房地產開發企業會計信息質量問題研究

劉莎

摘要：會計信息是會計數據經過加工處理后產生的，為會計管理和企業管理所需要的經濟信息，是幫助信息使用者了解企業經營狀況的重要依據，會計信息的質量影響著企業的市場競爭力和生產能力。目前，我國房地產開發企業的會計信息失真現象較為嚴重，這不利于企業的持續穩定發展。本文首先闡述我國房地產開發企業會計信息質量存在的問題，在此基礎上提出了提升我國房地產開發企業會計信息質量的對策。

關鍵詞：房地產開發企業；會計信息；問題；對策

會計信息不僅是反映企業財務狀況、評價并且分析企業經營情況的主要依據，而且還為企業的投資決策提供重要參考。下面本文以我國房地產開發企業的會計信息質量作為研究對象，分析當前會計信息存在的問題，并在此基礎上提出了相應的對策。

一、房地產開發企業會計信息質量問題

（一）財務業績評價指標問題

業績，是指組織或個人在一定時期內投入產出的效率與效能。業績評價指標，是指根據業績評價目標和評價主體的需要而設計的、以指標形式體現的、能反映評價對象特征的因素。關鍵成功因素既有財務方面的，如銷售利潤率、投資報酬率等；也有非財務方面的，如產品市場占有率、顧客滿意程度等。由于房地產開發企業生產經營的特性，其收入確認標準與一般企業不同，從而導致財務方面業績評價指標不能真實反映企業的財務狀況，對會計信息使用者產生誤導。

1.房地產開發企業生產經營特性

①項目開發周期性

房地產開發項目一般建設周期比較長，從立項審批，經過規劃設計、可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一兩年，多則三四年，甚至更長。

②經營活動資金密集性

房地產開發企業在經營管理過程中需要大量的資金，如，房地產開發前期的安置補償費用、建筑安裝工程費等，通常完全依靠自有資金進行項目開發微乎其微，往往需要依賴各種金融工具和金融手段。

2.房地產開發企業收入確認標準

國稅發【2009】31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，這與一般企業收入確認條件有所不同。房地產開發企業在開發項目籌建階段資金投入巨大，而且還產生了大量的管理費用，由于未正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》，不應確認為銷售收入，這就導致企業的年度財務報表無法反映企業真實的財務狀況，極易給投資者造成決策困擾。

（二）財務風險信息披露問題

房地產開發企業的財務風險包括籌資活動財務風險、投資活動財務風險、經營活動財務風險三個方面：

1.籌資活動財務風險

房地產開發企業項目開發過程中需要投入大量的資金，大部分房地產開發企業會選擇債務籌資，而企業籌資規模的選擇不當會形成籌資風險，主要體現為以下兩個方面：一是如果房地產開發企業籌集不到足夠的資金，就會導致企業資金鏈緊張、甚至斷裂，從而導致嚴重的財務風險；二是隨著企業資產負債率的上升，房地產開發企業債務籌資金額加大，固定利息負擔增大，容易導致企業無法按時償還本息而給企業帶來償債風險。

2.投資活動財務風險

房地產開發企業在投資決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究，就盲目地在投資項目上投入了大量的人力、物力及財力，從而導致投資項目不能獲得預期收益，無法按期收回投資金額，為企業帶來巨大的財務風險。

3.經營活動財務風險

由于企業內部和外部各種原因的存在，企業經營過程中的物資流、資金流和信息流這三大運動過程可能會出現時間上的間斷和形式上的停滯，這就決定了企業營業風險的存在。

與其他企業相比，房地產開發企業面臨的財務風險更大，更需要對風險進行有效地預防和控制，而目前我國關于房地產開發企業財務風險的法律制度較少，無法對企業的財務風險信息進行有效地披露。

（三）會計從業人員素質問題

會計從業人員是企業財會工作的主要執行者，由于房地產開發企業獨特的經營特性，其會計從業人員的素質將會對企業會計信息的質量產生直接影響。目前我國房地產開發企業從業人員的素質表現為兩個方面：一是業務素質低下，會計從業人員沒有透徹理解相關會計法律法規及制度，在實際業務操作過程中，粗心大意造成非主觀意識上的會計信息失真；二是職業道德素質低下，會計從業人員雖然對會計準則、相關會計專業知識都能熟練掌握，但是難免通過偽造憑證、隱瞞交易，甚至通過籌劃運用不正當會計政策來謀取私利。

二、提升房地產開發企業會計信息質量對策

（一）建立業績評價非財務指標

傳統的業績評價財務指標是用貨幣形式來計量的，主要通過投資報酬率等指標來評價企業財務狀況和經營成果，其局限性主要體現在兩個方面：一是傳統的財務指標反映的是已經發生過的事項，是歷史數據，容易使經營者只考慮投資者的利益，盲目地追求短期利潤行為，未體現出員工及消費者等利益相關者的滿意度；二是傳統的財務指標的計算是以賬面價值為基礎的，不能準確地反映企業的未來趨勢，同時忽略資金的時間價值概念。

1.質量指標

產品質量指標是指計劃期內企業生產的各種產品應達到的質量標準，是生產計劃指標的主要內容之一，是衡量企業經濟狀況和技術發展水平的重要標志之一。產品質量指標包括兩大類：一類是反映產品內在質量的指標，主要包括產品平均技術性能、產品質量分等；另一類是反映產品生產過程中工作質量的指標，如質量損失率、廢品率、成品返修率等。

2.客戶滿意度指標

客戶滿意度是指企業的產品或服務滿足顧客的需求與期望的程度，通過確定科學的顧客滿意度指標和滿意度的級度，并在此基礎上進行測量監控和分析，使企業利益在顧客方面得以平衡，從而促進企業長期穩定發展。要確定科學的顧客滿意度指標，首先要研究顧客的需求結構。主要有以下四個方面：一是品質需求，包括性能、適用性、使用壽命、可靠性、安全性、經濟性和外觀等；二是功能需求，包括主導功能、輔助功能和兼容功能等；三是外延需求，包括服務需求和心理及文化需求等；四是價格需求，包括價位、價質比、價格彈性等。顧客滿意級度是指顧客在消費相應的產品或服務之后，所產生的滿足狀態等次，主要分為七個級度，即很不滿意、不滿意、不太滿意、一般、較滿意、滿意和很滿意。endprint

3.產品創新能力指標

科技是第一生產力，創新是人類特有的認識能力和實踐能力，是推動民族進步和社會發展的不竭動力，創新是一個民族的靈魂，一個民族要想走在時代前列，不僅不能沒有創新思維，而且也不能停止各種創新。如今市場競爭激烈，企業的產品如果缺乏創新，就會慢慢被淘汰，企業也會慢慢滅亡，所以企業要想持續穩定發展，就必須結合現代人的需求，適當地創新，生產新產品、開辟新市場。

傳統的財務業績評價指標不能全面反映企業的內在核心競爭力，企業的經營者不宜過度地借助于財務報表、依賴財務指標進行分析研究，而應將財務指標與非財務指標相結合，共同分析企業業績，促進企業核心競爭力的形成，從而保持企業的持續穩定發展。

（二）擴大信息披露的范圍

信息披露是對每個上市公司的基本要求，上市公司的信息披露主要分為定期報告和臨時報告兩類：定期報告包括年度報告和中期報告，中期報告分為半年度報告和季度報告；臨時報告包括的內容和形式較為廣泛，較為常見的有股東大會決議公告、董事會決議公告、監事會決議公告。房地產開發企業除了披露一般企業披露的信息外，對企業的預售情況及質量保證金等信息還需要重點披露，一方面將商品房的真實信息可以及時傳達給公眾，整合了消費者需要的有效信息，讓消費者充分了解房產信息；另一方面可以為銀行提供房地產開發企業預售市場的情況，為銀行做出安全有效的放貸決策提供基礎，使銀行降低金融放貸風險。所以，擴大信息披露的范圍可以檢驗房地產開發企業其他會計信息的真實性，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會計人員的整體水平

1.加強會計人員思想政治教育

要想提高會計人員的整體水平，應該從加強會計人員的思想政治教育做起，首先應認真學習鄧小平的道德理論，鄧小平道德理論是馬列主義道德思想在當代中國的繼承和發展，具有鮮明的中國特色，通過學習鄧小平道德理論，可以將共產主義信念和全心全意為人民服務的思想滲透到會計人員的思想深處，從而凈化其內心世界，確立符合道德規范的世界觀、人生觀和價值觀。

2.提高會計人員道德水平

我國會計職業道德規范的主要內容包括：愛崗敬業，誠實守信，廉潔自律，客觀公正，堅持準則，提高技能，參與管理與強化服務。目前我國會計信息失真與會計人員的道德素質下降不無關系，為了避免會計信息失真，會計人員必須做到以下三點：一是具有對各類事物客觀公正的態度，求真務實，向信息使用者提供準確、可靠的會計信息，不隨意調節和隱瞞會計信息；二是廉潔自律、堅持原則、秉公辦事，不利用職務之便為自己和他人謀取私利、貪污腐敗；三是愛崗敬業，忠于職守，提高會計信息的質量。

3.加強會計人員專業培訓

會計信息的質量不僅取決于會計人員的思想政治教育水平、職業道德水平，還取決于會計人員的專業素質。由于會計人員的專業素質不同，在實際工作中往往會做出不同的職業判斷和選擇，從而造成會計信息質量的差異，進而給企業管理帶來損失。通過開展會計從業人員的培訓工作，可以提高會計人員對會計實務工作的了解和掌握、避免出現工作失誤，從而提高會計信息的質量。

三、結論

綜上所述，由于房地產開發企業過渡地追求經濟利益引發了會計信息的質量問題，這不僅影響房地產開發企業投資者的決策與企業的發展，也有可能影響到國民經濟的發展，所以房地產開發企業亟需深刻意識會計信息質量的重要性，并采取各種措施來抑制、避免會計信息失真問題的出現，保證企業持續穩定發展。

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（作者單位：吉林省六合房地產開發有限公司）endprint