國(guó)際房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)借鑒

眾所周知，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)中介行業(yè)中的作用不容小覷，同樣也是該行業(yè)當(dāng)中起步較早且發(fā)展速度最快的一個(gè)分支。現(xiàn)階段，受國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，加之房地產(chǎn)咨詢代理企業(yè)的自身整治，使得房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)咨詢代理企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)發(fā)展問題解構(gòu)

（一）房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)系統(tǒng)性與規(guī)范性嚴(yán)重缺失

根據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的實(shí)際需求變化，這種需求的差異化呈現(xiàn)出了不斷擴(kuò)大的情況。正是受現(xiàn)實(shí)需求的差異化影響，導(dǎo)致供需雙方在房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷策劃以及銷售代理等多個(gè)方面的業(yè)務(wù)形成了更多需求。在這種情況下，房地產(chǎn)咨詢行業(yè)就必須要在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中提供更加系統(tǒng)與規(guī)范的服務(wù)，才能夠?qū)⑦@一空白填充。但是，在實(shí)踐過(guò)程中，尤其是房地產(chǎn)咨詢行業(yè)，會(huì)受到經(jīng)驗(yàn)的過(guò)多干擾。在暢談成功經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程中，雖然提高了咨詢的質(zhì)量，但是，這并不是咨詢的目的。咨詢業(yè)務(wù)的重要基礎(chǔ)就是能夠?qū)λ稍兊膬?nèi)容展開專業(yè)化與系統(tǒng)化的研究。由此可見，根據(jù)個(gè)人局部經(jīng)驗(yàn)所展開的聯(lián)想，即便智慧含量較高，同樣難以代替房地產(chǎn)的專業(yè)咨詢服務(wù)。

（二）房地產(chǎn)咨詢信息數(shù)據(jù)庫(kù)不健全

對(duì)于房地產(chǎn)咨詢行業(yè)而言，不管是信息與投資咨詢，亦或是論證報(bào)告形式咨詢，都必須要由數(shù)據(jù)庫(kù)作為重要依據(jù)。另外，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)本身不具備獨(dú)立開展業(yè)務(wù)的信息擁有量，必須要和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)共同分享信息資源。但是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)在數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)展方面，對(duì)其使用的意識(shí)嚴(yán)重缺失，所以直接導(dǎo)致大規(guī)模咨詢數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)存在問題。

（三）房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)規(guī)模與專業(yè)程度不達(dá)標(biāo)

目前，在國(guó)內(nèi)，很多以營(yíng)銷策劃以及銷售代理業(yè)務(wù)為核心的咨詢機(jī)構(gòu)已經(jīng)初具規(guī)模，但是，從事咨詢服務(wù)方面的機(jī)構(gòu)規(guī)模并不大，通常都屬于混合型的經(jīng)營(yíng)形式。與此同時(shí)，中介結(jié)構(gòu)占據(jù)較大比重，主要是提供房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，同時(shí)也從事咨詢業(yè)務(wù)。然而，這種混合類型經(jīng)營(yíng)方式，無(wú)論是信息咨詢方面，或者是投資決策咨詢方面，其專業(yè)化程度都難以滿足要求。即便這種類型的公司在運(yùn)營(yíng)方面相對(duì)靈活，而且與國(guó)情相貼合，還能夠在短時(shí)間內(nèi)占據(jù)低端市場(chǎng)份額，但是，在該行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的過(guò)程中，因受到自身素質(zhì)的影響，導(dǎo)致小機(jī)構(gòu)很難達(dá)到客戶所提出的高咨詢服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二、關(guān)于國(guó)外房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的闡釋

在國(guó)外，房地產(chǎn)代理咨詢服務(wù)的發(fā)展時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，所以，已經(jīng)形成了相對(duì)成熟且獨(dú)立的法律法規(guī)機(jī)制，其中，比較典型的就是市場(chǎng)準(zhǔn)入法規(guī)與從業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)等等。在實(shí)踐過(guò)程中，其職業(yè)質(zhì)量水平相對(duì)較高，而且構(gòu)建了規(guī)模化的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)對(duì)資源配置優(yōu)勢(shì)的充分利用，將人力物力與財(cái)力有效集中，靈活運(yùn)用科技服務(wù)手段與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，全面提升了房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的科學(xué)性與專業(yè)性。以下將著重介紹美國(guó)、日本以及加拿大三國(guó)的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的管理與運(yùn)作形式，以供參考。

（一）美國(guó)的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)

美國(guó)屬于發(fā)達(dá)國(guó)家，而在房地產(chǎn)咨詢行業(yè)發(fā)展方面也同樣早于我國(guó)，并且具備了十分成熟的運(yùn)作形式，同樣也積累了大量的管理經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)際房地產(chǎn)咨詢行業(yè)中始終處于領(lǐng)導(dǎo)地位。現(xiàn)階段，美國(guó)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)占據(jù)企業(yè)總量的四分之一。與此同時(shí)，美國(guó)于1917年以后，相繼出臺(tái)了《州執(zhí)照法》與《契約法規(guī)》等相關(guān)法律，而其中的房地產(chǎn)《職業(yè)法》最為嚴(yán)厲，實(shí)際的作用也是最大的。出臺(tái)的法律法規(guī)對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，不僅能夠?qū)ζ浯淼男袨檫M(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范，同樣也能夠有效保障各方的權(quán)益。

除此之外，在美國(guó)，房地產(chǎn)咨詢代理公司對(duì)于連鎖經(jīng)營(yíng)以及品牌效應(yīng)的重視程度較高，比較著名的公司就是世邦魏理仕，當(dāng)美國(guó)境內(nèi)規(guī)模最大發(fā)展最為理想的商業(yè)物業(yè)顧問公司。而在1988年，該公司和英國(guó)的魏理仕實(shí)現(xiàn)合并，向著全球知名品牌方向發(fā)展，并且呈現(xiàn)出其綜合性的房地產(chǎn)咨詢特點(diǎn)。公司的業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)租賃、抵押貸款、甚至是物業(yè)管理與地產(chǎn)評(píng)估等多種房地產(chǎn)中介服務(wù)。

在房地產(chǎn)咨詢業(yè)管理方面，美國(guó)采用的是民間行會(huì)組織自律的形式，而在協(xié)會(huì)的作用下，能夠有效地管理咨詢代理公司，同時(shí)定期組織咨詢代理工作人員進(jìn)行學(xué)習(xí)與專業(yè)培訓(xùn)。基于此，美國(guó)在很多州都已經(jīng)成立了房地產(chǎn)復(fù)原基金機(jī)制，如果委托人受咨詢代理工作人員的影響而引起財(cái)產(chǎn)的損失，那么則能夠獲取相應(yīng)的復(fù)原金。

（二）日本的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)

對(duì)于日本而言，在經(jīng)歷二次世界大戰(zhàn)以后，受到戰(zhàn)爭(zhēng)的負(fù)面影響，導(dǎo)致其住宅數(shù)量并不充足。基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)與快速發(fā)展，更多的人進(jìn)入到城市當(dāng)中，一定程度上增加了房地產(chǎn)供給的壓力，且房地產(chǎn)的地區(qū)分布也十分不均衡。日本的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)所執(zhí)行的是營(yíng)業(yè)許可機(jī)制，如果想要以房地產(chǎn)咨詢代理業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)開展工作，就一定要獲取督道府縣知事或是建設(shè)大臣的允許。在獲得許可證以后，就可以在全國(guó)范圍內(nèi)展開房地產(chǎn)咨詢代理的業(yè)務(wù)。而許可證的有效期限是三年，在有效期滿之前，要想繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，則需要及時(shí)申請(qǐng)。如果許可證更新不及時(shí)，或是被取消許可，那么其原有的許可將失效。

基于此，日本為了能夠給予房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)大力支持，保證其交易更加公平與公正，促進(jìn)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)運(yùn)行的正常，其建設(shè)大臣以及知事還負(fù)責(zé)嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)咨詢代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展?fàn)顩r，并且明確其營(yíng)業(yè)所需要上交的金額，為業(yè)務(wù)關(guān)系人權(quán)益提供保障。

（三）加拿大的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)

通常情況下，加拿大從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的人主要包括代理人、經(jīng)紀(jì)人與評(píng)估師，還有房地產(chǎn)的中介工作人員。而經(jīng)過(guò)實(shí)踐調(diào)查顯示，在加拿大的85%房地產(chǎn)交易量都是通過(guò)代理人與經(jīng)紀(jì)人完成。在整個(gè)行業(yè)當(dāng)中，收入的88%都是通過(guò)房地產(chǎn)代理人以及經(jīng)紀(jì)人所創(chuàng)造。在進(jìn)行對(duì)比與分析以后可以發(fā)現(xiàn)，本國(guó)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的從業(yè)工作人員、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)與咨詢代理程序的管理，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)人員管理具有積極的借鑒性作用，同時(shí)，在房地產(chǎn)咨詢行業(yè)市場(chǎng)規(guī)范方面也十分適用。

1.加拿大的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)通過(guò)教育與從業(yè)這兩個(gè)方面來(lái)管理房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的的從業(yè)工作人員，與此同時(shí)，還將其職業(yè)進(jìn)行了細(xì)致的劃分。根據(jù)工種的差異與執(zhí)照的不同，實(shí)際的入職要求也不同。由此可見，加拿大在房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)方面投入了更多的精力，專業(yè)劃分十分細(xì)致。另外，對(duì)于從業(yè)工作人員的專業(yè)素質(zhì)也提出了較高的要求。基于此，在加拿大，與房地產(chǎn)咨詢相關(guān)的另一種職業(yè)就是驗(yàn)房師，主要是根據(jù)最終出具的驗(yàn)房報(bào)告來(lái)對(duì)房屋本身的情況以及驗(yàn)房師對(duì)于房屋的看法予以真實(shí)地反映。

2.在加拿大房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)管理工作開展的過(guò)程中，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的作用十分重要。其中，可以將房地產(chǎn)組織劃分成三個(gè)級(jí)別，具體為房地產(chǎn)處、省級(jí)與地級(jí)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)。而房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)內(nèi)容就是對(duì)國(guó)家級(jí)別的房地產(chǎn)組織進(jìn)行管理，重要的組成部分就是不同地區(qū)的房產(chǎn)處與省地級(jí)協(xié)會(huì)。對(duì)于協(xié)會(huì)而言，其最關(guān)鍵的作用則與我國(guó)房地產(chǎn)的估價(jià)師協(xié)會(huì)相似。

3.加拿大在管理房地產(chǎn)咨詢代理程序方面，則重要是通過(guò)收集并加工信息的方式，提供咨詢服務(wù)和代理服務(wù)，在整個(gè)過(guò)程中都有相應(yīng)的機(jī)制進(jìn)行約束。

通過(guò)對(duì)加拿大房地產(chǎn)咨詢行業(yè)管理與運(yùn)作形式的分析，值得稱贊的就是從業(yè)工作人員道德素質(zhì)，而這也同樣是我國(guó)房地產(chǎn)咨詢代理程序管理工作需要借鑒與學(xué)習(xí)的。

三、國(guó)外房地產(chǎn)咨詢行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的啟示

（一）建立并健全房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的信息共享體系

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策方面，應(yīng)當(dāng)將質(zhì)量與可靠性作為重要基礎(chǔ)，確保信息內(nèi)容的完整性。對(duì)于成熟且完善的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)信息共享機(jī)制，能夠有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)內(nèi)部信息資源的全面拓展，進(jìn)一步增強(qiáng)行業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與效率，盡可能地節(jié)省行業(yè)資金成本。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)必須要構(gòu)建完整且成熟，具有自身特色的信息共享機(jī)制，并且將國(guó)內(nèi)與房屋租售相關(guān)的信息內(nèi)容以及投資決策咨詢案例等進(jìn)行集中總結(jié)，構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，以保證所有信息內(nèi)容都實(shí)現(xiàn)共享。在這種情況下，將大幅度節(jié)省房地產(chǎn)交易過(guò)程中搜索信息的成本，同樣也能夠增加信息利用幾率，提高交易成功的機(jī)會(huì)。最重要的是，通過(guò)對(duì)典型房地產(chǎn)投資決策的案例應(yīng)用，也能夠被更多房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)熟知與借鑒。

（二）增強(qiáng)房地產(chǎn)咨詢代理企業(yè)專業(yè)水平

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)咨詢代理企業(yè)所處市場(chǎng)環(huán)境也更為復(fù)雜，因而實(shí)際需求將呈現(xiàn)出多樣化與綜合化的特點(diǎn)。原有的單項(xiàng)信息與投資決策的咨詢業(yè)務(wù)已經(jīng)難以滿足客戶所提出的高要求，所以，在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)咨詢代理企業(yè)同樣需要不斷強(qiáng)化自身專業(yè)水平。與此同時(shí)，應(yīng)重視內(nèi)部人力資源的作用，組織工作人員定期參與專業(yè)培訓(xùn)，不斷強(qiáng)化人力資本的運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（三）提供綜合咨詢服務(wù)

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)也正處于發(fā)展階段，很多國(guó)外的大型企業(yè)入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)，同時(shí)中外合資企業(yè)的數(shù)量也不斷增加。由于不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境，所以，需要由房地產(chǎn)估價(jià)咨詢企業(yè)作為向?qū)В瑸槠涮峁┚C合性的服務(wù)。在此背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須要不斷培養(yǎng)自身的洞察力與策劃力，對(duì)客戶需求予以時(shí)刻關(guān)注。另外，在繼承傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入地探索，進(jìn)而更好地提供綜合咨詢業(yè)務(wù)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度極快，一定程度上也帶動(dòng)了房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的進(jìn)步。為了進(jìn)一步增強(qiáng)咨詢業(yè)務(wù)質(zhì)量與水平，必須要積極借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，與自身實(shí)際情況相結(jié)合，完善咨詢業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（作者單位為廣西南寧寶資杰房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢有限公司）