泡沫只有30%還稱得上“灰犀?！眴幔?/h1>
2017-10-12 01:27:01艾琳
產權導刊 2017年9期
艾琳
泡沫只有30%還稱得上“灰犀?！眴?？
艾琳
易居研究院近日發布《關于房地產泡沫的量化分析》報告指出：“綜合考量之后，我們認為全國整體房地產泡沫顯著低于日本1990年前后的水平，估計只有30%左右?！?/p>
在各方都在圍繞房地產泡沫展開激烈爭論的大背景下，易居研究院的這一觀點，不可謂不具有爆炸性，不可謂不讓人產生疑問：既然房地產泡沫只有30%，那還稱得上是“灰犀牛”嗎？
眾所周知，“灰犀牛”的概念是由美國學者米歇爾·渥克于2013年1月在達沃斯論壇上提出的。根據他所著《灰犀牛：如何應對大概率危機》一書，“灰犀牛”是指問題很大，也早有預兆，但視而不見，沒有予以足夠的重視，結果導致了后果嚴重的問題和事件。也就是說，“灰犀?！辈煌凇昂谔禊Z”，只是一個偶然事件或小事件?！盎蚁！贝淼亩际谴笫录?，甚至是必然的事件。因為，問題早就出現了，就是沒有引起高度重視，沒有將其當作問題來對待。
就房地產泡沫而言，能夠達到“灰犀?！钡乃胶统潭?，一定經歷了兩個階段，一是放任，二是容忍。只有放任，泡沫才會不斷出現、不斷集聚。但是，如果對房地產泡沫的容忍度較低，在達到一定程度后就立即采取措施，遏制泡沫、消化泡沫、處置泡沫，那么，就不可能達到“灰犀牛”的水平。
而從我國目前的實際情況來看，對房地產泡沫的認定，從總體上講，已經歸類于“灰犀牛”等級了。如《人民日報》在全國金融工作會議后發表的評論員文章“有效防范金融風險”中，不僅首次提到了“灰犀?！备拍?，也提到了必須嚴密防范房地產泡沫引發金融風險的問題。不僅如此，在此后召開的一次新聞發布會上，中央財經領導小組辦公室經濟一局局長王志軍就明確提出，中國經濟存在五大金融“灰犀牛”——影子銀行、房地產泡沫、國有企業高杠桿、地方債務、違法違規集資。房地產泡沫赫然在列。
既然有關方面都已經將房地產泡沫列為“灰犀?！绷耍敲?，對于房地產泡沫有沒有達到“灰犀?！彼降膯栴}，也就不需要爭論了。關鍵就要看，這只“灰犀?！钡降资菧睾?，還是兇狠，有沒有能力將這頭“灰犀牛”馴服。
毫不客氣地說，我國房地產泡沫也是因為過度放任和容忍造成的。從2003年房地產市場放開開始，就一直處于放任狀態。期間，雖然也有過幾次調控，但是，從總體上講，都是形式大于內容，都是應景式調控，而不是目標式調控。所以，也就出現了調控一次、房價大漲一次，調控次數越多，房價漲得越多。能夠在短短的10多年時間里，房價漲了幾倍，若不是放任，是不可能出現的。
當然，如果面對房價過快上漲，管理層能夠理性一點，能夠看到房地產泡沫對經濟社會發展和居民生活改善的影響，降低容忍度，可能也會對房價上漲形成有效約束。問題是，就像股市過熱時每個投資者都陷入瘋狂一樣，管理層對房地產泡沫的容忍度也是一漲再漲，甚至面對理性者的質疑，也找出各種理由來應對。如2011年，在房價已經高得讓80%以上居民都無力承受、房地產泡沫已經很嚴重、已經威脅到金融安全、有關專家已經對此提出嚴厲警告的大背景下，前銀監會主席劉明康曾表示，自2008年，銀監會就要求商業銀行進行房地產壓力測試，監管部門也會進行整體測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。也就是說，作為銀監會前主席，仍然認為房地產泡沫不會對金融安全構成威脅。如此觀點，對決策的傷害有多大，對房地產泡沫的形成又多有煽動性和鼓勵性。對房地產泡沫如此容忍，又怎么能夠不出現“灰犀牛”現象呢？
殊不知，理論上的測算和實際的承受能力，并不能完全畫等號，實際承受能力往往要遠低于理論測算數據。尤其是房價這種與廣大居民密切關聯的東西，與廣大居民的心理是密不可分的。別說大跌，就是一般性的下跌，也會帶來心理恐慌，從而引發暴跌。到時候，可能就不是銀行的壓力測試所能承受的了。所謂的100%覆蓋率，只是自欺欺人。更何況，隨著調控政策的日益嚴厲，很多開發商已經資金鏈緊繃，房價下跌一個百分點，開發商資金鏈斷裂的風險就會加大幾倍，怎么可能還存在理論上的壓力測試，還有理論上的安全性。
也正因為如此，易居研究院過于樂觀的分析和預測方式，是相當有害的，是容易產生政策誤導的。30%的泡沫，怎么也無法與“灰犀?！睊炱疸^來。果真如此，地方政府又可以拿起“土地財政”的武器，大搞政績工程、城市建設工程了。決策層也就不需要對房地產泡沫發出警示了。
恰恰是早在2016年7月，中央政治局會議就提出“抑制資產泡沫”的要求。何謂資產泡沫，說到底，不就是房地產泡沫嗎？而中央財經領導小組辦公室相關負責人提出的要妥善解決房地產泡沫問題等存在的“灰犀?！憋L險隱患，不更加明確地指出了泡沫的嚴重性嗎？怎么還會出現房地產泡沫只有30%這樣的觀點呢？
當然，也應當看到，盡管房地產泡沫已經達到“灰犀?！奔墑e，對金融安全也構成了一定威脅，但是，由于中國是一個高儲蓄率國家，居民儲蓄存款仍然水平較高，只要不出現嚴重的通貨膨脹，也只要房價不出現暴跌，是不會發生日本那樣的崩盤現象的，是能夠安全度關的。
艾琳
泡沫只有30%還稱得上“灰犀?！眴?？
艾琳
易居研究院近日發布《關于房地產泡沫的量化分析》報告指出：“綜合考量之后，我們認為全國整體房地產泡沫顯著低于日本1990年前后的水平，估計只有30%左右?！?/p>
在各方都在圍繞房地產泡沫展開激烈爭論的大背景下，易居研究院的這一觀點，不可謂不具有爆炸性，不可謂不讓人產生疑問：既然房地產泡沫只有30%，那還稱得上是“灰犀牛”嗎？
眾所周知，“灰犀牛”的概念是由美國學者米歇爾·渥克于2013年1月在達沃斯論壇上提出的。根據他所著《灰犀牛：如何應對大概率危機》一書，“灰犀牛”是指問題很大，也早有預兆，但視而不見，沒有予以足夠的重視，結果導致了后果嚴重的問題和事件。也就是說，“灰犀?！辈煌凇昂谔禊Z”，只是一個偶然事件或小事件?！盎蚁！贝淼亩际谴笫录?，甚至是必然的事件。因為，問題早就出現了，就是沒有引起高度重視，沒有將其當作問題來對待。
就房地產泡沫而言，能夠達到“灰犀?！钡乃胶统潭?，一定經歷了兩個階段，一是放任，二是容忍。只有放任，泡沫才會不斷出現、不斷集聚。但是，如果對房地產泡沫的容忍度較低，在達到一定程度后就立即采取措施，遏制泡沫、消化泡沫、處置泡沫，那么，就不可能達到“灰犀牛”的水平。
而從我國目前的實際情況來看，對房地產泡沫的認定，從總體上講，已經歸類于“灰犀牛”等級了。如《人民日報》在全國金融工作會議后發表的評論員文章“有效防范金融風險”中，不僅首次提到了“灰犀?！备拍?，也提到了必須嚴密防范房地產泡沫引發金融風險的問題。不僅如此，在此后召開的一次新聞發布會上，中央財經領導小組辦公室經濟一局局長王志軍就明確提出，中國經濟存在五大金融“灰犀牛”——影子銀行、房地產泡沫、國有企業高杠桿、地方債務、違法違規集資。房地產泡沫赫然在列。
既然有關方面都已經將房地產泡沫列為“灰犀?！绷耍敲?，對于房地產泡沫有沒有達到“灰犀?！彼降膯栴}，也就不需要爭論了。關鍵就要看，這只“灰犀?！钡降资菧睾?，還是兇狠，有沒有能力將這頭“灰犀牛”馴服。
毫不客氣地說，我國房地產泡沫也是因為過度放任和容忍造成的。從2003年房地產市場放開開始，就一直處于放任狀態。期間，雖然也有過幾次調控，但是，從總體上講，都是形式大于內容，都是應景式調控，而不是目標式調控。所以，也就出現了調控一次、房價大漲一次，調控次數越多，房價漲得越多。能夠在短短的10多年時間里，房價漲了幾倍，若不是放任，是不可能出現的。
當然，如果面對房價過快上漲，管理層能夠理性一點，能夠看到房地產泡沫對經濟社會發展和居民生活改善的影響，降低容忍度，可能也會對房價上漲形成有效約束。問題是，就像股市過熱時每個投資者都陷入瘋狂一樣，管理層對房地產泡沫的容忍度也是一漲再漲，甚至面對理性者的質疑，也找出各種理由來應對。如2011年，在房價已經高得讓80%以上居民都無力承受、房地產泡沫已經很嚴重、已經威脅到金融安全、有關專家已經對此提出嚴厲警告的大背景下，前銀監會主席劉明康曾表示，自2008年，銀監會就要求商業銀行進行房地產壓力測試，監管部門也會進行整體測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。也就是說，作為銀監會前主席，仍然認為房地產泡沫不會對金融安全構成威脅。如此觀點，對決策的傷害有多大，對房地產泡沫的形成又多有煽動性和鼓勵性。對房地產泡沫如此容忍，又怎么能夠不出現“灰犀牛”現象呢？
殊不知，理論上的測算和實際的承受能力，并不能完全畫等號，實際承受能力往往要遠低于理論測算數據。尤其是房價這種與廣大居民密切關聯的東西，與廣大居民的心理是密不可分的。別說大跌，就是一般性的下跌，也會帶來心理恐慌，從而引發暴跌。到時候，可能就不是銀行的壓力測試所能承受的了。所謂的100%覆蓋率，只是自欺欺人。更何況，隨著調控政策的日益嚴厲，很多開發商已經資金鏈緊繃，房價下跌一個百分點，開發商資金鏈斷裂的風險就會加大幾倍，怎么可能還存在理論上的壓力測試，還有理論上的安全性。
也正因為如此，易居研究院過于樂觀的分析和預測方式，是相當有害的，是容易產生政策誤導的。30%的泡沫，怎么也無法與“灰犀?！睊炱疸^來。果真如此，地方政府又可以拿起“土地財政”的武器，大搞政績工程、城市建設工程了。決策層也就不需要對房地產泡沫發出警示了。
恰恰是早在2016年7月，中央政治局會議就提出“抑制資產泡沫”的要求。何謂資產泡沫，說到底，不就是房地產泡沫嗎？而中央財經領導小組辦公室相關負責人提出的要妥善解決房地產泡沫問題等存在的“灰犀?！憋L險隱患，不更加明確地指出了泡沫的嚴重性嗎？怎么還會出現房地產泡沫只有30%這樣的觀點呢？
當然，也應當看到，盡管房地產泡沫已經達到“灰犀?！奔墑e，對金融安全也構成了一定威脅，但是，由于中國是一個高儲蓄率國家，居民儲蓄存款仍然水平較高，只要不出現嚴重的通貨膨脹，也只要房價不出現暴跌，是不會發生日本那樣的崩盤現象的，是能夠安全度關的。
