辣招下的香港樓市

閔洲民

過去的一年，香港新房成交價創歷史新高。去年11月，香港政府再次頒布樓市調控政策。對于今年的香港樓市走向，多軍和空軍各執一詞，甚至連李嘉誠也發聲表態。

去年香港樓市先苦后甜

2015年第三季度，香港樓市受到全球經濟大環境影響，氣氛黯淡。但從2016年4月起，情況驟變，市場累積的需求突然釋放，香港樓市交易和成交價都節節攀升。

2016年9月份，長實地產以19.53億港元奪得一幅地塊，這是李嘉誠時隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾連續拋售香港和內地物業，并將數以千億計的資金投入歐洲。“李嘉誠殺回香港地產界”被視為樓市回暖的標志性動作，也成為各大中介游說客戶的營銷說辭。當月，香港房屋交易量環比上升31%至7929宗，總金額達584億港元。全城甚至進入“見盤就搶”的瘋狂狀態，有代理指出，“香港樓市已瘋到無樓賣不掉。”

中原地產研究部2017年1月4日公布最新數據顯示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金額1867.2億港元，分別較2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金額突破2014年1778.3億港元的高位，創下21年新高。

香港樓市從低潮到回暖，再到被熱炒，離不開內地投資者的身影。美聯物業最新統計顯示，內地買家于去年第二季購買逾千萬港元的一手豪宅金額，占整體市場金額的31.6%，比前一季度增加9個百分點，創近三年半以來的新高。香港某開發商稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國內地。其中最大一筆交易一次性地購入了17個單位，耗資2億多港元，買家是一組內地客，來自福建。

為了給樓市降溫，特區政府去年11月修改稅例，全面提高買賣住宅物業印花稅率，無論交易價格，稅率劃一調高至交易額的15%（首次置業的香港永久居民則可獲豁免新稅率）。

香港樓市因該項調控而得到“冷卻”。中原地產研究部公布數據顯示：一手住宅方面，2016年12月份錄得交易4-43宗，總值91.9億港元，較11月份的2191宗及312.9億港元分別大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易數字，也結束了此前單月交易宗數和金額連續3個月高于2000宗及港幣250億元的局面。

今年樓市迎來開門紅

樓市轉趨淡靜已是不爭的事實，不過成交量減少的同時，樓價未有明顯的調整。根據差餉物業估價署提供的全港私人住宅的樓價指數，去年11月份樓價指數升至306.6，按月升幅約0.8%。

2017年新年伊始，樓市迎來了開門紅。數據顯示，2017年元旦3天假期，香港新盤市場成交86宗，相比去年同期40宗成交明顯增加。這一情況會是今年的常態嗎？

去年香港樓市先苦后甜

2015年第三季度，香港樓市受到全球經濟大環境影響，氣氛黯淡。但從2016年4月起，情況驟變，市場累積的需求突然釋放，香港樓市交易和成交價都節節攀升。

2016年9月份，長實地產以19.53億港元奪得一幅地塊，這是李嘉誠時隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾連續拋售香港和內地物業，并將數以千億計的資金投入歐洲。“李嘉誠殺回香港地產界”被視為樓市回暖的標志性動作，也成為各大中介游說客戶的營銷說辭。當月，香港房屋交易量環比上升31%至7929宗，總金額達584億港元。全城甚至進入“見盤就搶”的瘋狂狀態，有代理指出，“香港樓市已瘋到無樓賣不掉。”中原地產研究部2017年1月4日公布最新數據顯示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金額1867.2億港元，分別較2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金額突破2014年1778.3億港元的高位，創下21年新高。

香港樓市從低潮到回暖，再到被熱炒，離不開內地投資者的身影。美聯物業最新統計顯示，內地買家于去年第二季購買逾千萬港元的一手豪宅金額，占整體市場金額的31.6%，比前一季度增加9個百分點，創近三年半以來的新高。香港某開發商稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國內地。其中最大一筆交易一次性地購入了17個單位，耗資2億多港元，買家是一組內地客，來自福建。

為了給樓市降溫，特區政府去年11月修改稅例，全面提高買賣住宅物業印花稅率，無論交易價格，稅率劃一調高至交易額的15%（首次置業的香港永久居民則可獲豁免新稅率）。

香港樓市因該項調控而得到“冷卻”。中原地產研究部公布數據顯示：一手住宅方面，2016年12月份錄得交易443宗，總值91.9億港元，較11月份的2191宗及312.9億港元分別大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易數字，也結束了此前單月交易宗數和金額連續3個月高于2000宗及港幣250億元的局面。

今年樓市迎來開門紅

樓市轉趨淡靜已是不爭的事實，不過成交量減少的同時，樓價未有明顯的調整。根據差餉物業估價署提供的全港私人住宅的樓價指數，去年11月份樓價指數升至306.6，按月升幅約0.8%。

Q房網香港董事總經理陳坤興認為，綜合加辣后的市況觀察，其中一個現象是買家年輕化。不少有能力的父母，以子女“首置客”名義入市，因為在新稅制下，買家購買第二套房的釐印費大幅增加至樓價15%。以售價2000萬港元單位計算，按新的從價印花稅計算，稅額高達300萬港元，相反以青年仔女“首置客名義”入市，稅率低至3.75%，涉及稅額僅75萬港元，省卻225萬港元的稅率，“首置客”身份自然變得“金貴”。今次買家年輕化現象，同時亦是年輕中產第二代購買力爆發，證明市場購買力仍然相當強勁，買樓保值仍然是不少港人的首選，整體樓價具有一定支持。

戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻則認為，受調控措施影響，預計2017年第一季度香港樓市成交量會跌兩至三成，但是到了第二季度成交量會稍微回升。香港置業行政總裁李志成同樣認為，短期內預計價格會逐步滑落，但等到市場適應“辣招”后，購買力又會逐步釋放，在強勁剛需支持下，預計今年樓價向下微調后會重回升軌，全年升幅有望超過5%。

也有市場人士認為，今年樓價會繼續下行。資深投資銀行家溫天納認為，內地人每年5萬美元的購匯額度，一直被投資市場視為理所當然的境外投資渠道，如果禁止用來買房和保險等，將對香港投資市場帶來嚴重影響。溫天納估計，流入香港的內地資金總額會削減20%-30%。

深圳匯豐銀行前副總經理劉智杰在社交網站發文表示，預期香港樓市將在12個月至18個月內出現暴跌，呼吁香港人盡早做好準備。他指出，一旦本港樓市崩潰，恐怕像上世紀九十年代日本一樣，過20、30年仍一潭死水。

香港署理財政司司長陳家強表示，從今年預期看，大趨勢仍然是成交下滑和房價漲勢收窄甚至下跌。政府會密切注意樓市情況，在適當時候推出合適的措施，維持樓市的健康平穩發展。endprint