市長們如何拉住房價瘋牛？

李永華

半夢半醒之間，看到手機屏幕上跳出來消息，“長沙房價下降50%！”頓時笑醒，再狠掐一把大腿，揉揉眼睛仔細一看，這是真的。

9月12日，長沙樓市放出大招。據新華社報道，長沙市政府推出定向限價商品住房，第一批20個項目共建設11682套，第二批建設計劃正在制訂中。在首批項目中，長沙市芙蓉區新橋小區三期項目將有1208套房屋推出，其銷售價格僅為每平方米4950元，有人考證，這一價格不到周邊地段二手房價格的一半，“長沙房價下降50%”的說法便由此而來。

而就在前一天，即9月11日，《中國經濟周刊》剛刊發了《長沙樓市：被新政激活？》一文，報道了長沙市房價近一年來瘋漲，購房指標被炒至10萬元等非理性現象。文章一經刊發，當天就在網絡上引發了各界高度關注和熱議。

12日的樓市消息，可以說是面對節節攀升的房價，長沙今年最新推出的樓市調控措施。

其實，不光是長沙，全國各地的市長們都在忙著抑制房地產泡沫。

市長們口袋里還藏著哪些武器？

能不能戒掉土地財政的“癮”

長沙推出的定向限價商品住房價格為什么這么低？

看看官方的解釋。長沙市住房保障服務局負責人介紹，建設單位以行政劃撥土地建設定向限價商品住房的，在商品住房預售前，由建設單位統一繳納土地出讓金，沒有土地溢價，相當于政府把土地溢價讓利給了老百姓，建設單位的土地成本更低，因而住房成本也更低；建設單位以招拍掛取得的出讓地建設定向限價商品住房的，項目免收城市基礎設施配套等各種行政事業性收費和政府性基金，服務性收費減半征收，同樣是政府讓利給了老百姓，因此房價更低了。

在記者看來，這段解釋直接把過往我國房價高企的“謎底”給解開了。

1987年12月1日開始，深圳模仿香港，在內地第一個實行土地拍賣，3塊地賣了2336萬元。從此，潘多拉魔盒被打開，香港的房地產模式正式登陸內地，各地群起響應、紛紛效仿，賣地成為大多數地方政府重要的收入來源，用以滿足各地城市建設龐大的資金需求。

然而，土地財政將地方政府捆綁在了房地產這頭巨獸身上，一路狂奔，眼看房地產泡沫越吹越大，卻欲罷不能。

北京大學國家發展研究院教授周其仁今年年初列舉的一組數據顯示出土地財政之兇猛：1995—2012年，我國名義GDP增長8.6倍，工資總額增長8.8倍，稅收增長16.7倍，政府收入增長18.8倍，土地出讓金增長64倍。

作為這一模式的“開山鼻祖”，香港已坐上全球房價最高城市的位置，今年上半年房地產價格上漲9.3%，據說一個停車位就曾賣出518萬港元的天價。

剖析高企的房地產價格組成，地價的持續上漲無疑是高房價的重要推手。全國工商聯房地產商會的報告顯示，房地產開發企業的土地成本占總成本的41.2%，占直接成本的比例則達58.2%。

今年7月24日，有地產界人士稱，從土地的供給情況來看，土地供給制度已經成為房價繼續上漲的因素。過去兩年地價高企，土地價格的上漲還會推動房價的上漲，房價不可能在土地價格上漲的情況下出現大幅下跌。

面粉不降價，面包怎么會便宜？問題是，地方政府有沒有壯士斷腕的改革決心，徹底擺脫土地財政？

長沙市政府分管房地產的一位領導對《中國經濟周刊》記者表示，長沙已經出現土地財政依賴度下降的跡象，今后將加大保障房土地供應。

黃奇帆任職重慶市市長期間，重慶房價始終保持在低位，表明地方政府并非不能從房價瘋牛上跳下來。黃奇帆稱，保持房地產市場平穩的重要措施之一，就是每年房地產的總投資不要超過全社會固定資產投資的25%。按他的解釋，超過25%一定供過于求，低于25%又供應不足，不適應城市化。如果一個地方基礎設施投資中，房地產占了百分之七八十，長遠看沒后勁。

上海市市長應勇表示，絕不能以高地價、高房價換取一時的經濟增長和財政增長。

而讓地方政府拿不到土地出讓收入的各類保障性住房能不能平抑房價，關鍵在于能不能持續、大批量地供應，若能做到，必然把高房價拉下馬。

對此，上述長沙市領導沒有給出明確的答案，僅表示長沙將持續加大保障房土地供應。

長沙市住房保障局政務大廳一位工作人員對記者稱，保障房現在還申請不了，起碼要到明年，目前只是宣傳階段，沒有操作細則。

加大供地量成市長必選項

掉頭回到土地全面劃撥的年代是個白日夢。相對于龐大的房地產市場供應量，保障房計劃可以說是遠水解不了近渴。

當前土地供給制度下，地方政府是住宅市場中唯一的土地賣方，賣多少、賣什么價、怎么賣基本都是地方政府說了算。從各地市長們的公開表態來看，加大土地供應都是政策籃子里的必選項。9月9日，北京市市長陳吉寧強調，未來5年實施150萬套住宅用地供應計劃。

從效果來看，只要供地計劃真正落實到位，再配套其他調控辦法，房價幾乎必然應聲而落。

2016年，安徽合肥房價暴漲，“找不到副市長就買不到房”。今年卻大為改觀，據《中國經濟周刊》此前報道，去年10月濱湖二手房價格最高每平方米2.3萬～2.4萬元、平均為2萬～2.1萬元，目前均價為每平方米1.6萬～1.7萬元，最低價降至1.3萬元左右。房價下跌的背后，是合肥土地市場“開倉放糧”。初步估計，合肥今年土地供應量將達到12064.831畝，約800萬平方米。

長沙從房價洼地到領漲先鋒，提供了另一個觀察樣本。

十幾年來，長沙城區“東拓西進，南移北擴”，土地供應持續擴大，2013年達到頂點——經營性土地供地727萬平方米，高于絕大多數省會城市。中房信數據顯示，長沙住宅市場供求比2013年、2014年分別為1.3、1.5，到2014年底去庫存周期為24個月。供過于求的格局下，長沙房價得以被壓制，主城區房價近10年穩定在每平方米6000元以下，是出了名的房價洼地。endprint

2015年，長沙住宅市場供求比下降至0.9，2016年進一步下跌至0.7。市場格局徹底轉變為供不應求，土地供應量急劇減少惡化了這一局面。《中國經濟周刊》此前報道，長沙供應住宅用地2015年僅189萬平方米，2016年332萬平方米，2017年長沙計劃供應住宅用地325萬平方米，但截至8月底，長沙土地出讓僅完成年計劃的16.3%。

2017年上半年，長沙內六區成交土地樓面價3654元/平方米，同比漲106%，房價也隨之飆升。

8月28日，國土資源部及住房和城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

這對當下的土地制度無疑是一次革命性沖擊，為加大土地供應開辟了一個新渠道。深圳一位城市規劃師告訴記者，深圳城市快速擴張，城中村名義下的土地不少，如果能大量入市，也許能抑制房價。他更期待的是，集體土地不光進入租賃市場，而是與國有土地一樣直接入市，“那將是房地產市場的黑天鵝。”

下狠手遏制炒房客

市長們一只手管賣方，另一只手管買方。在供給側，大量建設保障房，確保剛需；加大土地供應，開閘放水，無疑都將穩定房地產市場。在需求端，落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，斬斷炒房鏈條、防止房價上漲“自我實現的預期”同樣不能放松。

《中國經濟周刊》記者了解到，2016年年底，黃奇帆離渝赴京的消息傳出后，溫州炒房團、上海炒房團等曾集體奔赴山城。

此前，《中國經濟周刊》曾深入報道炒房團在合肥的操作模式，揭露出炒房團是合肥房價迅速上漲的元兇之一。

今年上半年，炒房團又盯上了長沙。一個炒房團聲稱，長沙的每一個新盤都不能放過，攪得長沙市場風聲鶴唳。前述長沙市領導也認為，上漲預期下，從剛需人群到炒房客集體上車，造成大擁堵，是長沙房價上漲的重要原因。

一位資深的房地產觀察人士告訴記者，很多城市現在已經全面進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代，掐斷炒房鏈條其實并非難事，關鍵是看地方政府的執行力度。

“全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走！”光是這條鄙視鏈就足以把多數炒房客拍死在沙灘上。在合肥，《中國經濟周刊》記者了解到，部分二手房下跌40%的主要原因就是炒房客被套牢之后急于出手。

開發商倒是樂見炒房，捂盤惜售也可以推升房價。今年，因為限價，不少開發商更不愿將達到預售條件的房子推向市場，以此與政府博弈。如果政府嚴令工程進度達到預售條件項目上市，嚴查捂盤惜售行為，也可快速緩解供應的短缺。武漢、合肥、南京等城市已經這么做了。

不過，也有狠不下心的。不少媒體報道，今年6月份，保利天禧樓盤捆綁精裝修，長沙市住房和城鄉建設行政執法局已認定其屬于捆綁消費，變相抬高房價涉嫌違規，卻表示管不了。

房地產泡沫這頭灰犀牛正越走越近，兇猛的房價遠遠超出了普通民眾的承受能力。就連華為創始人任正非去年也忍不住吐槽：華為員工都買不起深圳的房子，而華為員工收入高“地球人都知道”。

任正非還拋出“高地價、高房價，導致生產要素成本急劇上升，必然導致中國企業的競爭力下降”的論斷。《人民日報》也發文指出，人們不愿意干實業，覺得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實體經濟的轉型升級和創新，而且會扭曲整個社會的價值觀、財富觀，長遠來看，對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制正在逐步建立，各地房地產調控的大招、狠招頻出。我們呼吁，讓調控的風暴來得更猛烈些吧。

（上官麗娟對本文亦有貢獻）endprint