淺析武漢市高房價的形成因素

黃木琪

摘要：全國房價上漲，一線城市走在前列，二線城市緊跟其后。在中部崛起戰略的大背景下，武漢作為中部重要城市，其房價在過去十幾年里也是漲勢明顯，過高的房價給普通居民的生活帶來了不小的壓力。探究其中原因，追溯多年的價格變動，會發現其中既有調控政策的因素，也有自由市場的因素，從根本上來說，其實還是社會發展的過程中某些資源逐漸變得稀缺的體現。

關鍵詞：武漢 房價 調控 市場

一、武漢房價總覽

房價是城市發展的一面鏡子，房價既關系到經濟水平，更關系到居民的幸福感。隨著國內市場經濟的發展，全國房價也是一路高漲，除了北上廣、長三角、珠三角這類典型地區，在中部崛起戰略的大背景下，一些老牌中部城市的房價也是緊跟上漲的步伐，武漢便是其中的代表之一。

下面通過一組數據來看武漢房價的均價從1999年～2016年的變化。

從上述數據來看，武漢房價總體是明顯上漲的，2012年有了唯一一次下降，但緊接著便是強勢反彈，往后只會越來越高。從均價上尚不能看出房價與民生的關系，這時需要另一組數據——房價收入比，即住房價格與城市居民家庭年收入之比，一般認為合理的房價收入比的是4到6，據統計計算，武漢的房價收入比從2003起便超過了6，從2010年起超過了10，這樣一看，武漢當前房價過高已成定論。

二、“兩只手”的作用

根據相關經濟學理論，影響房屋銷售價格的根本因素有兩個：土地交易價格和人均可支配收入水平。從供應方的角度來看，土地交易價格是影響其成本的主要因素，而從需求方的角度來看，人均可支配水平決定了需求方所能達到的購買力。在對房屋進行定價時，首先不可能低于成本，不然沒有人會去賣房子；其次不能大大超出消費者的購買水平，不然沒有人會去買房子。這兩個因素從兩方面制約房價，影響這兩個根本因素，便能影響房價，而一般來說，政府調控和市場自由配置是兩個主要手段。

（一）政府調控。政府調控是一只“有形的手”，主要通過調整一些政策來實現，比如說稅收政策、貨幣政策、土地政策等等。土地政策極大地影響土地交易價格，貨幣政策和稅收政策既影響了開發商的擴張能力，也影響了消費者的購買力上限的提高。在武漢乃至全國，土地供給幾乎完全由政府壟斷，這使得土地供應單一并且數量嚴重不足，繼而引起房地產供給不足，尤其從2012年開始，武漢土地市場供應量逐年下降，由此進一步導致房價上漲。

（二）市場自由配置。市場自由配置是一只“無形的手”，眾多復雜的、不明顯的、難以估量的因素通過這只手顯現出來。從最基本的邏輯來看，經濟在發展，人口在增多，尚未開發的土地在減少，建房的成本也是上升的，則必然導致房價上漲；而武漢吸引附近的人口不斷流入，勢必又為房價上漲提供強大的推力，再加之武漢居民收入普遍提高和高收入群體的投資刺激，例如某些“炒房團”的介入，使得房價進一步上漲。

（三）兩者的關系。如果說政府調控控制的是一道閘門，決定的是大的走向，那市場自由配置則是被眾人挖出來的彎彎曲曲的水道，影響了房價的實際變化。在武漢，早期的房價上漲如果說跟政府一點關系都沒有那是有失偏頗的，即使僅僅是刺激經濟增長的一些政策，就有可能被開發商等利益獲得者利用來抬高房價。現在并非說控制房價的政策是無效的，而是說在現階段要發展城市經濟，則必然出現人多地少的矛盾，此時政府又不敢大幅度地改變地價，也不可能完全監控整個房市，這個時候資本的逐利性和盲目性就造成了一種難以根本解決的高房價災害。

三、案例與現象分析

（一）“地王”現象。2016年上半年，武漢共出現11宗地王，7月28日，碧桂園拿下漢陽濱江地塊，成交價25.31億元，樓面價20017.4元，平，成為武漢單價新地王。從青山地王到精武路地王，再到漢陽濱江地王，地王價格一路走高。進入8月后，融創和中城又分別刷新東西湖單價地王以及黃陂區地王。武漢的地王一波接一波，根本原因在于一點——符合當前發展階段的客觀趨勢。展開來說的話，由于經濟發展的需要，大量的土地被開發，土地儲備量在減少，而開發的土地中又有極大一部分被用作商業用地，那么勢必造成純住宅用地的供應量嚴重不足；同時，武漢的發展勢頭正盛，城市交通等配套設施水平穩步提升，房地產市場正享受著城市發展的紅利，這又為房價上漲提供一個很好的上升環境。

（二）中部崛起背景下的正榮地產。2015年，國務院批準實施《長江中游城市群發展規劃》，將包括武漢城市圈在內的三個城市群作為促進中部崛起、全方位深化改革開放重點區域。2016年，武漢片區成功入選第三批自貿試驗區，并且在這一批次中，湖北是唯一定位為戰略性新興產業和高技術產業基地的省份，其中意思，不言自明。2016年5月24日，正榮地產以9.72億元競得武漢漢陽030號地塊，這是正榮地產首次進入武漢。具有極強刺激性的的發展環境，加之房地產領軍企業的強勢推動，武漢房價不漲，那才是怪事。

四、結論

2015年，武漢新建住房成交約22.4萬套，較上年增長約25%，該數額在全國排名第一，至此，武漢樓市成交量已經連續5年穩居全國三甲行列，成為中國樓市最火的城市之一。在大的發展環境下，除非出現明顯的經濟泡沫破裂，否則樓市都不會降溫，讓房價降下來是不太可能的，只能延緩上漲，這時候一方面需要政府踩好控制房價的“剎車”，把控土地成本，另一方面更需要提高居民收入，改進房地產的需求結構，讓居民不再處于完全被動的狀態。endprint