、會員服務銷售等類型。

3、中國養老地產的發展策略

3.1政府應率先落實相關的政策法規

為了促進養老產業的有效發展，政府應當率先制定相關的政策、法規并將其落實。另外，我國養老產業在發展的過程中還面臨著城鄉差異大、公私養老機構在體制方面不平衡等問題，政府應當適當對參與養老地產建設的企業予以政策與經濟上的支持，促進其建設工作的展開，尤其要重視用地與融資方面的政策扶持，幫助企業走出瓶頸。

3.2實現經濟效益與社會效益的共贏

養老地產的參與者應當將提供有效的養老服務作為建設的中心與重點，提高自身的責任意識，承擔起自身應負的社會責任，努力實現經濟效益與社會效益的共贏。企業在發展過程中應當做到：促進養老產業發展模式的創新，提高金融化的發展水平，以示范企業帶動整個行業的標準化發展；加強養老地產開發，為老年人口提供中高端服務，滿足社會對養老的需求；為政府機構設置的處于中低端水平的養老服務提供幫助，促進其服務標準、服務機構、管理體系的規范化與高端化。

3.3推動養老地產經驗發展模式創新

因此，我國應當對企業的發展建設予以扶持，使企業能夠發揮出自身的優勢，因為近年來我國養老地產業雖然取得了一定的成績，但是卻沒有標桿式的企業。我國可以將國外具有豐富經驗的養老服務機構引入，使其能夠帶動我國的養老地產健康的發展，提高養老服務的金融化水平。

4、養老地產和金融的高度融合是未來養老地產發展的方向

養老地產的金融化模式有：養老地產證券化。對于開發商而言，房地產證券化可以把地產項目設計成證券產品出售給投資者，以迅速套現，資金流動速度將會大幅加快，利用證券化工具改善房企的資金壓力。產權置換股權。置換股權是指開發商用現金、產權或“現金+產權”的方式將旗下房產與入駐的上市企業或者是擬上市企業進行股權置換，進而通過資本市場獲得更高投資回報。以及發行資產抵押債券，發行標準化證券等形式。

由于養老地產用地性質和服務特性，養老地產開發資金鏈壓力巨大，因此必須加快金融創新，提高資產流動性。養老地產和金融的高度融合是未來養老地產發展的方向。

結語：

本文主要分析了我國目前養老地產的行業發展狀態，對于養老地產的運營模式做出分析，我國的養老地產尚處于初級階段，無論是在土地獲取、產業融資還是產業經營的模式上都存在著一定的問題，因此在未來的發展建設中應當對其予以高度的重視。要學習國外的先進政策措施和發展模式以提高自身的管理水平，促進養老產業的健康有序發展。