對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題的分析

白東旭

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，其中房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的組成部分，其自身價(jià)值越來越高，成為企業(yè)投資選擇的一部分。房地產(chǎn)市場異常活躍，持有房地產(chǎn)能夠用于自身管理和銷售，且能夠從中賺取租金、增值收益。為了規(guī)范房地產(chǎn)投資會(huì)計(jì)處理，財(cái)政部門頒布有關(guān)準(zhǔn)則，專門對(duì)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)予以規(guī)范，做到有據(jù)可依。文章初步了解投資性房地產(chǎn)概念及其會(huì)計(jì)處理現(xiàn)狀，分析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：投資性；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)處理；問題

現(xiàn)如今，我國正處于市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，會(huì)計(jì)在企業(yè)發(fā)展中的重要地位逐漸上升。但企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，往往將投資性房地產(chǎn)視為普通固定、無形資產(chǎn)，采用折舊、攤銷方法實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的轉(zhuǎn)移，難以充分體現(xiàn)出資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，且無法反映出企業(yè)的利潤與經(jīng)營現(xiàn)狀，存在諸多不合理之處。因此加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)踐進(jìn)行針對(duì)性處理，能夠?yàn)楣芾碚咛峁┛煽啃畔ⅲ瑸槠髽I(yè)決策提供科學(xué)依據(jù)。

一、投資性房地產(chǎn)概述

所謂投資性房地產(chǎn)，是指賺取租金、資本增值，或者兼有的房地產(chǎn)。在實(shí)踐中，投資性房地產(chǎn)可用于單獨(dú)計(jì)量、出售。以往，我們習(xí)慣將此類房產(chǎn)視為固定資產(chǎn)，按照其使用年限進(jìn)行提取折舊處理。但是按照該方式，無法反映房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，特別是經(jīng)過多年發(fā)展和實(shí)踐，其市場價(jià)值遠(yuǎn)超過賬面價(jià)值。加上房地產(chǎn)投資涉及金額較大、且周期長，兼具高風(fēng)險(xiǎn)和高收益特點(diǎn)。基于此，將投資性房地產(chǎn)視為一般固定資產(chǎn)處理并不科學(xué)。

一直以來，由于會(huì)計(jì)工作迫切需要將投資性房產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來，實(shí)現(xiàn)對(duì)其獨(dú)立性處理，對(duì)此2006年，國家頒布第3號(hào)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行了調(diào)整，按照國際準(zhǔn)則執(zhí)行，有利于幫助投資者能夠進(jìn)行國內(nèi)與國際比較。與此同時(shí)，增加了資產(chǎn)增值信息的透明度，幫助企業(yè)更好地參與到資本市場競爭。公允價(jià)值計(jì)算與企業(yè)具體情況相符，其中成本法計(jì)量，雖然能夠按照攤銷處理，以此來減少企業(yè)賬面利潤，但其能夠?qū)⒎慨a(chǎn)實(shí)際價(jià)值保留在企業(yè)內(nèi)部，切實(shí)保障投資者經(jīng)濟(jì)利益。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題

（一）公允計(jì)量問題

一直以來，公允計(jì)量問題都是此類會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)。目前，很多企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中都采用公允價(jià)值核算模式，將模式下的收益納入到利潤總額當(dāng)中，但在實(shí)際核算中，卻無法產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的效果。簡單來說，運(yùn)用該模式無法為企業(yè)創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，還會(huì)適得其反，影響財(cái)務(wù)報(bào)表[1]。對(duì)于經(jīng)濟(jì)成本的計(jì)算，受到市場經(jīng)濟(jì)的影響，人力資本持續(xù)增加，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確，在很大程度上降低了會(huì)計(jì)工作質(zhì)量。

（二）轉(zhuǎn)換計(jì)量問題

目前，此類房產(chǎn)中轉(zhuǎn)換計(jì)量問題普遍存在，制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。如企業(yè)將公允價(jià)值作為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，如果出現(xiàn)價(jià)值小于賬目價(jià)值，會(huì)視為當(dāng)期損益，納入到具體科目當(dāng)中。在此基礎(chǔ)上會(huì)影響會(huì)計(jì)核算整體效率，且對(duì)核算工作構(gòu)成了一定負(fù)面影響。

（三）范圍問題

投資性房地產(chǎn)主要有三類，但每類都存在歧義，容易讓人產(chǎn)生誤解。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，決定了其不能夠出租。如果土地使用權(quán)已經(jīng)出租，或者已經(jīng)出租的房產(chǎn)租賃期已滿，那么其仍然可以作為投資性房地產(chǎn)。由于范圍界定不明確，在很大程度上增加了會(huì)計(jì)處理難度。

（四）監(jiān)督機(jī)制不完善

當(dāng)前，投資性房產(chǎn)缺少完善監(jiān)督機(jī)制，使得會(huì)計(jì)核算無法有序開展，且影響核損準(zhǔn)確性。如在記賬登記、月結(jié)工作當(dāng)中，缺少有效內(nèi)部控制，在很大程度上阻礙了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。綜上來看，作為房地產(chǎn)的一部分，投資性房產(chǎn)具有較強(qiáng)的特殊性，但針對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理存在很多不合理之處，無法真實(shí)、有效地反映出其應(yīng)用的價(jià)值。

三、解決投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題有效對(duì)策

對(duì)于此類房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理具有復(fù)雜性特點(diǎn)，由于其在實(shí)踐中存在很多不足，如果不能夠盡快解決，勢必會(huì)影響其有效性發(fā)揮，故要從如下幾個(gè)方面加以調(diào)整。

（一）增強(qiáng)公允價(jià)值可信度

新準(zhǔn)則實(shí)施中，公允價(jià)值是其中難點(diǎn)。所謂公允價(jià)值，是在公平交易環(huán)境下，了解情況的當(dāng)事人自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額[2]。由于房產(chǎn)所處的地理位置、結(jié)構(gòu)不同，決定了其自身具有獨(dú)特性，從而判斷其價(jià)格存在較大差別。因此只有明確公允價(jià)值，才能夠確保會(huì)計(jì)處理科學(xué)、合理。為了確保公允價(jià)值獲得準(zhǔn)確，可以采用市場比較法、收益法。其中市場比較法，是需要估價(jià)房地產(chǎn)，與近期交易類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)成交價(jià)格予以修正的方法。其理論依舊是房地產(chǎn)交易中的替代原理，但需要大量類似房產(chǎn)交易做依據(jù)，否則難以適用該方法，存在一定局限性。收益法，是求得估價(jià)房地產(chǎn)后的正常收益，按照既定的資本化率，對(duì)其累加處理，以此來確定合理價(jià)值的方法。該方法建立在于其原理基礎(chǔ)之上，不適合在自用房地產(chǎn)當(dāng)中。

為了確保公允價(jià)值具有可信度，要建立一套完善的評(píng)估體系[3]。第3號(hào)準(zhǔn)則并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)予以明確，但由于該準(zhǔn)確與國際準(zhǔn)則相銜接，故可以參考國際準(zhǔn)則40條，明確規(guī)定我國投資性房產(chǎn)公允價(jià)值。不僅如此，還要建立一支高素質(zhì)房地產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍，確保評(píng)估師持證上崗，強(qiáng)調(diào)評(píng)估專業(yè)性，加大監(jiān)督力度，避免舞弊和虛假評(píng)估現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）完善計(jì)量方式

針對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量處理，可以采用初始和后續(xù)兩種方式。針對(duì)前者而言，可以使用成本計(jì)量模式，明確規(guī)定外購、自行建造等獲取的初始計(jì)量。而后者，則要針對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際情況合理選擇計(jì)量模式，此時(shí)不需要再對(duì)計(jì)量情況予以攤銷，值得注意的是，一旦選擇了計(jì)量模式，便不可以隨意變更，以確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確性。

（三）界定房產(chǎn)范圍

國際準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件非常明確，且以案例形式予以說明，能夠?yàn)闀?huì)計(jì)實(shí)務(wù)提供科學(xué)依據(jù)。相比之下，國內(nèi)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)的界定過于簡單和模糊，極有可能會(huì)針對(duì)同一情況，判斷出不同的結(jié)果，影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。究其根本是我國融資租賃多為不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)融資租賃偏少。在國際準(zhǔn)則當(dāng)中，將以融資租賃、經(jīng)營租賃等方式的房地產(chǎn)，均劃入到投資性房產(chǎn)中，我國卻沒有這么做。我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度飛快，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了更多發(fā)展契機(jī)。故要盡快界定此類房產(chǎn)范圍，將這兩項(xiàng)房產(chǎn)都納入其中，為會(huì)計(jì)事務(wù)提供支持。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督

基于公平原則，為了避免企業(yè)選擇對(duì)自己有利的計(jì)量手段，要盡可能完善監(jiān)督機(jī)制、內(nèi)部控制機(jī)制，確保公允價(jià)值各級(jí)次計(jì)量能夠有效實(shí)施。同時(shí)在某種程度上來說，要接受有關(guān)部門監(jiān)督，確保監(jiān)督工作落實(shí)到實(shí)處，具體流程如圖1。

圖1 監(jiān)督流程

投資性房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)公允價(jià)值的信息披露，還要積極參考會(huì)計(jì)信息。如今，一些企業(yè)高層管理者缺少理性知識(shí)，導(dǎo)致公允價(jià)值波動(dòng)較大。因此要盡快完善信息披露制度，借鑒稅務(wù)會(huì)計(jì)信息披露制度，提高納稅信息透明度[4]。目前，財(cái)務(wù)報(bào)告中涉及的納稅信息，僅限制在部分納稅數(shù)據(jù)當(dāng)中，缺少統(tǒng)一的數(shù)據(jù)計(jì)算方法和過程，披露的信息不夠全面，與預(yù)期所要達(dá)到的透明度存在一定距離。因此要將該項(xiàng)工作提升到制度層面上，以強(qiáng)制性手段增強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露，從而反映企業(yè)當(dāng)前生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀。

（五）完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

新準(zhǔn)則的出臺(tái)是為了反映該部分資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，為使用者提供科學(xué)依據(jù)。但企業(yè)基于自身經(jīng)濟(jì)效益考慮，會(huì)選擇計(jì)價(jià)模式，并不愿意嘗試新的計(jì)量方法。對(duì)此，我國有關(guān)部門要引導(dǎo)企業(yè)在實(shí)踐中，堅(jiān)持合理原則，考慮企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)績、指標(biāo)等，而非第3號(hào)準(zhǔn)則設(shè)置的客觀條件，從房地產(chǎn)交易場所獲取同類信息，確保會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)能夠得到有效執(zhí)行，同時(shí)在稅收政策方面，考慮可能會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，做到前瞻性，從而更好地引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。

四、結(jié)論

根據(jù)上文所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，高效的會(huì)計(jì)準(zhǔn)確，能夠真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營狀況，且能夠提高自身競爭力。但受到諸多因素的影響，對(duì)于此類房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理存在很多不合理之處，嚴(yán)重阻礙了其健康發(fā)展。基于此，面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢，我們要積極做出調(diào)整，增強(qiáng)公允價(jià)值可信度，選擇合理的公允價(jià)值判斷方法，同時(shí)，還要完善計(jì)量方式，合理界定房產(chǎn)范圍，盡快與國際準(zhǔn)則相銜接，為投資者更好地進(jìn)行國內(nèi)、國際比較提供支持。不僅如此，我們完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，為會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)提供制度依據(jù)，從而推動(dòng)此類房產(chǎn)在市場競爭中獲得長足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]黃莉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理分析[J].中國管理信息化，2012（06）：9-10.

[4]賈楠.淺析《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》對(duì)估值技術(shù)及披露的影響——基于投資性房地產(chǎn)分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2015（11）：116.

（作者單位：沈陽市房地產(chǎn)拍賣行有限公司）