淺析房地產公司成本控制核心要點

王林燕

【摘 要】目前，我國的房地產市場逐漸趨向飽和，市場競爭日益激烈，在此種狀況下，房地產公司必須加強成本控制。基于此，筆者結合房地產公司的成本構成，分析了房地產公司成本控制的重要性，同時，從制定目標成本、制定正確合理的流程程序、動靜態雙重控制等核心要點出發，提出了加強成本控制的具體措施。

【關鍵詞】房地產；開發成本；控制

1 房地產公司成本構成

一般情況下，房地產公司的成本主要由固定成本以及變動成本兩個方面組成。固定成本，指的是不變成本，具體包括土地成本、建設成本、設計成本。這些成本的計算相對簡便，能直接衡量出建筑利潤的多少。而變動成本，具體是指融資成本，它由兩個部分組成，包括投資方利息和銀行貸款利息。隨著市場經濟的不斷發展，銀行介入了房地產的開發系統，成為了房地產公司融資的重要渠道之一。這種成本的產生不是固定的，其靈活性較強。

2 房地產公司成本控制重要性

對于房地產公司而言，如果已經對市場有了定位，而且地段的價格差距不大，那么房地產的銷售收入就相對穩定，不會產生太大變化。加上國家的各種稅收是根據銷售額度，按比例收取的，在這種情況下，房地產公司要想在市場中占據優勢地位，獲得競爭勝利，就離不開對成本的控制。一個優秀的房地產公司，能夠在保證工程質量的前提條件下，控制好成本工作，從而獲得比別家公司更多的利潤。由此可以看出，加強成本控制一方面能夠促進房地產公司的順利經營，另一方面，還能夠促進房地產公司的健康生產。

3 房地產公司成本控制核心要點

3.1 制定目標成本

加強公司成本控制的第一步就是先制定出一個切實可行的目標。房地產公司應根據實際情況，制定出一個可行性強的目標，同時使參與工程施工的全體人員了解這一目標，并且將這個目標納入考核工作中。這樣促使每個人的利益與目標相關聯，能夠對全體人員起到一個督促作用，使他們自覺地向這個目標奮斗。在這個過程中，公司的管理人員應對制定出的目標進行分解，在做好成本預算工作的條件下，利用目標成本結構將工作落實。接著，賦予目標預算，制定出具體的預算計劃，然后執行計劃。如此，看不見的目標慢慢變成了可以執行的計劃。若在此環節發現目標和現實進度存在較大差距，應及時對目標成本進行調整。

3.2 制定正確合理的流程程序

首先，在開發過程中嚴格把控開發進度，把和房地產工程無關的環節從工程中舍棄，實現工程控制從被動轉化為主動的目的。房地產公司應盡力把一些復雜的生產環節簡化，同時，規范生產流程，避免內耗，節省精力，從而實現對成本的控制。其次，房地產公司必須制定出符合實際情況的管理制度。在制度的約束下，建立起一個相對完善的成本互控體系。另外，成本互控體系的建立，有利于工程進度控制、成本統籌管理、質量安全控制三者的有機結合，使其形成合力，有效地提高整體工作效率。但是，如果這三者之間的任一環節出現問題，剩下的兩者都會受到影響，整體任務也會受到阻礙，嚴重情況下，可能會往相反的方向發展。比如，某房地產公司在購買材料時，為了買到物美價廉的建材，使得工期被延誤了。

3.3 做好各部門的配合工作

一項工程的好壞，不僅和工程的成本控制直接相關，還離不開各部門的協調配合。所以，在對工程的成本進行控制時，要將項目進度管理和成本管理、資金管理三者統一起來，實現公司利益最大化；其次，相關部門要做好合理的監督工作，做好成本分析預警；再次，成本管理部門要最好精確的定位工作，一方面要確保工程成本控制在合理范圍內，另一方面，要將人員的開支控制在計劃內。這就需要房地產公司通過不同層次的工作分配，調動公司所有人員的積極性，同時增加定期考核，對不符合要求的流程重新控制，保證項目成本管控完成預定計劃。

3.4 動態、靜態雙重控制

在成本控制工作中，不僅要做好靜態的成本控制工作，還需加強成本的動態控制。從整體上看待成本控制的各個環節，適時調整成本控制的進度，實現對生產質量的嚴格把控。在這個環節中，只要有一個任務成本發生變化，預先制定的成本控制模型就會發生變化，其將自動對項目的總預測成本進行計算，使整個工程的成本控制在合理范圍內，這種動態的成本控制模型適用于公司多成本的預測。

利用動態成本控制模型，可以計算出可能獲得的利潤，對公司之后的發展作出明確定位。同時，要根據市場的實際情況，對最高成本、最低成本、額定成本作出精確的判斷，以保證工程整體的進度計劃在在成本最高、最低范圍內受控。對于單獨的子項目，要根據當時發生的情況來設定，設定值只要保證子項目進度計劃成本在最高、最低范圍內都是受控的即可，這就是靜態控制法。

在實際的成本控制工作中，必須實行動、靜態雙重控制，實現房地產公司的利潤最大化。

4 房地產公司成本控制的具體措施

4.1 財務成本控制

對于財務成本控制，主要表現為資金成本和稅務成本。房地產公司通過對可研報告進行分析，可以了解項目總的投資，通過對現金流的掌握，可知道資金的流動，從而控制資金的調配，對整個項目資金的使用進行掌控。通過對最新的稅務法規進行了解，采取有效可行的措施，降低稅率。

4.2 工程成本控制

對于工程項目的成本控制，主要由項目的建設成本和配套項目的成本所構成。成本管理部門應該對項目的成本經濟進行綜合分析。在項目的招投標階段，就應該做好相關細節，選擇能有效控制施工成本的施工單位。在項目的建設過程中，還應該不斷完善設計方案，加強制度管理，對于工程變更應該進行科學管理，有利于成本控制的變更重點考慮，若變更所涉及到的資金投入較大，應該及時上報各級領導，從根本上控制成本目標。

4.3 管理成本控制措施

房地產公司內部管理人員應該提高自身綜合素質，每個人都應該樹立起項目成本控制的意識，同時，加大培訓力度，對相關的人員進行定期培訓，提高大家的成本管控水平。

5 結束語

綜上所述，在當下的市場經濟中，房地產行業的發展還有待完善。房地產公司要想在市場經濟中占據優勢地位，穩步發展，必須在市場中不斷創新，加大對成本的管理和控制，只有成本核算與開發同步進行，才能保證項目成本核算準確性和一致性，真正實現加強成本控制，提高公司的經濟效益的目的。

【參考文獻】

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[責任編輯：張濤]endprint