打造可持續發展的上海地鐵商業

文〡王 超

打造可持續發展的上海地鐵商業

文〡王 超

地鐵，作為城市交通的動脈，不僅是便捷的交通出行工具，更將城市商業無縫銜接，逐漸形成一個龐大的地鐵商業網絡。而地鐵商鋪，不只是為顧客提供單純的購買需求，更是整個軌道交通文明建設的補充和延伸。下文簡要剖析上海地鐵商業的過去、現在及未來。

01

機構及現狀

上海地鐵商業管理事業部現有在職員工66人，內設六部一室：綜合辦公室、安全服務部、項目開發部、營銷策劃部、客戶服務部、自助業務部和設備保障部。商業管理事業部隸屬于上海申通地鐵資產經營管理有限公司，主要負責軌道交通沿線站點、地下空間及站廳內的商業場地租賃、經營和管理。

上海軌道交通商業面積約5萬平方米，其中站廳商業面積占三分之二，直接經營商鋪近600個，自助設備近3000臺，整層商業共11個商場。2011年上海地鐵商業營收首次破億，2013年實現2億元的飛躍，占全國軌道交通商業總收入的34%，位居全國各城市地鐵商業收入榜首,但2013年后增幅明顯放緩，如何打造可持續發展的上海地鐵商業，這值得關注。

目前，針對地鐵商業設施的設置規范有：一是上海市人大2013年11月21日上海市第十四屆人民代表大會常務委員會第九次會議修訂，于2014年1月1日實施的《上海市軌道交通管理條例》第25條；二是市政府2009年22號令《上海市軌道交通運營安全管理辦法》第十六條；三是市交通委滬交法【2002】第525號發布，滬交法【2006】第442號第一次修正，滬交法【2011】200號第二次修正的《上海市軌道交通車站商業網點管理規定》。在上述法規的指導下，上海地鐵商業的設置原則為“四個化”：開發規范化、管理網絡化、定位品牌化、經營連鎖化。

軌道交通資源資產經營開發要取得更長足的發展，除了必須與各品牌零售伙伴保持更加緊密的合作關系、著力于服務功能的不斷提升外，還必須堅定地按照“四個化”的經營思維模式，不斷拓展經營領域、深化合作共贏，進一步打造便捷人性化的軌道交通綜合服務網絡。

02

品牌

“METRO MORE”——不止是便利……。

地鐵的商業網絡為各種品牌提供了一個強大的發展平臺，同時推動地鐵商業自身成為一個上海城市商業的品牌。地鐵商業提供給人們的將“不止是便利”，而是一種特有的生活方式：更放心的商業信譽、更現代的服務管理、更優質的品牌客商、更豐富的商品選擇以及更舒適的購物環境。軌道交通商業將不僅是運營的補充，它代表了一個城市商業品牌的網絡，更是城市生活的延伸。

站廳商業

站廳層是地鐵商業的主營業務板塊，通過這個窗口能直接為乘客提供便利，也能第一時間展示客戶的品牌形象。人民廣場換乘大廳是集食品、咨詢、便利、文化于一體的綜合服務商區。人民廣場大三角平臺上，麥當勞、凱司令、宜芝多的錯位經營，使得整個平臺的業態結構更為完整。

品牌布局上，除了原先一直緊密合作的全家便利、宜芝多、克莉絲汀、來伊份等品牌外，上海地鐵商業進一步與中高端市場接軌，成功引進星巴克（2號線靜安寺站）、莉蓮蛋撻（徐家匯站）、天使之橙（人民廣場大三角）等消費者接受度高、耳熟能詳的成熟品牌。品牌店的陸續開張，在進一步刺激盤活地鐵商業整體品牌市場注入新活力的同時，也豐富了上海市民乘客的選擇。

整層商業

地下空間商業以定位精準、主題鮮明、特點突出的主題商場為主，同時不斷延續和深化地鐵站廳的服務便民理念。四通八達的地下街將各個街區、辦公樓與地鐵連接起來，形成一個主題商場、大型超市、餐飲、停車場甚至圖書館等文化網絡一應俱全的地下綜合商業圈。

站點商業設計以消費者訴求為主導、旨在配套輻射周邊社區及大型商圈，運用多種靈活的經營模式組合，引進多種豐富業態。以商業型、數字化、休閑式為定位，并建成以現代商業和多媒體產業為主導的，兼有商務、休閑娛樂、文化和商務功能為一體的商業中心。

上海地鐵購物節

由上海地鐵商業聯合各大品牌聯手打造的“地鐵商業購物節”迄今已成功舉辦六屆，它不僅為參與的品牌客商提供了交流平臺，其優惠力度更是在滿足了不同消費者的多樣需求的同時，豐富了上海地鐵商業在“網絡化、品牌化、連鎖化、差異化”的全新經營管理模式下的服務品質。

上海地鐵商業2017年第六屆購物節，充分利用上海地鐵自媒體平臺，通過官網、官微、官博等渠道，營造上海地鐵自媒體全面互鏈。把上海購物節打造成為以傳播品牌文化、創新品牌營銷、促進品牌消費為一體的平臺，不斷提升上海地鐵商業的品牌形象，針對上海地鐵乘客開展了形式多樣的特惠活動，為消費者提供放心舒適、便捷有序、豐富溫馨的地鐵商業服務。

客戶答謝會

為進一步深化合作，促進地鐵商業持續健康發展，同時感謝各位客商給予我們工作的理解和支持，事業部先后四次召開客戶答謝會。答謝會為眾多客商提供了一個交流學習的平臺，各客商在會上與大家分享品牌入駐地鐵商業后的感悟感言及在地鐵商業中的發展設想與創新之路。

上海地鐵商業的發展將以分階段進行推進，這需要極為專業化的商業經營與統一的布局規劃，并在商業合作經營模式上不斷尋求新的突破。新的商業合作模式必須著眼于地鐵商業與商戶的長期共同發展和互助共贏，才有利于加強地鐵商業與品牌租戶的合作關系。

上海地鐵商業——宜芝多

03

管理

基于目前的現狀，上海地鐵商業也在不斷地反思及調整策略，提升安全能級。

重點監管場所的整治

2015年1月，為進一步落實上海市委市府提出的加強地鐵安全工作精神，整改了上海火車站1、3號線長通道，在整個春節期間停業兩個月，并將該商場列為重點管控對象，每年提升設備配備能級并在原有基礎上增設保安人員加強現場管控。這些措施都得到了市府的認可。

全網絡商業持續排摸整改

每年持續排摸地鐵商業資產及設施設備情況，主動拆除對運營造成影響的商鋪，調整業態，優化店鋪形象。2010年以來，為提升運營安全能級保駕護航，積極配合圓滿完成世博會等重大活動，對全線商業網點及設施設備進行梳理、排摸和優化調整，僅2010年就拆除400余間商鋪。2010年以后，又先后對近40座車站內的商業網點及自助設施開展移位及拆除，直接經濟損失累積逾千萬元。這些措施不僅是市府、集團和運營的要求，更是配合地鐵運營的主動支援和保障。通過每年網絡化排查和優化整改，上海地鐵商業已基本清除個體戶、小商販等商戶，調整了服裝、箱包等業態，形成了目前的網絡化格局。

優化調整自助機具

自助機具的調整是地鐵商業日常管理工作的重中之重，每年為配合線路建設、線路換乘客流調整、車站設施布局改造、消防安全能級提升而即時調整與拆除的自助機具多達上百臺。除了營收的直接損失外，對于商業團隊和運營商而言都是人力、精力上雙重損失。

文明商鋪創建與從業人員培訓

自2014年伊始，在全網絡客商中開展了“上海地鐵文明商鋪”創建活動，該項活動是創建地鐵文明車站的重要組成部分，更是集團和資產公司新一輪市文明單位創建工作的重要載體。活動中，參建品牌投入積極、服務軟實力持續提升、店鋪細節管理更進一步，已逐步形成了“領導重視、組織完善、推進有序、客商配合”的良好格局和積極向上的氛圍。

除日常安全管理工作外，加大對地鐵商業從業人員培訓的力度。2015年將滅火器實訓演練加入培訓；從業人員培訓教材的修訂工作也在持續開展，每年都會根據實際情況修編。

設施設備升級改造

上海地鐵商業設施設備的改造升級從未停止，每年都會編制老線優化計劃，增加站廳商鋪的消防噴淋設備，不斷追加整層商場的消防、照明、安保等配備，近幾年累積投入已逾千萬。

橫向聯動，交流互通

不定期與運營、消防、治安等橫向關聯單位召開聯席工作會議也是上海地鐵商業日常工作的重要組成部分，通過聯席會議提升工作效率，增進理解與溝通。

借助外腦，探索先行

每年積極與高校積極開展合作，總結上海軌道交通商業消防安全的科研項目，分析目前軌道交通商業場地審批和安全管理標準，集合上海軌道交通商業場地特點，按照體系標準，實施建立第三方安全評估標準設計。通過軌道交通商業場地第三方評估標準體系，結合科研研究成果，探索、改進和開展上海軌道交通商業場地第三方評估的具體實施，這促進了上海軌道交通商業經濟的發展和安全。

04

合作創新

一是打造百店模式。上海地鐵商業的定位依舊是傳統的實體商業，營收是靠每平米積攢而來，如今規模已初步形成了百花齊放、百家爭鳴的業態和品牌格局，并與地面零售業逐步接軌。2014年，上海地鐵商業嘗試加盟了全家便利，2015年成功鋪設全家便利地鐵百店，2016年后，又增加了周黑鴨與宜芝多的雙百店計劃。

百店模式并不是單純意義上的數量擴張，而是因地制宜，在多方面的創新與摸索，嘗試與失敗中不斷完善的，不論是從場地規劃到消防報批，還是搭建裝修到成本分攤，最后再到租金定價和合作模式，每一次的創新都是打破傳統地鐵商業的流程與模式，每一次的嘗試都是顛覆傳統意義上合作與經營。目前雙百店項目順利推進中，可以說“百店”在租金貢獻率及商鋪總量拓展上為上海地鐵商業實現了切實的增長，也看到了長遠可持續的發展。

二是強強聯手。近兩年來，上海地鐵商業注重與知名商業地產公司的聯動，希望通過“強強聯手”的方式，達到形象效益最大化的目標。徐家匯東急項目、南京西路太古項目的先后落地標志著上海地鐵商業正在與國際化的商業地產市場不斷接軌。2016年末，引進了日本東京急行電鐵株式會社入駐；與太古集團合作的南京西路商業項目，即將在2017年底進行試營業。

三是自助類求穩不求價。2009年，上海地鐵商業主動轉型，對接市場，通過設置不同類型的商業自助設施來填補原來的商業空缺。此外，引進了多家銀行進駐上海地鐵布設ATM機，同時，從商鋪改造精品化的角度出發，引進有工作人員的銀行網點。經過八年多的不斷摸索調整，上海地鐵自助商業設施不僅在體量上已經躋身全球軌道交通商業中的佼佼者，也占據了商業營收貢獻的半壁江山。

今年起，自動機在地鐵商業投放需經過一至兩個月的試放環節測試和評估，在試放期間，匯總各部門及運營、客戶等多方的試放意見，綜合評估后得出是否適合在地鐵投放的建議。

近年來，自助類招投標活動亮點多多。為了避免選點布局不均的情況發生，每個打包方案都全面覆蓋了車站的站廳及站臺點位，按照一定的比例標準設置方案，以此種方式消除競標人在選擇打包方案時某一段布點空缺的顧慮，還能使得最終中標方形成公平競爭的良好氛圍。

上海地鐵將在文化傳導、創建和諧溫馨的經營環境方面走出新的印跡，全面激活和繁榮地鐵商業，以舒適的購物環境、周到的管理服務、便捷的購買方式為申城注入鮮活的服務生活新模式，全面打造可持續發展的上海地鐵商業。

設置不同類型的商業自助設施

此文為上海申通地鐵資產經營管理有限公司總經理助理、商業管理事業部總經理王超在東錢湖論壇2017年會中的發言。