“租購同權”將給城市生活帶來什么？

林海

“租購同權”將給城市生活帶來什么？

林海

多租幾年房，而后買得起房，或將不再是奢望？

有一句中世紀的諺語這樣說：城市的空氣使人自由。因為，一個農民離開領主的莊園，來到城市生活一段時間之后，就有了自由人的身份，領主再不能抓他回去。而他在城市，可以自由地選擇居住于何處，自由地選擇為鞋匠打下手，或是為磨坊主做小工，賺取口糧，自食其力。

假如這位農民穿越時空，來到2017年7月的中國廣州，他會驚訝地發現這個城市里的人們，正在討論這樣一句話：“租購同權”。所謂租購同權，實際是一種對于租房者的“確權”：假如一切順利，即使是外來人口，也可以憑借經過備案登記的租房合同，安排孩子在廣州就近入學。不再會因為沒有戶口或沒有房子，導致孩子上不成學。

這樣的好消息，來自于廣州市政府出臺的《加快發展住房租賃市場工作方案》。這份被稱為“租房者平等宣言”的工作方案亮點頗多。例如，對租期和租金進行規范，控制承租人租房成本；又如，增加租賃住房用地有效供應，允許將商業用房改造成租賃住房等等。然而，其中最讓人關注的，莫過于“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。

眾所周知，在大城市，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，買房越來越不是一件容易的事情。而房價貴的重要原因之一，是附著在其上的優質資源，比如優質的學校，醫療等資源。這些資源往往具有獨占性（即按片劃分的擇校體系），也就是說，只有買房子的人、擁有產權的人才能夠享受。同時，由于這些資源存在著稀缺性，稀缺進一步導致溢價，與學區和醫療捆綁在一起的房價進一步上揚。

因此，許多在城市生活的“異鄉人”可能一輩子都享受不到優質的教育和醫療資源。盡管他們支付著不菲的租金，卻從未真正被當作城里人對待。據統計，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。他們在城市里辛苦工作，薪酬燃燒于逐年提升的房租，時間消磨于漫長的地鐵通勤。當他們有下一代時，下一代卻往往不能在城市上學，從而產生了大量的“留守兒童”和分離悲劇。

久而久之，逃離“北上廣深”成為許多外來者的選擇。人們寧可回到家鄉，選擇一份收入不那么高的工作，換取子女平等上學、就近上學的資格。他們的離場，對于一線城市而言意味著大量熟練工人的離去，“用工荒”“用工貴”的問題隨之而來。更糟糕的是，人們將不再能夠“自由”地流動，因為他們在大城市難以做到“居者有其權”。吸引人才、厚待人才，或許將成為一句空話。

更重要的是，對于一個國家而言，人才的流動，本身意味著跨區域的交流與共識的培養。我們不愿看到未來的年輕人，只能生于斯、長于斯，勞作于斯，病老于斯。因為這不但意味著隔離與誤解，還意味著一種市場規律的失靈：人力資源這種本應依供需規律進行有效配置的生產要素，卻因“即使租房也是外鄉人”的制度阻隔，不能得到更為有效的配置。這對于勞動者個體，對于城市，對于國家經濟的持續發展，都談不上是件好事。

因此，這份《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》不只是廣州一地的決策，而是對于2016年5月《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的落實。該意見的第七項這樣要求：“完善住房租賃支持政策……非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。”應當說，廣州版“租購同權”，就是使非本地戶籍承租人，與本地戶籍居民一樣，平等地享受基本公共服務的具體制度安排。

如前所述，“租購同權”這種提法的本身當然具有重要意義。但關鍵問題在于，如何公平公正地落實這種理想，或者說“同權”最終能被落實到什么程度。要看到，即使是租購同權，市場規律的手仍在起作用。只要城市教育資源仍然有限，重點學校仍然會優先選擇“某些家庭的孩子”。過去以戶籍、房產作為篩選標準，未來難免不會出現其他篩選標準。而這些標準是否公開、公平、公正，又將考驗制度設計者的智慧。

另一方面，應當看到廣州市的這份旨在促進住房租賃市場發展的工作方案，仍然給“租購同等入學”設置了條件：一是身份要件，要么要求具有本市戶籍，要么要求父母為“人才綠卡持有人”等特定人群，要么是符合“積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”；二是無房要件，要求監護人在本市無自有產權住房；三是監管要求，要求其租賃房屋所在地是其唯一居住地，且租賃合同經過備案登記。

根據工作方案，滿足了前述條件的租住人子女，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。也就是說，即使同時符合前述條件，也不意味著能夠和同一個小區的業主小孩上同一所學校，就近入學也未必能夠保證。一定程度上，租購同權的光輝暫時還未真正照進現實。

而且，前述條件的限制，使得相當比例的外來務工人員無法達標。同時，市場也可能敏銳地作出反應，引發某些區域房租的大幅上漲，從而導致“租都租不起”。為了鼓勵人才流動、吸引外來人才的舉措，反而可能在一定時間內無法實現初衷，卻可能造成負面影響。這樣的情況，政策制定時，或許也應當有所準備，在“相關落實細則”中，應當盡量避免。

無論如何，租房確權本身即代表著“城市變得友善”。住房租賃市場的有序、快速發展，或許能夠給租房者帶來更多的安全感和認同感，使他們不再擔心隨時被房東趕走，不再為子女上學問題感到絕望。與此同時，由于會有更多人選擇租房，一定程度上將影響樓市的供需關系，加上公租房、經適房、保障房等配套措施，房價或許能變得平易近人。多租幾年房，然后能夠買得起房，從而在城市安居樂業，或許將成為更多人觸手可及的愿望，而非奢望。

摘自團結湖參考