基于稅種聯動關系的房地產項目稅收籌劃研究

沈凱

房地產開發是一項開發時間比較長的項目，其中會涉及到很多的稅種，這就需要相關企業在各個稅種的聯動關系下對項目稅收進行籌劃，這樣才能夠降低自身的稅負。本文就對房地產中的主要稅種進行分析，進而在稅種聯動關系基礎上提出房地產項目稅收籌劃方式。

一、房產項目相關的稅種

房地產開發項目的整個過程中有增值稅、城市維護建設稅、土地增值稅以及企業所得稅等等相關稅種。這些稅種類型都會對企業利潤進行一定影響，其中具體的稅種分析有以下一些方面。

（一）項目開發建設相關稅種

房地產項目在建設時涉及到的相關事項有項目設計、監管、建設以及土地獲取等等，在這個階段中包含的稅種具體有契稅、耕地占用稅以及個人所得稅等。房地產開發企業獲取的土地與房屋等相關項目需要依據各自稅種的稅率進行繳納，其交稅時間是產生產權轉移的時間，基數一般是不動產成交價格。除此之外，若是房地產開發相關企業牽涉到的自行建設項目，要根據提供的稅務勞務或購買的商品價格進行繳納。另外，對支付設計費、建筑安裝工程費、基礎實施費等成本時取得的增值稅進項稅發票，可留待日后銷售環節進行銷項稅進行抵扣，稅率為6%、11%、17不等（拆遷補償費、排污費等不能夠抵扣進項稅）。

（二）項目銷售相關的稅種

在這個階段中涉及到的稅額比較大，依據商業業務相關的需要繳納不同稅種。如增值稅、城建及附加等，除此之外，對將土地的使用權或房屋建筑物進行轉讓、贈與、抵債等行為的，需要繳納土地增值稅與印花稅。若是將讓房屋建筑當做股權利益進行分配的，還需代扣代繳個人所得稅。

房地產企業的稅金繳納時間不盡相同，如增值稅是按照納稅義務發生時間的次月進行申報繳納；企業所得稅是按季度預交，年末匯算清繳；土地增值稅是在收到房款時按一定預征率預繳，土增清算后繳清余下的稅款；個人所得稅是在發放職工薪資時進行繳納等等。

二、稅種聯動關系中房地產項目稅收籌劃

（一）房地產項目涉稅稅種聯動作用

房地產項目涉稅稅種中，其中的增值稅是城建稅和教育費附加稅基，而增值稅減少則會讓城建稅和教育費附加降低。土地增值稅扣除項目中包含城建稅和教育費附加，其降低能夠增加土地增值稅稅額。在對企業所得稅進行計算時，城建稅和教育費附加等都屬于是稅金和附加，這些稅務的降低會增加企業應該要繳納的所得稅，從而導致企業所得稅增加。而這些稅種變化均會對項目凈利潤進行影響，其中增值稅與城建稅教育費附加成正比。而土地增值稅與城建稅教育費附加成反比，應該要繳納的所得稅和土地增值稅成反比，其和企業所得稅成為正比。

（二）稅種聯動關系凈利潤模型建設

房地產開發項目中的各種稅種之間聯動關系對稅收籌劃措施有效性有一定影響，會讓其有效性難以被判斷與估計，所以就需要建設凈利潤模型，以此對稅收措施有效性進行相關的檢驗與深入的分析。根據房地產項目涉稅稅種聯動作用進行分析可知，其模型的建設可以進行下面的一些假設與設置。房地產企業使用的方式一般是設計計稅方式，其中增值稅稅率是11%。土地增值稅扣除項目中房地產開發費用，中契稅會計入到開發成本中。而印花稅與土地使用稅會計入到管理費用中，房地產項目所在地城建稅稅率是7%，教育費附加征收率是3%，其中地方稅附加征收率是2%。依據當前營改增政策與房地產項目凈利潤計算過程，其在模型設置方面需要制定一些變量項目，具體的變量有土地出讓金，還有則是取得土地使用權時支付的相關金額。除此之外還有項目開發成本，其中包含稅務方面的費用，還有則是期間費用中能夠抵扣的增值稅進項稅額和銷售收入等相關的變量。在對相關的模型進行建設的時候，需要依據企業會計準則。房地產項目在出售之后，其中凈利潤計算公式如下：不含銷售收入減去不含稅項目開發成本，然后再減去不含稅期間費用和企業所得稅等等。在這個計算公式中的稅金和附加一般是指城建稅和教育費附加等相關的稅種。

三、結語

隨著房產行業逐漸火爆，房地產開發企業在開發項目時涉及的稅務內容很多，在這種情況下企業繳納稅款也很多。企業若是要獲取更多經濟效益，就需要對自己項目開發涉及到的稅種進行研究，并且在其稅種聯動關系基礎上進行稅收籌劃，這樣才能合理建設凈利潤模型建設，并且在此基礎上對其進行有效籌劃。（作者單位為重慶高科集團有限公司）