跟著上海的城市國際化大步前行

張艷

上海，南京西路。恒隆廣場2座，相比恒隆廣場1座商場里喜慶而熱烈的節日氛圍，這座寫字樓的大堂里多了幾分安寧，上班高峰時，白領職員們行色匆匆地進來，然后排隊進電梯，隊伍常常蜿蜒到大廳的另一側，在開著團團簇族的緋紅色牡丹的巨大盆景，以及一棵高大的花朵間開的紅梅樹前，還會經常打上一個彎。42-43層，就是戴德梁行大中華區的總部。春節前后，戴德梁行亞太區董事局主席、大中華區行政總裁張國正先生，接受了本刊記者的兩次訪談。

對于20年前的那一次職業選擇，張國正最大的感受：來到上海是幸運！

話題從1997年張國正在上海正式就職開始。

20年前的上海，商業房產還處于起步階段。而當時的香港，洗牌之后，無論是經濟還是社會民心，都因回歸祖國而處于積極向上的期待之中，商業房地產更是在亢奮的狀態之下。

1993年，梁振英和合伙人共同創辦“梁振英測量師行”。在創立之初就加入這家公司的張國正，負責整個中國大陸的物業推廣和策劃工作，經常往來于北京、上海、深圳、廣州、武漢、重慶等大的房產市場，領導過20多個大型銷售或租賃項目的策劃工作。

雖然作為一個香港人，當時香港市場的行情也讓他心里癢癢的，但對內地的發展，他更有著自己的了解和判斷。張國正的太太是上海人，倆人在香港結婚。1997年，當張國正做出一個選擇，來到上海做上海分公司的總經理時，上海對張國正來說就不僅是一片潛力巨大的市場，還是一座牽動感情的城市，是他和太太的共同意愿、共同選擇。

回顧自己當年的選擇，張國正說：“當年整個中國只有一個市場，叫上海。而判斷任何一個市場的潛力，首先要看規模，規模這個引擎有著最大的推動力。上海市場當時還沒有到起爆的那個點，但是一旦加速，規模的力量會很驚人。”

他打了一個比喻：這就好比一片水面，雖然相比于香港市場，上海的商業地產無論從成熟度和規范度、以及產業價值上來說，都還有不小的差距，比之香港林立的寫字樓、酒店、大型商場，上海當年的中心城區還在靜寂中等待著什么，猶如一片水面，它足夠大，隨著經濟的發展、社會財富的增加，“水位”會不斷上漲，足以引來大魚、承載大船，令無數人在這里乘風破浪，一展身手。

初到上海的兩三年間，或許還有太太是上海人這一特殊緣故，張國正結識了一大批上海朋友，很快就讓自己“本土化”了，他積極地讓自己融入到上海的政治生活和社會生活中去。在上海市政協，在市工商聯，在歐美同學會，無論是為政府建言獻策，還是民間組織舉辦的社會活動，都有戴德梁行和張國正活躍的身影。

作為一位精進的專業人士，張國正和他所帶領的專業團隊很快參與到了許多重大項目上。

隨著中國積極推動全球化的進程，外資企業也陸續布局中國，上海往往是他們進駐的第一站。戴德梁行作為一家國際公司，其全球視野和對中國本土情況的精準把握，成為很多大型跨國公司包括全球500強公司跨入中國、進駐上海時物業咨詢的首選顧問。戴德梁行用自己的專業服務，引進并安頓了一大批知名客戶，使它們從此在上海常駐。

專業化、高水平的服務也引起了政府的重視。2002年和2007年，靜安區政府、靜安區規劃局兩次委托戴德梁行為南京西路做策劃。張國正他們完成的“上海南京西路商業街整體規劃市場戰略研究項目”對標了國際可比案例，如法國香榭麗舍文化和商業雙重核心發展的特征等，提出以南京西路兩側高端商務商業聚集帶為代表，打造“國際靜安”的門戶。

正是這份商業策劃，奠定了南京西路作為上海頂級商業街區的地位。如今，在梅（梅龍鎮廣場）、泰（中信泰富廣場）、恒（恒隆廣場）所形成的“金三角”區域，座落著眾多名特商店，匯集了靜安區商業之精華，所聚集的知名品牌高達1200多個，其中國際品牌就有750多個，國際上八成的頂級品牌都在這里開有旗艦店或專賣店。

在國際展覽局宣布2010年世博會花落上海之后，在張國正的帶動下，戴德梁行全程參與了上海世博園區的前期準備，從用地策劃到后世博時期的商業開發，完成了一系列重大的政府咨詢工作，其中包括世博會市場開發總體計劃之營業場所招商計劃、盧灣區世博園后續發展功能定位、世博會“世博村”地塊定位方案研究、世博園五星級酒店項目的前期可行性分析等重要項目。其中“上海世博軸商業策劃定位及餐飲招商代理服務”方案，至今對世博源地塊發生著影響。

在上海世博會上，英國國家館毫無疑問是最熱門的場館之一，這座外部由6萬根蘊含植物種子的光纖組成的“種子圣殿”，無論是其外在的藝術創新還是內在的科技含量，都顯得卓爾不群。而全程支持這座夢幻宮殿營運和管理的，并非它的英國主人，而是戴德梁行的團隊。2009年7月，在經過長期的準備之后，張國正帶隊參與英國外交部組織的項目招標，他親自做了競標方案的現場演示，最終取得了英方的授權。

從南京西路到陸家嘴，從世博會到亞太經合組織領導人會議（APEC），從智慧城市建設到“卓越全球城市”目標，上海這座城市每一次綻放的絢麗光彩，都有著張國正和戴德梁行付出的心血和火花，這也正是張國正感到“幸運”的地方。

張國正1986年畢業于英國安格魯大學環境規劃系，之后就職于國際性的測量師行。

“我是一位專業人士，來到上海可以發揮我的專業價值，把上海在發展過程中非常需要的專業精神、專業文化帶過來。”

擁有來自歐洲和香港成熟的商業經驗，又由于與大陸語言和文化的相通，張國正“內通外聯”，很快掌握了三大塊客戶資源：外資企業、政府、中資企業。

從地域上，張國正一直重視布局國內的二線城市。除了香港周邊的華南地區，上海周邊的江浙地區，也走進了東北和中西部地區，包括大連、重慶、武漢、成都、西安、鄭州、長沙等。及至今日，戴德梁行在“北上廣深”，及國內其他二三線城市共建立了18處分公司。“事實證明，這一市場策略非常成功，準確地抓住了國內重點城市的發展機遇，我們由此廣泛參與了中國的城市化進程，并在這一過程中發揮了自身應有的價值。”張國正如是評價戴德梁行對市場的謀篇布局。endprint

2000年，是一個重要的年份。在此之前，中國的房地產這個概念僅意味著住宅開發，而在此之后，以辦公樓、商業零售、工業園區為代表的商業地產開始發力。

張國正認為，2001年的APEC會議在上海召開，使上海城市發展出現了一個飛躍。“我記得，在此之前，很多重要的會議都是放在浦西，尤其是外灘的老大樓里舉行，而APEC之后，浦東迅猛地發展起來，跨國公司紛紛進入陸家嘴金融貿易區。”與此同時，戴德梁行的業務也發生了一個明顯的變化。

“一個是國際機構在亞洲設立分公司。我們在2000年前后不斷地接到咨詢業務，來自大型跨國機構的咨詢量大幅增加，他們選擇了在這一時機進入中國、進入上海。二是很多全球性的生產貿易公司提出各種各樣的專業服務需求，包括公司或廠房的選址、租賃、項目管理、物業管理、設施管理等等，市場需求很旺盛。三是金融公司、銀行等機構，把上海確立為亞太區的總部或發展基地，這些機構都在一個相對集中的時段進入了上海。”

張國正說，上海的商業地產在2000年開始起步，經歷了一個“突飛猛進”的十年。自2010起，上海舉辦了舉世矚目的世博會后，另一個變化又開始凸顯：中資企業紛紛進駐上海的高檔商業地產，并陸續開始了“走出去”的全球布局。

“與上一個十年不同的是，這一次的中資企業以金融資本為主導。銀行、證券公司、保險公司強勢崛起，作為一批高端客戶，他們大多有外資合作的背景，講究公司的外在形象，要求越來越高，辦公地點的選址大多是環境上佳的甲級寫字樓。我們對這批客戶非常熟悉和了解，有能力提供最好的服務。”

由于提前看到了商業地產全球化、金融化的趨勢，1999年，梁振英測量師行與兩間久負盛名的物業顧問公司——英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產業咨詢公司合并，更名為戴德梁行。2007年，張國正擔任戴德梁行中國區行政總裁。

其時，中國大陸市場已成為戴德梁行業務增長最為強勁的板塊。

覺風氣之先，與趨勢共舞。張國正認為，肩負著使命感和價值感做事，才能做得更實。

隨著中國經濟的持續高速發展，資本和機構全球化的趨勢都日益凸顯。

戴德梁行每每在趨勢到來之前，都能夠提前做好應對，并且抓住機會，擴展服務領域。這源于張國正在多年的工作經驗中領悟出，在中國開展生意，如能抓住國家發展的大機遇、大戰略，業務將會有更大的發展空間。

例如在國家的“一帶一路”戰略下，戴德梁行迅速與許多央企在海外拓展方面加深緊密合作，成為其全球布局的專業顧問，尤其是在不同國家項目實施的過程中給予這些企業具有落地性的操作建議，避免落入不必要的風險。近幾年里，戴德梁行已經為16個‘一帶一路沿線國家的數十個項目提供咨詢，這對引導“一帶一路”戰略在更廣范圍的鋪開以及吸引更多企業參與起到了良好的促進作用。

這種商業敏銳度得益于張國正長期堅持的踏實作風，更重要的，身為房地產業界的專業人士，他對這份事業有著強烈的使命感和價值感。張國正認為，只有以引領者的姿態覺風氣之先，與趨勢共舞，才能更好地帶動整個行業和乃至社會經濟的不斷進步。因此在他的主持下，戴德梁行每年都積極推進大型的專題研究，組織專家做智慧輸出，包括在剛剛過去的2016年《城鎮化3.0——產城人融合新智慧》、《城市科技——智能地產成就智慧上海》等一系列白皮書先后發布，帶動行業在新思維上求得突破的同時，也為政府和各類機構的決策提供了重要參考。

在戴德梁行內部，公司的業務管理模式也在調整，公司先后成立了“城鎮化及產業服務平臺”、“房地產資本市場平臺”、以及近年大力發展的“中資企業海外投資和房地產服務平臺”，以跨地區及跨業務線的平臺化服務能力滿足多元復雜的客戶需求。正是憑借整合公司資源后凸顯的綜合優勢，他們成功幫助中國最大的旅游集團“港中旅”收購了New Green Hotels——一家英國大型酒店集團。該集團擁有遍及全英40個城市的44家酒店，總計超過5000套客房。在中國游客出行歐洲需求不斷上升的趨勢下，這次重大戰略收購，使港中旅迅速立足英國，并為其向歐洲擴張提供了堅實基礎。更多這樣的中資企業正與戴德梁行牽手，共同邁出全球化的步伐。

2015年9月，戴德梁行在全球范圍內收購了高緯環球，成為全球最具規模的房地產服務商之一。張國正則憑借出色的成績，繼續出任亞太區董事局主席及大中華區行政總裁，領導公司在整個亞太區的業務發展，而大中華區是其中的重點市場。僅僅在過去一年，戴德梁行在大中華地區協助國內外企業完成了總值達80億元人民幣的寫字樓租賃。在涉及整幢物業買賣的大宗交易市場上更是占據了半壁江山，促成交易總額近500億元人民幣，不少知名物業都在其牽針引線下成功易主。

事業的發展受惠于上海這座城市，那么，如何回饋社會呢？張國正認為，自己有責任做好滬港兩地的經濟交流，而在經濟交流中，他最大的著力點，在人。

滬港兩城經濟聯系一直很緊密。內地改革開放之后，香港與上海經濟合作更為廣泛。一條淮海中路數過去，有多少香港公司開發的項目？一條南京西路，有多少香港資本的身影？與此同時，上海的職場活躍著越來越多的香港人。他們帶著資本、帶著專業人士的規則意識和職場文化，提升了_上海商業社會的成熟度。

香港商會（上海）、上海香港聯會、香港駐滬辦等機構，積極地促進著兩地人才的交流。從2000年加入香港商會（上海），之后擔任了兩屆會長，張國正現在還是商會的名譽會長。通過商會這個平臺，他帶領香港在滬企業做了不少事情。

在香港的時候，張國正經常問他身邊的外國朋友：在香港和上海兩個城市之間，你們更愿意選擇哪個城市作為自己的居住地？前幾年，他得到的回答常常是：香港。香港的城市效率比較高，更具多元化，也正因如此，在香港更容易尋覓到一些高端人才。

但是近這些年，上海的變化遠遠超出香港，這種變化不僅僅是城市的現代化，更深層次地體現在人才國際化方面。可以預見的是，未來的滬港兩地，香港借力于上海將越來越多。endprint