房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之否定

摘 要：我國(guó)《合同法》第230條表明的是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該原則實(shí)則制約了所有權(quán)人的意思自治。我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度缺少理論支持，不為國(guó)際公認(rèn)，缺乏操作性。導(dǎo)致所有權(quán)人、承租人、善意第三人之間的利益失衡和司法判決不一的現(xiàn)象。而買(mǎi)賣(mài)不破租賃和共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，也能發(fā)揮承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度所追求的保護(hù)承租人、平衡三方權(quán)益、簡(jiǎn)化法律關(guān)系、提高社會(huì)整體效益的作用。因此，我國(guó)《合同法》宜廢除房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。

關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；立法缺陷；實(shí)踐難題；廢除

一、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)概念

我國(guó)有各種各樣的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但房屋承租人所擁有的只是其中的一種，想弄清楚后者還必須從前者說(shuō)起。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念在我國(guó)民法學(xué)界存在分歧：王澤鑒教授表明，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)系指特定人以當(dāng)事人之間約定或依照法律規(guī)定，使所有權(quán)人于出售特定財(cái)產(chǎn)時(shí)，得以意思表示表達(dá)以同等條件優(yōu)先買(mǎi)受該特定財(cái)產(chǎn)之權(quán)利。從而我們能夠進(jìn)一步得出房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)出租人出賣(mài)作為租賃物的房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有的優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。

二、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的缺陷

1.我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法缺陷

對(duì)于時(shí)間條件，我國(guó)合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”但是“合理期限”到底如何判定才不違公平，值得我們?nèi)タ紤]。在《合同法》出臺(tái)前，《民通意見(jiàn)》第118條的規(guī)定是出租人提前三個(gè)月通知承租人。問(wèn)題是：出租人在出賣(mài)房屋的前三個(gè)月如何能夠知道自己將在三個(gè)月后出賣(mài)房屋或者是出租人必須在通知承租人后留給承租人三個(gè)月的考慮時(shí)間。這種規(guī)定是不合理的，而且合同法將“三個(gè)月”改為“合理期限”看似解決了問(wèn)題，實(shí)則“換湯不換藥”，使得該條更加原則化了。

其次是同等條件，我國(guó)《合同法》第230條的規(guī)定表明，只有在“同等條件”下，承租人才得以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。關(guān)于“同等條件”的規(guī)定，存在“絕對(duì)同等說(shuō)”和“相對(duì)同等說(shuō)”。絕對(duì)同等說(shuō)在很大程度上限制了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，使得承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的價(jià)值很難得到有效發(fā)揮，一方面，承租人很難達(dá)到與第三人完全等同，另一方面，所有權(quán)人很容易與第三人惡意串通購(gòu)買(mǎi)條件或者提出承租人很難達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于相對(duì)同等說(shuō)問(wèn)題是：若是第三人被允許使用延期付款，那么承租人也可以延期付款，并且當(dāng)?shù)谌送瑫r(shí)提供了延期付款擔(dān)保時(shí)，那么承租人是要為自己的延期付款提供同類(lèi)物的擔(dān)保還是相當(dāng)價(jià)格的擔(dān)保才能算是“相對(duì)同等”呢？

再次是通知義務(wù)我國(guó)法律規(guī)定，出賣(mài)人在出賣(mài)前要事先通知承租人。且若是所有權(quán)人在售賣(mài)租賃房屋之前沒(méi)有在合理的時(shí)間內(nèi)對(duì)承租人進(jìn)行通知，從而對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)造成損害的，承租人能夠依法向所有權(quán)人索賠，但關(guān)于通知義務(wù)的具體實(shí)行，法律并沒(méi)有做出詳細(xì)的規(guī)定，導(dǎo)致該通知義務(wù)難以發(fā)揮應(yīng)有的效能。

2.我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)踐難題

首先是行使方式承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主張條件是所有權(quán)人出賣(mài)租賃房屋，這里的出賣(mài)只是指普通買(mǎi)賣(mài)還是包括互易、恵賣(mài)、拍賣(mài)等以交換為目標(biāo)的法律行為呢？

其次是主張情況上述談?wù)摰倪€都是簡(jiǎn)單法律關(guān)系下承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的弊端，當(dāng)法律關(guān)系變得復(fù)雜時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主張也可能會(huì)相應(yīng)變得復(fù)雜起來(lái)。究竟，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主張還會(huì)遇到什么問(wèn)題呢？第一種，認(rèn)為部分承租人對(duì)屋子全體享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 第二種，承租人只租賃房屋的一部分并將該部分轉(zhuǎn)租給次承租人時(shí)所產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合。第三種，承租人將承租房屋分割轉(zhuǎn)租給多個(gè)次承租人以及部分承租人將承租的部分房屋分割轉(zhuǎn)租給多個(gè)次承租人的情形，這些現(xiàn)實(shí)中的主張狀況著實(shí)讓官司很難進(jìn)行下去，權(quán)利根本無(wú)法保障。

三、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的制度廢除

在權(quán)利的制定方面，該制度沒(méi)有充分的理論支持。在中國(guó)大陸上，法律又不認(rèn)可物權(quán)變更的無(wú)因性，只有具備物權(quán)變更的法律事實(shí)，才能真正使物權(quán)變更發(fā)生法律效力。物權(quán)變動(dòng)的原因主要有三種：法律行為（如單方民事法律行為中的拋棄、捐助、遺贈(zèng)，契約和多方法律行為中的合伙協(xié)議等）、事件以及事實(shí)行為（如先占、添附、善意取得等）、公法上的行為（如征收、沒(méi)收、強(qiáng)制執(zhí)行、判決等）。因此，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之前承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，學(xué)者們既無(wú)法對(duì)該制度做出準(zhǔn)確的定性，也無(wú)法將它進(jìn)行歸類(lèi)，更無(wú)法得知承租人通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)獲得的是房屋的產(chǎn)權(quán)還是獲得的是與所有權(quán)人訂立合同的機(jī)會(huì)。

對(duì)比國(guó)外和國(guó)內(nèi)臺(tái)灣地區(qū)的法律內(nèi)容，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并沒(méi)有得到多數(shù)國(guó)家的認(rèn)可。雖然德國(guó)法律對(duì)它進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，但“每一個(gè)法律制度或法律概念都是一個(gè)系統(tǒng)或語(yǔ)境的一部分，它從這個(gè)系統(tǒng)或語(yǔ)境中確定自己的意義。變換語(yǔ)境后，每個(gè)孤立部分的含義在重組時(shí)，便與它們?cè)谙惹暗恼Z(yǔ)境中所具有的含義毫無(wú)關(guān)系。”因此，用突破合同相對(duì)性的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)著重保護(hù)承租人并不具有國(guó)際淵源。

從立法價(jià)值出發(fā)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在某種程度上損害了所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)利益，減少所有權(quán)人與第三人的交易機(jī)會(huì)，使得所有權(quán)人自己辛苦買(mǎi)來(lái)的房子在出賣(mài)時(shí)不能達(dá)到合理的預(yù)期值，自由選擇心儀的交易對(duì)象；同時(shí)，該制度相對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”和“共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”也并不能更好的平衡所有權(quán)人、承租人與第三人之間的利益，做到恰如其分；更會(huì)在整體上降低交易效率、減損社會(huì)整體利益，從而不利于維護(hù)社會(huì)秩序和經(jīng)濟(jì)秩序。

立法的不具操作性與司法實(shí)踐中層出不窮的狀況，使得該制度的適用變得更加困難。可就算我們現(xiàn)在能規(guī)定出詳細(xì)具體的制度，我國(guó)法律人員的專(zhuān)業(yè)水平、我國(guó)公民的法律素養(yǎng)還必須經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能嫻熟地運(yùn)用如此縝密復(fù)雜的法律規(guī)定。而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的繼續(xù)研究，只會(huì)使法律關(guān)系更加復(fù)雜，高額的立法成本與履行成本與其所能解決的問(wèn)題并不成正比。

因此，在《合同法》里，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)予以廢除。

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作者簡(jiǎn)介：

李夢(mèng)霞（1993.5—），女，漢族，籍貫河南省周口市，法學(xué)碩士，單位：西北政法大學(xué)。