淺談營改增后酬金制物業管理模式的會計核算

文/樂嘉偉，上海中心大廈建設發展有限公司

淺談營改增后酬金制物業管理模式的會計核算

文/樂嘉偉，上海中心大廈建設發展有限公司

國際通行的酬金制物業管理模式伴隨著房地產的發展逐漸被國內愈來愈多的物業管理公司所運用，但與此相適應的會計核算模式卻隨著酬金制運用范圍的逐漸擴大而越來越困擾著物業管理公司的財務人員們，因為在這方面沒有明確的會計準則解釋，且財稅處理方法也存在著較大的不確定性，同時全面營改增的施行更是加重了流轉稅方面的處理難度。本篇就酬金制物業管理模式的不同核算方法進行探討，以期攻克會計核算難題。

酬金制；營改增；會計核算

1 引言

根據《物業服務收費管理辦法的通知》（以下簡稱“辦法”）的規定，業主與物業管理公司可采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。其中包干制是指由業主支付固定服務費給物業公司，盈虧由物業公司自擔的方式。該方式因執行簡單、避免賬目受業主委員會監督審計以及可以使物業管理公司節約成本等優點而被國內大部分物業管理公司所運用。但是包干制的缺點也很突出，因為越來越多的物業公司將節約成本扭曲為降低物業服務質量、拖延物業維修以及依靠多元化經營維持物業利潤，因此這種模式在一定程度上制約了物業管理行業的發展。

隨著人民生活水平的提高，許多業主方一方面對物業管理的品質有著更高的要求，另一方面一些業主也具有相應的專業水平可以對物業管理公司進行審核，因此國內的高端物業管理公司越來越多地采用在國際上被廣為認可的酬金制物業管理模式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理公司，其余全部用于物業服務合同約定的支出，不足或者結余由業主承擔或者享有的物業服務計費方式。相比包干制，酬金制物業管理模式的透明度更高，可以有效減少雙方在物業收費方面的矛盾，同時，服務支出與物業管理公司的利潤脫鉤有利于物業管理專業化。但是這種模式的缺點依然存在，它一方面要求業主在物業管理方面有一定的業務認知，另一方面比例酬金可能會導致物業管理公司擴大物業管理支出（提高酬金支付基數），業主對開支的有效壓縮是難以躲避的一個難題。

下面對現行酬金制的幾種不同核算方式進行討論，希望能拋磚引玉，啟發大家的思維。

2 酬金制會計管理的特點

根據《辦法》第十二條的規定，物業管理公司的會計核算要注意以下兩點，一是物業管理公司對于收取的物業管理費并不具有所有權；二是酬金制項下的物業管理支出應該嚴格遵守服務合同的約定。

2.1 相對獨立核算：酬金制項目一般要求物業管理公司成立專項的物業管理處，開立專用銀行賬戶以確保經營、管理、服務的獨立體系形成。

2.2 收支差額補足：在項目初期入住率尚未達到預定成本回收標準時，物業收費不足以支撐合同項下所有物業基本運營支出的情況下，其差額部分應該是由業主補足的，其補充方式一般是在物業管理合同項下通過空置單元物業管理費補充不足。

2.3 特殊“利潤”結余方式：僅從酬金制物業管理會計核算的形式來看，物業管理處的結余與利潤是很類似的，但是由于管理費本身的所有者權益與一般企業資金的所有者權益不同，其盈余最終是不歸物業管理公司所有的，也不能任其分配。嚴格意義上面來看，這種費用僅僅只是結余，而不是利潤，對于只租不售的物業，特別是單一業主的物業，該部分盈余更是應該在滿足酬金支付的情況下，在考慮結轉下年使用的基礎上，還可以思索通過相應方式支付給業主的可操作性。

2.4 流轉稅的財稅差異：酬金制的稅收問題一直眾說紛紜，很具有爭議性，但又沒有更多具體文件的相關規定。只在2011年6月出臺過一個《北京地稅關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》文件，規定酬金制方式開展物業服務的物業管理公司其以下行為不征收營業稅：對物業管理公司單獨開設賬戶專項存放業主委員會的代管資金不征收營業稅；業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開具結算發票，對物業管理公司從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收營業稅。但是營改增政策施行以后，并沒有對酬金制有過類似的文件規定，因此，酬金制還是存在流轉稅方面的明顯財稅差異。

3 酬金制物業管理會計核算方式

從上文不難看出，酬金制物業管理模式相比于包干制物業管理模式優點更多一些，應該是物業服務收費的發展方向，但是目前酬金制模式在國內運用范圍遠不如包干制模式也是不爭的事實，究其原因，主要還是沒有明確的會計核算和稅務處理方面的規定，為了避免財稅處理的困擾，很多物業管理公司還是選擇了財稅處理規定相對健全的包干制物業管理模式。

我們從物業管理公司確認收入的方式來看，目前實行酬金制的物業管理公司的財稅處理大體可以分為以下幾種方式：

3.1 只對酬金部分確認收入

這種方法就是把酬金制下的物業服務的收入作為暫收全體業主的費用，將相應發生的服務支出作為代業主支付的費用，所有的業務活動均在其他應付款（通常以受托物業作為二級科目）中予以歸集，物業管理公司僅將收到的酬金認定為企業收入。這種賬務處理方式看起來比較符合酬金制的初衷，但是與現行的財稅法規的規定卻有較大的沖突。從財稅法規來看，從事物業管理的單位，應該以與物業管理有關的全部收入扣除代業主以及承租者支付能源費用、房屋租金等價款后的余額作為營業額，而且酬金制項目中的收入也是物業管理公司全額開立發票的，不將發票記載金額確認為應稅收入的作法既不符合稅法規定，也不符合財務核算要求，更不能反映公司的真正業務規模。

3.2 項目留存收益作為酬金

這種方法只把合同中所約定的酬金收入視為項目的收支結余，調整項目的物業管理成本。這個方法理論可行度比較大，但在實際工作中，因為收入和成本的時間性差異，很難做到精確的匹配。

3.3 將酬金支出亦視作項目成本支出

將酬金制合同中約定的酬金收入也視作為項目成本的一部分，調整項目的整體物業管理成本。這種方式一方面符合了財稅的相關規定，另一方面也能夠比較客觀地對酬金制項目的盈利情況以及業務量進行真實反映。但是這種核算方式計算出來的項目利潤自然沉淀在物業管理公司的股東權益中，當業主方主張這部分剩余利潤時，操作上會有很多難點。

4 營改增后酬金制會計核算舉例

假定Y物業管理公司取得X項目的物業管理資格并采用酬金制進行物業管理。該項目2017年度預計收入1億元（含稅），其中Y物業管理公司享有固定酬金6%（600萬元含稅），預計項目利潤4%（400萬元含稅）歸屬X項目全體業主所有，則幾種核算方式分別如下：

4.1 只將酬金確認收入

Y物業公司將1億元的物業管理費視為代收業主的費用，用于支付X物業運營維護發生的各項開支。

1)Y公司向X業主開具發票時：

2)支付X項目成本費用及酬金以外其他的流轉稅金時（假定進項稅率均為6%）：

3)Y物業公司結算酬金收入600萬元（由于銷項稅額在收取1億元物業管理費開票時已經在酬金制賬戶統一結算，銀行存款需扣除該筆費用后統一繳納）：

X酬金制項目剩余利潤即為其他應付款——X酬金制項目377.35萬元（銀行存款433.96萬元，其中56.61萬元需繳納增值稅），而Y物業公司通過X酬金制項目形成的利潤總額為566.04萬元（暫不考慮流轉稅附加）。

這種核算方法從核算思路上來看比較符合酬金制的核心理念，但是實際上X酬金制項目的377.35萬元剩余利潤并沒有反應在Y物業公司的利潤及利潤分配表中，從而也沒有對這部分利潤繳納企業所得稅，同時Y物業公司所開具的發票金額為10000萬元，然而所確認了的收入卻只有566.04萬元，Y公司物業管理收入水平被嚴重低估，沒能客觀反應Y物業公司的真實業務量情況。

4.2 項目留存收益視為酬金

將酬金收入作為酬金制物業管理公司的收支結余，調整項目的物業管理成本（收入—成本—稅金=酬金）。在本例中，預計的項目利潤（9600—8490.57—566.04=543.40）不應該再予以撥款。

1)Y公司向X業主開具發票時：

2)支付X項目成本費用及酬金以外其他的流轉稅金時（假定進項稅率均為6%）：

Y物業管理公司通過X酬金制項目形成的566.04萬元利潤總額自然沉淀在Y物業管理公司的利潤表中，應調整該項目的整體物業管理成本。但是這種項目因為需要將項目本身的預期利潤先在物業管理費中剔除，對物業管理公司的各項成本費用的預算要求得非常精確，在實際工作中很難完美完成。

4.3 酬金支出作為項目成本支出

將酬金制合同約定的物業公司的酬金收入視作酬金制項目物業管理成本的一部分，調整物業管理成本[收入—成本（含酬金）—稅金=利潤]。

1)Y公司向X業主開具發票時：

2)支付X項目成本費用及流轉稅金時（假定進項稅率均為6%）：

3)Y物業公司結算酬金收入600萬元（由于銷項稅額在收取1億元物業管理費開票時已經在酬金制賬戶統一結算，銀行存款需扣除該筆費用后統一繳納）：

X酬金制項目剩余利潤即為主營業務利潤——X酬金制項目377.35萬元（銀行存款433.96萬元，其中56.61萬元需繳納增值稅），在繳納企業所得稅后，形成283.01萬元的凈利潤沉淀在Y物業管理公司的凈資產中，今后業主對該部分利潤要求返還會比較難處理，這是這一核算方式仍待解決的方面。

總之，酬金制實質上就是物業公司向全體業主就物業服務支出實報實銷的核算制度，在確保業主利益不受損的前提下根據業主要求提供物業管理服務，物業管理公司作為一個服務機構收取合理的酬金。該模式今后應該是物業管理行業的一個發展方向，本文只是結合營改增政策施行后目前財稅方面尚無定論的該模式進行一些粗淺的探討。

[1]王紅.酬金制物業管理模式下財務管理與會計核算特點[J].東方企業文化,2013(19):283-284.

[2]楊萌.激情綻放鵬城——物業管理改革發展30年大會在深圳勝利召開[J].城市開發,2011(19):10-44.