我國一線城市住房價格的影響因素

秦嵐川　劉洋

摘要：房地產已經成為我國經濟發展的支柱產業，同時其價格也是關乎民生的一件大事，若要使得房價保持在合理的水平，就需要我們對房價推升的動因進行分析。高房價的背后究竟是何種原因推動的呢？本文以上海房價為例，在前人研究的基礎上，建立實證模型，擬通過對上海住房價格的影響因素，對我國住房價格調控提出建議。

關鍵詞：一線城市房價 主成分分析法 房價的影響因素

一、引言

迅速上漲的房價引發了社會熱議，各方觀點大致分為兩個陣營：第一個陣營主張房價不存在泡沫。他們認為我國近幾年經濟發展速度穩中有升，人們生活水平提高，收入增加，從而認為房價上漲有它的合理性。另一陣營卻認為我國房地產走勢不符合常規經濟發展軌跡，房地產價格達到如此之高遠遠超出人們生活所能承受的水平，其中有明顯的泡沫存在。

傅勁鋒（2007）構建了實證模型，并結合其提出的理論進行了分析分析了影響房地產價格的理論并構建實證模型進行分析，房地產的需求為居民儲蓄、人口因素、房地產價格、房價格和利率的函數。供給函數被表示為價格和成本的函數，以此構建理論和實證模型。徐忠等（2012）分析了房價與通貨膨脹、貨幣政策的關系，分析指出貨幣的流動性對房價有一定的影響，我國采取的負利率政策對房價有推動作用。因此利率和通脹對房價產生著一定的影響。

二、實證分析

本文綜合了前人研究所選取的研究指標，利用主成分分析法對各類指標進行主成分分析，并進行回歸分析，以探討各影響因素對房價的影響。本文選取的是2002年至2014年的數據。在進行主成分分析法之前，通過對數據進行KMO和Bartlett檢驗，檢驗結果KMO值均大于0.5，數據適用于主成分分析法。利用SPSS軟件進行計算的特征值和方差的結果中，有三個主成分，對整體數據的解釋程度達到了86.959%的水平，解釋能力較強，以此建立主成分，分別設為F1、F2和F3。各成分的結果如下表所示：

對三個主成分進行回歸，結果顯示F3不顯著，因此將F3剔除。對F1，F2的回歸結果顯示兩者的系數均在95%置信區間上顯著。該回歸模型的R方達到0.933，F值較大，模型設定合理，擬合效果非常好。模型為：

HP=0.941 F1-0.21 7F2

將表1的系數帶入，可得HP的公式，將各變量的系數列表如下：

三、結論

上海市房價上漲的主要影響因素為需求因素，尤其是人口、儲蓄、可支配收入拉動了上海房價的上漲。

從需求的角度來看，上海市房價上漲的主要需求因素為住房需求，數據顯示投資需求對房價的影響并不明顯。代表投資需求的利率、通脹率和租金對住房價格的影響并不明顯，其中外資投資的影響較為明顯；代表住房需求的人口、儲蓄、可支配收入以及外資投資對住房價格的影響十分明顯。

從供給的角度來看，在對房價影響的供給因素中，房地產投資額和土地購置費對房價的影響稍大，且影響為正。土地購置費用的提高將推升房地產企業成本，因此對房價的推動作用較為明顯。而房地產投資額對房地產價格影響為正，說明市場的住房需求沒有得到滿足，雖然投資額增加提高了住房的供給，但受旺盛并不斷增長的需求影響，房地產投資額對住房價格沒有起到降低的作用，反而是房價越漲，投資越多。

在所有的影響因素中，僅有房地產竣工面積和房地產企業個數對房價的影響為負，但影響效果不是十分明顯。一方面，增加房地產竣工面積可能會緩解房價上漲的壓力，但由于土地稀缺的限制，通過增加竣工面積緩解房價上漲的壓力并不容易。另一方面，雖然房地產行業的企業數量在逐漸減少，意味著該行業壟斷力的逐步提高，而壟斷里的提高在一定程度上提高了開發商的議價能力，可能會推動住房價格。endprint