房價、地價與通貨膨脹：2006-2015年中國數據的再檢驗

文/于驥，中國民航飛行學院

房價、地價與通貨膨脹：2006-2015年中國數據的再檢驗

文/于驥，中國民航飛行學院

房價、地價與通貨膨脹是政府進行宏觀調整的重要關注點，對它們之間長期與短期關系的研究具有重要的政策意義。本文采用中國2006-2015年房價、地價與通貨膨脹季度數據，通過建立向量誤差修正模型研究表明：長期而言，房價、地價與通貨膨脹之間存在正向的均衡關系，但房價和地價對通貨膨脹的影響作用并不明顯；房價與地價之間存在互相影響的關系，但房價上升導致地價上升是二者關系的主要方面，房價高企主要不是由于地價上升導致的。

房價；地價；通貨膨脹；VAR

1 引言

房價的持續快速上漲，是全社會關注的重要民生話題，也是政府宏觀調控的重要關切點。我國目前的城鎮化進程激發了巨大的住房潛在需求，在不斷增長的居民收入支持下，特別是在銀行住房消費信貸的支持下，轉變為強勁增長的住房有效需求，成為拉動房價持續快速上漲的決定性因素。土地作為形成住房產品的一個生產要素，其市場需求由住房需求所引致；另一方面，土地供給不足也會通過地價上升抬高住房產品的生產成本進而反映在房價增長上。與此相關的是，房價波動與我國整體宏觀經濟形勢密切相關，對房地產領域的調控也是中央政府宏觀調控的重點之一。因此，探討房價、地價與通貨膨脹之間的動態關系對于理解我國當前宏觀經濟走勢下房地產價格調控和土地管制政策具有十分重要的意義。相關研究表明，土地價格、房屋價格與通貨膨脹水平之間存在穩定的傳導機制，但已有研究沒有將房價、地價與通貨膨脹納入一個整體系統進行協同研究，本文正是在此意義上試圖彌補現有文獻的不足。

2 模型設定與研究方法

為分析房價、地價與通貨膨脹之間的相互關系，本文在建立向量自回歸（VAR）模型的基礎上，采用脈沖響應函數和方差分解法來分析房價、地價和通貨膨脹之間的相互影響。向量自回歸（VAR）模型通常用于相關事件時間序列系統的預測和隨機干擾對變量系統的動態影響，考慮如下兩變量VAR(1)模型：

表1 各變量的ADF單位根檢驗

表2 LNHPI、LNCPI和LNLPI之間的JJ協整檢驗

在上述系統中，如果ε1,t發生變化，不僅當期X值會立即改變，而且還會通過當期的X值影響到X和Y今后的取值。脈沖響應函數可用來衡量來自隨機擾動項的一個標準差的沖擊對內生變量當前和未來取值的影響，顯示任意一個變量的擾動如何通過模型影響所有的其他變量，最終又反饋到自身的過程。與脈沖響應函數追蹤系統中各變量對系統中某一個變量的沖擊效果不同，方差分解法則將系統中某一個變量的預測均方誤差分解為由系統中各變量沖擊所帶來的影響部分，記錄系統中每個變量沖擊對該變量的預測均方誤差的貢獻，從而了解各新息（innovation）對模型內生變量的相對重要性。

3 變量選擇與數據處理

本文以房屋銷售價格指數（HPI）代表房價變化趨勢，以土地交易價格指數（LPI）代表土地價格變化趨勢，以居民消費價格指數（CPI）代表通貨膨脹水平，所有數據來自歷年《中國統計年鑒》和《中國經濟景氣月報》。鑒于數據限制，本文選取的樣本空間為2015年第1季度-2015年第4季度。在分析之前，為保持數據的連續性，分別對一些經濟數據進行了必要的調整。

第一，所有原始數據都是環比數據，本文調整為以2015年第1季度=100的定基價格指數；

第二，為消除季節波動，各個數據采用移動平均季節法進行季節調整；

第三，為便于觀察各價格指數之間的變化及相互影響，所有數據取自然對數。

4 實證分析

4.1 單位根檢驗

首先對數據的平穩性采用ADF單位根檢驗方法進行檢驗，并確定其單整階數，檢驗結果如表2所示。所有的水平變量都不能拒絕原假設，即是一個單位根過程。對一階差分變量，ΔLNCPI在10%、ΔLNHPI在5%、ΔLNLPI在1%的顯著性水平上均拒絕原假設，可以認為，三類價格指數均為（I1）過程（見表1）。

4.2 協整檢驗

采用約翰森方法對3個價格指數之間的關系進行協整檢驗，從表2可以看出，房價、地價與通貨膨脹之間分別存在一個協整關系，三者之間存在一個整體協整關系，說明在進行向量間脈沖響應和方差分解時，應采用帶有向量誤差修正模型（VEC）的限制性VAR模型。

表3 VAR模型的滯后期

4.3 最佳滯后期選擇

根據VAR模型的AIC和SC最小值原則判斷滯后期，當AIC和SC最小值的滯后期不同時，要利用LR檢驗進行取舍。由表3可知，LNHPI和LNLPI的VAR模型的AIC和SC在第3期同時達到最小，因此最佳滯后期選定為3；LNHPI與LNCPI以及LNLPI與LNCPI的VAR模型的AIC和SC在第2期同時達到最小，因此最佳滯后期選定為2；LNHPI、LNLPI、LNCPI三變量的VAR模型的AIC和SC也是在第2期同時達到最小，因此最佳滯后期選定為2。

4.4 長期均衡分析

建立向量誤差修正模型，探討它們之間的長期均衡關系。依據AIC等信息指數且考慮到樣本量的限制，我們確定誤差修正模型的最優滯后階數，并給出具體估算結果。對VECM模型的穩定性檢驗結果顯示（見圖2），除了VECM模型本身所假設的單位根之外，伴隨矩陣的所有特征根均落在單位圓之內，故是穩定的，因此可以對模型估計結果進行分析。

由誤差修正模型估算結果可以看出，LNCPI與LNHPI、LNLPI之間存在長期均衡關系。從長期來看，我國的房價和土地價格對通貨膨脹都具有正影響，其中房屋銷售價格指數對通貨膨脹的影響作用較為微弱，影響系數為0.006，且不具有統計顯著性；而土地交易價格指數對通貨膨脹的影響具有統計顯著性但不明顯，影響系數僅為0.077。這說明我國當前宏觀經濟運行中，房價和地價的高漲雖然對通貨膨脹有一定的正向影響，但并不構成絕對約束，房價和地價的波動并不必然造成經濟整體價格水平的波動，因此以行政手段壓低房價來治理經濟過熱的政策是缺乏效率的。

表4 VECM模型的估計結果

表5 方差分解結果

表6 格蘭杰因果檢驗

說明：如果P＜0.01，則在1%的的置信水平上拒絕原假設；如果P＜0.05，則在5%的的置信水平上拒絕原假設。

圖2 VECM模型的穩定性檢驗

4.5 動態影響分析

在誤差修正模型的基礎上，進一步利用脈沖響應函數和方差分解法分析LNCPI與LNHPI、LNLPI之間動態影響及其貢獻度，圖3-圖8和表5分別給出了三個變量之間的脈沖響應圖和方差分解表。可以看出：

（1）房價上升對地價上升有非常積極的正向影響，以1年為周期并達到最高點，從第2年開始房價上升對地價的沖擊開始減弱，年底沖擊力為零，從第3年開始沖擊力變為負向并于年底回歸為零；從方差分解結果看，房價上升對地價上升的貢獻隨著時間推移逐漸增大，并于1年周期末達到最大值20.27%，此后貢獻度逐漸降低。

（2）地價上升對房價上升的影響作用比較微弱，地價每上升1%，房價在第2期僅上漲0.02%，到第4期也就是1年周期末達到最大值0.06%；方差分解結果也顯示地價對房價的貢獻比較低，1年周期末累積僅達2.6%。

（3）房價對通貨膨脹存在微弱的正向影響，第1期房價上漲1%，通貨膨脹上漲0.001%，到第4季度即1年周期末達到最大值0.005%，然后沖擊力趨弱，但正向影響的作用方向不變；方差分解結果顯示房價對通貨膨脹的貢獻并不高，1年周期末累積僅達3.77%。

（4）通貨膨脹對房價在第1期不存在影響，從第2期開始有微弱的正向影響，到第3季度達到最大值時也僅為0.002%，從第5季度開始變為零，表明通貨膨脹對房價的影響作用可以忽略不計。

（5）通貨膨脹對地價有明顯的正向沖擊，通貨膨脹率每升高1%，在第1季度地價就上升0.012%，并于第3季度達到最高0.32%，此后沖擊力減弱，到第8期影響力消失；方差分解結果顯示，通貨膨脹對地價的貢獻在第3季度累計為8.45%。

（6）相比較而言，地價上升對通貨膨脹的正向沖擊作用更為明顯，而且時間上更為持久，地價每上升1%，于1年周期末通貨膨脹率將上升0.07%達到最高點，此后沖擊力減弱但減弱趨勢并不明顯；方差分解結果也表明地價對通貨膨脹的貢獻在第12期時累計達到57.09%。

圖3 LNLPI對LNHPI的脈沖響應

圖4 LNHPI對LNLPI的脈沖響應

圖5 LNCPI對LNHPI的脈沖響應

圖6 LNHPI對LNCPI的脈沖響應

圖7 LNLPI對LNCPI的脈沖響應

圖8 LNCPI對LNLPI的脈沖響應

4.6 因果關系分析

由格蘭杰因果關系檢驗可知（見表6），在1%的置信水平上，滯后3期后，房價變化是導致土地價格變化的格蘭杰原因，相反則不成立；在5%的置信水平是，滯后2期后，房價和土地價格變化都是導致通貨膨脹率發生變化的格蘭杰原因，這與前面的分析是一致的。

5 結論與分析

房價、地價與通貨膨脹是宏觀經濟問題研究與政府進行宏觀調整的重要關注點，對它們之間長期與短期關系的研究具有重要的政策意義。本文采用中國2001-2010年房價、地價與通貨膨脹季度數據通過建立VAR模型研究表明，長期而言，房價、地價與通貨膨脹之間存在正向的均衡關系，但房價和地價對通貨膨脹的影響作用并不明顯。因此政府在進行宏觀經濟調整中不應通過壓低房價和地價來達到控制通貨膨脹的目的。房價與地價之間的關系是本文研究的重點，實證研究表明，雖然兩者之間存在互相影響的關系，但房價上升導致地價上升是二者關系的主要方面，房價高企主要不是由于地價上升導致的。具體而言，住房是土地、資本、勞動和企業家才能等生產要素形成的最終產品，其價格取決于住房產品市場的需求和供給。住房產品市場需求變化帶來的獲利機會，首先誘致企業家產生投資需求，而這種投資需求直接誘致了土地需求。由于受面積的有限性、位置的固定性等自然因素和規劃管制、市政基礎設施建設等社會經濟因素的約束，土地的經濟供給彈性很小，因此土地價格主要由市場需求決定。住房產品的市場需求引致住房建設用地需求，這種需求結合一定的土地供應形成土地價格，土地價格屬于引致價格，住房價格的變化引致土地價格發生變化，而不是相反。

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