高房價收入比對人口集聚的影響研究

董俊芳+陳咪

摘要：高房價收入比雖然從居住和消費兩方面增加了遷移進大中城市的遷移者的生活成本，但采用全國35個大中城市的數據實證分析表明，高房價收入比不但沒有對人口集聚構成負面影響，反而由于其伴生的更多收益如更完善的生活設施、更多的就業機會、更好的醫療條件等，更吸引人口向大城市集聚。

關鍵詞：房價收入比；人口集聚；大中城市

一、引言

房價收入比是用于衡量一個國家或城市房價是否處于居民收入合理水平的綜合指標，通常用住宅價格除以居民家庭年收入來計算。目前國際比較流行的說法認為，房價收入比處于在3-6倍為合理區間。但隨著中國房價不斷上漲，35個大中城市中大部分城市的房價收入比都遠遠超過了正常范圍。李超，匡耀求（2013）認為城市生活收益、人口集聚程度和人口集聚速度是影響城市房價收入比的三個關鍵因素[1]。李超，張超（2015）認為中國特有的高速城鎮化、高校擴招、計劃生育政策等因素導致人口集聚過多帶來房價上升，而經濟集聚不足導致收入相對較低，從而形成高房價收入比[2]。高房價收入比提高了居民的居住和生活成本，影響到居民的生活質量。中國正處于高速城市化的進程中，大量人口往大中城市集聚，高房價收入比在降低城市居民生活質量滿意度的情況下，是否會減緩這一人口集聚進程？匡賢明（2009）認為當商品房價格上漲超過居民收入上漲幅度時，城市化的門檻將逐步提高，城市化的速度將受到影響，甚至出現“逆城市化”[3]。但從世界各國的經驗來看，人口集聚的“城市化”大潮并未因曾經出現過的高房價收入比而中斷過。周其仁（2012）就認為，人是傾向于集聚的社會動物，人們只要發現人口集聚有利于經濟增長、增加收入，聚集與再聚集的增長引擎就發動了，“城市化”大潮不可阻擋[4]。那么，中國大中城市的高房價收入比對人口集聚進程到底有怎樣的影響？本文將利用2015年的數據來進行實證檢驗。

二、實證分析

雖然高房價收入比使得在大城市的生活成本較高，但從另一個角度看，大城市有更完善的基礎設施、更多的就業機會、更好的醫療條件和文化環境，生活收益也相對較高。

第一，更完善的基礎設施和生活設施。高房價收入比的城市如北京、上海、深圳等往往在基礎設施建設上比其他城市更完善。比如地鐵，北京已有17條線路在運行，而上海緊隨其后有16條線路。在生活設施方面，高房價收入比的一線城市擁有更多的大型超市、購物中心、電影院等，居民的生活便利性更高。通常國內生產總值越高的城市，其基礎設施和生活設施就越完善，因此以一個城市的 GDP 來代表其基礎設施和生活設施的完善程度，采用全國35個大中城市2015年的樣本數據進行實證，結果發現，房價收入比越高的城市，其GDP就會越高，即擁有越完善的城市基礎設施和生活設施，兩者呈正相關。

第二，更多的就業機會。高房價收入比的城市由于集聚了更多的經濟資源、產業資源，在創造就業機會方面普遍表現的更好。以一個城市的單位從業人員數來表示其創造的就業機會數，采用全國35個大中城市的2015年樣本數據進行實證，結果發現，越是高房價收入比的城市，其單位從業人員數會越高，也即提供了越多的就業機會，兩者呈正相關。

第三，更好的醫療條件。國內大多數大型的醫院都是省級政府部門或高等院校的附屬醫院，這些醫院擁有最好的醫生及醫療設備，而省級政府部門和高等院校都集中在省會城市或直轄市，因此，高房價收入比的城市，其醫療衛生條件往往會越好。以一個城市的醫生數來表示其醫療條件的好壞，采用全國35個大中城市的2015年樣本數據進行實證，結果發現，越是高房價收入比的城市，其從業醫生人數會越高，即擁有更好的醫療衛生條件，兩者呈正相關。

第四，更好的文化環境。在中國，政府很大一部分財政收入來源于賣地，高房價收入比的城市，政府的賣地收入會越高，就越有財力來進行公益性文化事業如圖書館、美術館、博物館以及中小學教育等方面的投入，來加強文化方面的建設，因此往往高房價收入比的城市擁有更好的文化環境。以一個城市每百人公共圖書館藏書來表示其文化環境的好壞，采用全國35個大中城市的2015年樣本數據進行實證，結果發現，越是高房價收入比的城市，其公共圖書館的藏書越多，也即擁有越好的文化環境，兩者呈正相關。

2010-2015年，深圳房價收入比從15.6倍增到27.7倍，上海上漲到20.8，如此高的房價收入比是否會對人口集聚產生負面影響？從圖1全國35個大中城市房價收入比與常住人口增量（2010-2015）的散點圖來看，房價收入比與人口增量呈正相關，也即房價收入比越高的城市，其流入的常住人口量越大，更高的

房價收入比對各大中城市的人口集聚不但沒構成負面影響，還由于其伴隨帶來的更多收益如更完善的生活設施、更多的就業機會、更好的衛生醫療條件和文化環境等，更吸引人口集聚。

總體來說，高房價收入比既給向大城市遷移的農村居民和中小城鎮居民帶來了較高的生活成本，又不斷地創造更高的收益來吸引這些人群進一步向大城市集聚，使得他們明知大城市的工作壓力大、生活成本高，但仍然不停地從四面八方沖進大城市。可以說，在目前的中國，高房價收入比雖然提高了城市居民的生活成本，并引起重要關注，但人口集聚的城市化大潮并未受其負面影響。

三、結論與啟示

近年來，隨著人口往大城市遷移，很多地方住房供求速度跟不上直接導致房價上漲，再加上經濟集聚程度不高從而形成較高的房價收入比。那么，在中國城市化進程的大背景下，高房價收入比對人口集聚進程的影響值得分析。本文采用全國35個大中城市數據進行實證的結果表明，它對各大中城市人口集聚的城市化大潮不但沒有構成負面影響，還由于其伴生的更多收益更吸引人口集聚。這進一步說明，高房價收入是城市人口集聚帶來的成本，但只要人口集聚帶來的經濟收益更高，也即經濟集聚度高于人口集聚度，那么，人口向城市集聚流動的結果就不會變，人口聚集推進經濟聚集，反過來再刺激人口聚集，這就是城市化的動態進程[5]。

參考文獻

[1]李超，匡耀求：《人口集聚過程中的我國房價收入比》，《學術研究》2013年第2期。

[2]李超，張超：《高房價收入比形成原因及對中國城市人口集聚的影響：理論與實證》，《華南師范大學學報（社會科學版）》2015年第1期。

[3]匡賢明：《高房價下的逆城市化危險 根在控制房價收入比》，《時代周報》，2009年12月。

[4][5]周其仁：《經濟密度甚于人口密度》，中國企業家網，2012 -04 -11，http：//www.iceo.com.cn/column/28/2012/0411/245895.shtml。endprint