保障性住房電梯問題與管理策略研究

任詩波，李愛民

（1.南京市特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)研究院；2.南京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，江蘇 南京 210019）

保障性住房電梯問題與管理策略研究

任詩波1，李愛民2

（1.南京市特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)研究院；2.南京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，江蘇 南京 210019）

本文從一棟剛交付使用的保障房電梯問題投訴入手，通過數(shù)據(jù)分析保障房電梯在規(guī)劃、使用和管理中存在的問題，提出了解決問題的對策。

保障房；電梯；投訴；規(guī)劃

隨著保障房規(guī)劃和建設(shè)樓層的增高，配套使用的電梯，是使用最頻繁、感受最深的附屬設(shè)施，電梯規(guī)劃和建設(shè)、使用單位的管理、維護(hù)保養(yǎng)都直接影響著電梯的質(zhì)量，影響居民的出行。

1 問題提出

近兩年來，電梯投訴的主要問題是困人、電梯損壞無法使用、修復(fù)慢、影響居民出行等。以下以一棟剛交付的保障房小區(qū)為例，分析保障房電梯交付后使用中存在的問題。

案例：交付時(shí)間：2013年5月26日；電梯數(shù)量：58臺；樓層：33層；住戶情況：每單元6戶；房型：60～100m2；電梯品牌：國產(chǎn)外資品牌；配置：電梯2臺；額定速度：2m/s；額定載重量：800kg/10p。

表1為交付使用后3個(gè)月內(nèi)12345、12365的投訴舉報(bào)情況統(tǒng)計(jì)。

從表中可以看出，29次投訴中，存在同一問題多人投訴，如因6、7月份暴雨導(dǎo)致電梯井道灌水，電梯集中停用不能使用。這些投訴僅僅是電梯問題的一部分。

2 數(shù)據(jù)分析

電梯故障記錄顯示，電梯投入使用3個(gè)月累計(jì)發(fā)生故障590次，平均每臺電梯發(fā)生故障10余次，表2所示電梯故障統(tǒng)計(jì)表。電梯停用后，普遍存在恢復(fù)運(yùn)行時(shí)間長，修復(fù)時(shí)間基本在24小時(shí)以上，最嚴(yán)重的達(dá)7天，平均修復(fù)時(shí)間超過2天。大量的電梯停用造成了每個(gè)單元實(shí)際使用電梯只有1臺，甚至部分單元2臺電梯同時(shí)停用，嚴(yán)重影響居民的使用。

表1 12365及12345電梯故障居民訴求統(tǒng)計(jì)

表2可以看出，造成電梯故障停用的主要原因如下：

（1）人為因素是電梯故障的主要原因，隨著房屋的交付，野蠻使用造成了大量電梯部件的損壞（表3），引起了電梯停用。

（2）由于配套電源的不穩(wěn)定，電源跳閘導(dǎo)致了電梯停電無法使用。

（3）6、7月份的暴雨造成了電梯底坑大規(guī)模進(jìn)水，自來水管爆裂，水從廳門灌入電梯井道造成電路進(jìn)水導(dǎo)致電梯停用。

（4）小區(qū)安保松懈，電梯主板、廳外召喚面板等被盜導(dǎo)致了電梯停用或部分樓層無法使用電梯。

表2 電梯故障和停用因素統(tǒng)計(jì)分析表

表3 人為因素造成的電梯故障分析表

（5）由于對電梯基礎(chǔ)知識的不了解、電梯狀態(tài)差也導(dǎo)致了一定比例的故障誤報(bào)。

3 問題分析

通過故障記錄分析，現(xiàn)場調(diào)查和電梯檢查，小區(qū)電梯存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面。

3.1 電梯規(guī)劃配置不足

電梯規(guī)劃數(shù)量不足，導(dǎo)致電梯等待時(shí)間過長。通過現(xiàn)場實(shí)際乘用，在2臺電梯都正常運(yùn)行的情況下，平均候梯時(shí)間AWT=10min，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過候梯時(shí)間不超過40s的要求。

3.2 電梯對外投訴渠道不暢

（1）緊急報(bào)警裝置無效。電梯投入使用后，開發(fā)商還在對小區(qū)弱電系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，致使緊急報(bào)警裝置無法使用，應(yīng)急對講系統(tǒng)形同虛設(shè)。

（2）未張貼《電梯使用標(biāo)志》。電梯發(fā)生困人/故障時(shí)，乘客找不到《電梯使用標(biāo)志》，無法通過“應(yīng)急救援電話”聯(lián)系電梯維保單位。

上述兩種法定要求的對外聯(lián)系渠道不暢，電梯發(fā)生困人/故障得不到解決，是導(dǎo)致12345、12365投訴的直接原因。

3.3 電梯管理不到位

房屋交付時(shí)，門崗、電梯緊急報(bào)警裝置值班室沒有移交物業(yè)，開發(fā)商又沒有切實(shí)承擔(dān)起電梯管理的主體責(zé)任。由于電梯無人管理，裝修工人野蠻使用電梯，導(dǎo)致電梯門系統(tǒng)、轎廂壁被撞變形，轎門、廳門、防夾人裝置、門鎖、門刀、門球損壞嚴(yán)重，影響電梯使用。

水泥、沙子和裝修垃圾沒有做好袋裝化運(yùn)送，拋撒嚴(yán)重，電梯廳轎門下端滑塊導(dǎo)向槽堵塞，阻擋電梯正常關(guān)門；水泥沙子通過轎廂滲漏進(jìn)入井道，造成門鎖觸點(diǎn)吸合接觸不良，導(dǎo)軌、導(dǎo)靴上布滿沙子，15天一次的維修保養(yǎng)不能及時(shí)清理水泥、沙子等異物，影響了電梯運(yùn)行。

綜上所述，使用單位缺乏管理、電梯無序使用、應(yīng)急通話無人職守、電梯故障不能及時(shí)修復(fù)，導(dǎo)致了投訴的居高不下；專用電梯部分乘客人為阻止電梯關(guān)門、撬開轎廂控制盒將電梯打到專用，惡化了電梯使用環(huán)境。此外，電梯規(guī)劃配置少，致使候梯時(shí)間長，部分乘客為了情緒宣泄，破壞電梯，加劇了電梯的損壞，惡化了電梯使用環(huán)境。

4 對策分析

4.1 加強(qiáng)規(guī)劃

電梯規(guī)劃就是要合理配置電梯數(shù)量，合理確定電梯額定載重量/載人數(shù)量、額定速度等重要技術(shù)參數(shù)，根據(jù)保障房住戶情況、人員數(shù)量，規(guī)劃電梯數(shù)量。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算和通過參數(shù)計(jì)算表明，近100米高33層1單元6戶的保障房應(yīng)該配置4臺電梯才能保證良好的電梯服務(wù)質(zhì)量，滿足居民的正常使用。

4.2 抓好管理

4.2.1 確保電梯對外聯(lián)系渠道通暢

使用單位要及時(shí)張貼《電梯使用標(biāo)志》，確保緊急報(bào)警裝置對外呼叫有效，值班室24小時(shí)有人值守。在南京，電梯被困人員還可以通過96333呼叫“南京市電梯安全運(yùn)行應(yīng)急處置中心”，由中心組織快速救援。12365、12345電話訴求是事后問題處理，可以敦促使用單位加強(qiáng)電梯管理，不能確保電梯困人/故障得到快速解決。

4.2.2 做好電梯管理移交

保障房在交付使用前，要明確電梯的使用單位和安全管理人員服務(wù)電梯使用人員。電梯交付時(shí)，保障房的開發(fā)商要確保電梯具備使用條件，物業(yè)要提前做好電梯安全管理人員培訓(xùn)，確保能勝任電梯的管理。電梯移交時(shí)，物業(yè)要充分檢查電梯狀態(tài)，做好資料交接，并由雙方簽字確認(rèn)，同時(shí)填寫電梯使用單位變更申請，加蓋雙方公章，攜帶電梯安全管理人員證書，到電梯主管部門登記備案。

4.2.3 落實(shí)電梯管理主體責(zé)任

使用單位是電梯管理的主體，要對電梯安全管理切實(shí)負(fù)責(zé)。保障房交付初期，裝修建材運(yùn)輸考驗(yàn)著電梯的管理，使用單位要建立《崗位責(zé)任制》，落實(shí)電梯管理有關(guān)崗位職責(zé)，做好裝修材料的運(yùn)輸管理和登記，有條件的可以安排專人服務(wù)材料運(yùn)輸。為不影響電梯使用，指定電梯服務(wù)裝潢材料運(yùn)輸，做到人物分流。做好電梯轎廂防護(hù)，如用木工板保護(hù)轎廂，杜絕人力車或重物撞擊電梯門系統(tǒng)；沙子、水泥和裝修垃圾要做好袋裝化運(yùn)輸，及時(shí)安排人員做好電梯保潔，防止異物漏入井道和阻擋電梯關(guān)門。做好電梯每日巡查，確保緊急報(bào)警裝置有效、《電梯使用標(biāo)志》已張貼，發(fā)現(xiàn)電梯異響或部件損壞及時(shí)報(bào)維保單位處理，同時(shí)做好故障記錄。

5 結(jié)語

保障房電梯問題不單純是電梯本身的問題，是開發(fā)商趕工期不能確保電梯等輔助設(shè)施隨著房屋一起交付，保障房物業(yè)力量薄弱且疏于管理，推卸責(zé)任，導(dǎo)致了電梯問題頻發(fā)。電梯規(guī)劃配置不足是保障房建設(shè)的先天缺陷，管理不到位、使用頻率高、無序使用和人為破壞，加劇了電梯問題的惡化。

[1]電梯交通分析和選型——配置系列專題(4).電梯選型與配置計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)軟件的開發(fā).中國電梯,2006.21.16～20.

[2]朱德文.電梯運(yùn)行周期對于建筑物層數(shù)的關(guān)系的研究.基礎(chǔ)自動化，1995（6）.

[3]任詩波等.保障房電梯交付問題分析與對策研究[J].中國電梯，2014(4).

F299.233.47

：A

：1671-0711（2017）09（下）-0030-03