“租購同權”對房地產市場的影響

[摘要]為了加快構建“租購并舉”的住房體系，廣州市政府2017年7月公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租購同權”，這在社會上引發了各界人士的熱烈討論。就筆者來講，更為關心的是這一政策如果一旦落地實施，對房地產市場又會帶來哪些方面的影響。在文章中筆者主要就房地產租賃市場和房地產買賣交易市場兩個大的方面一分為二地就“租購同權”進行了論述。

[關鍵詞]“租購同權”；房地產市場；價格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201729108

廣州市人民政府辦公廳秘書處于2017年7月印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，方案中具體措施之一——保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。文案在這一措施中具體特別提道：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”這一措施一發文，在各大媒體上不難發現有社會各界人士關于此措施的各種評論說法等。是正面聲音多，還是負面聲音多，先在此不說。筆者只想基于個人對房地產市場的一些基本認識，來談談該舉措對房地產市場究竟會帶來什么樣的影響。

1有關“租購同權”的論述

“租購同權”策略，政府的出發點肯定是好的。眾所周知，我國房地產市場在經歷了史無前例的2006年、2007年上半年房地產市場的不理性的價格持續增長居高不下的情況下，在老百姓“望房興嘆”的市場大環境下，政府高姿態進行強有力的宏觀調控政策，“國六條”“國十條”“一年內多次提高銀行存款利率”“兩限政策”，以及對不是首套房的購房者“提高購房首付比例”“提高購房貸款利率”等一系列調控房地產市場政策的出臺，確實對我國房地產市場中的房產價格的理性回落起到了積極的效用，但畢竟因為房地產這種商品的特殊性，成交價格在同比漲幅方面得到了一定的回落，盡管如此，購房壓力之大仍然是人們的“心頭之痛”，再加之在目前的實際市場中，還存在有個別項目在成交簽訂合同時，存在有“雙合同”的不合理做法，因此，房價的回落并沒有我們想象得那么樂觀。怎樣規范房地產市場的發展，讓房地產市場走得更好更穩。于是廣州市政府率先出臺《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。這一方案的指導思想是：積極支持租賃住房方式，加快構建租購并舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；規范住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。其中“保障租購同權”這一提法，給人們特別是對符合政策圈子內的人們帶來了一針強心劑，他們可以通過支付租金的形式在享受到居住權利的同時還能跟購房者一樣享受到依附于房產產權上的教育或優質教育以及其他方面的服務或資源等，可以脫離苦逼的房奴生活，從此可以暢享人生的完美，能不能“美夢成真”，當然還有許多方面的原因，比如基本的地方教育資源是否充裕等，試想，如果一個地方的教育資源，連基本的房戶一致的生源的學位情況都不能全部解決的情況下，談何承租者所歡呼雀躍的“租購同權”的實現？學位能否解決與否的問題當然不是本文的主談論題，不妨先暫且擱置。下面主要就“租購同權”對房地產市場的影響來談談。

“租購同權”的意旨是要讓“有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀”。廣州市政府的這種“創想”被人們廣泛評論。人們評論的焦點在于“租購同權”的可操作性及其對房地產市場的影響。對房地產市場到底有何影響呢，以下不妨試論之。

2對房地產租賃市場的影響

為什么要強調“租購同權”？其出發點在于“賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權益”。為求一優質學位，在以前的市場中，哪怕是那些樓齡20～30年的房子，盡管房子的結構布局也不盡如人意，但這些不足通通會為優質學位讓路，人們會為求得一優質學位，降低對房子居住舒適與否的需求，人們會不惜重金購置學區房，因為這些購房者知道只要有優質學位市場需求的存在，就不愁自己在今后不需要學位的時候進行再轉售時依然能賣出個好價錢，利用轉售所得的豐厚資金，去市場上再購買心儀的商品住宅，可以說是學位、投資兩不誤。天價學區房在北上廣深等一線城市，一直以來是人們競爭的市場，學區房的房價已不僅僅是房產本身的價值，而更多的可以說是依附在擁有房產產權之上的享有優質學位的權益價值的體現。“租購同權”，如果能通過租房解決獲取優質學位的問題，自然對一些手頭資金比較緊缺的人們，就會考慮通過租房形式獲取優質學位，如果政策一旦落地實施，更實際的問題就來了，在供應前端的硬件教育資源短期內并沒有增加的情況下，后端的需求能力卻得到另一個層面的提升的時候，結果會怎樣，結果只會使得原本供應緊張的優質學位教育資源，愈發顯得緊張，這種供小于求的局面進一步加劇，這時市場調節機制的作用就會體現，作為房主能有更大的空間進行租金方面的加價，當然這時有人也許會說，那就加大租賃房產的供應，殊不知房地產市場有一個很重要的短板就是土地資源供應的稀缺性，房源的供應的足量不是一蹴而就的事情，因此，“租購同權”從一定角度講，對房地產租賃市場租金價格的提升會有推波助瀾的作用。當然這也會刺激一部分投資客轉向房產租賃市場。

3對房地產銷售買賣市場的影響

在北上廣深一線城市的住房附加值非常大，就是因跟教育、就業、社會保障等掛鉤。特別是教育方面捆綁最緊，在過往的年份中，各地“學區房”價格一年一度地飆升，遠遠超出同地段房價。比如北京諸多破舊不堪的老房子，只因歸屬于名校學區，就能標出“天價”，一旦推向市場還非常搶手。人們常有的觀念：再窮也不能窮教育。因此，為了孩子的成長，為了孩子的教育，不惜耗費巨資搶購“學區房”，導致住房偏離居住價值軌道，淪為被炒作和抬高房價的對象。在房地產商品的交易市場，其交易方式不外乎兩種：買賣和租賃。租賃通俗講其實是分批分次地出售房產的使用權，假如某重點學校的學位分配完全實行“租購同權”，但周邊的房源原本就供應量不足，這樣勢必會帶動周邊房租的上漲，結果是，買不起學區房的人同樣可能面臨租不起學區房的困境。而且，隨著租金的提升，投資客的購房熱情會重新燃起，再次進入高房價的死循環。endprint

由此可見，廣州市推出的“租購同權”政策，將購房上學這個前置標準廢除掉，賦予符合條件的承租人子女享有就近入讀名校的權利，短期內很難讓名校“學區房”失去炒作價值，房價要降溫，租金價格水平要降溫，這里隱含的前提條件是學位供應的充裕性，房源供應的足量性，但這些方面，觀之現狀并非是一年半載就能解決的問題，因此真正意義上的“租購同權”，讓符合條件的承租人子女就能實現入讀名校的夢，路漫漫其修遠兮，因為資源的稀缺，到頭來又是“論資排輩”，房產、戶籍合二為一的為最優先，想想，輪到符合條件的承租者，恐怕學位早已沒有了。到頭來，在一定時期內反倒對房地產交易市場在成交價格方面起到了一定的拉力作用，助長了房產價格的提升。從長遠角度及政府今后政策的不斷完善性方面來講，在“租購同權”政策下，在租房收益上升的吸引力的帶動下，會促進更多房產轉化為租賃投資性房產，從而不斷增加租賃房源，引導房地產租賃市場的完善健康發展，從而讓房產交易市場中租售比及租售價格比更合理化。

從發達國家的住房市場來看，他們租房占比相對較大。比如美國租房比超50%，德國租房比超60%，年輕人是租房的主要成員，這跟年輕人的流動性大、職業變化大、收入較低等多方面有關系，租房的便捷性和經濟性為年輕人提供了更多的就業選擇機會。在我國過度發展自有住房，以及消費者對財產的持有觀念，在中老年消費群體中形成了購房為主的消費模式。在我國的高房價的沖擊下，逐漸令一部分年輕人以持有房產為主，轉向租房為主的消費模式，從我國一線城市的人口凈流入量來看，今后住房租賃市場有很大的發展空間。觀察周邊人群，走訪調查發現，“90后”“00后”年輕人的購房意愿成下降趨勢，比較多的人家里已有房甚至有多套房，還有就是買不起房的人存在有不愿意再為高房價埋單，更希望通過租房來降低在住房方面的投入，從而以便更好地提高生活在其他方面的質量。人們的消費理念的變化，為“租購同權”政策的實施提供了更好的市場環境，房地產的交易買賣市場將會受到一定影響，市場的需求群體會被租賃市場帶走一部分。

總體而言，“租購同權”政策的出臺，今后，在經政府相應教育資源投入政策、住房租賃政策、房地產租賃企業投資政策等方面的不斷制定和完善，我國將迎來“租賃時代”的春天，在盤活市場上的存量房的同時，也給房地產投資者開辟了一條新路，未來看好房地產租賃市場的健康完善發展。

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[作者簡介]戴甲芳（1975—），女，漢族，湖南邵陽人，華南理工大學廣州學院房地產經濟師，研究方向：房地產經營管理。endprint