“租購同權”能讓更多人受益嗎

林江

近日，廣州市政府辦公廳發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，強調只要是符合條件的租房者，也可以與業主一樣，其子女享有同等就近入學的權利，也就是所謂的“租購同權”，引發各界熱議。

在筆者看來，新政找到了兩個切入點：一是增加了住房承租者的權益，二是通過擴大租賃市場的供給以盤活閑置的商業房源。2016年6月，國務院辦公廳就曾發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確指出要實行租購并舉，深化住房制度改革。“房子是用來住的，不是用來炒的”，通過“租購同權”保障承租者的合法權益，將有助于減少炒房者，讓更多普通市民通過租房而不一定是購房來達到安居樂業的目標，這是非常有意義的嘗試。

事實上，受教育權等是公民的基本權利，無房者不應受到歧視，“租購同權”新政有助于最大限度地吸引年輕專才的流入，實現接受教育權利面前人人平等的理想，值得點贊。但從經濟學的視角出發，“租購同權”意味著允許更多市民去爭取附著在房產上的合法權益，包括接受基礎教育和基礎醫療服務的權利，換言之，“租購同權”要取得成功，需要滿足一定條件：

隨著“租購同權”政策的落實，學區房、醫療房的資源供給相應增加，相關房源不再成為稀缺的社會資源。“租購同權”的本質是通過政府行政措施來配置社會資源，涉及轉移支付和社會財富的再分配。在我國，優質的學校和醫療機構基本上都是公立性質，政府對這些學校和醫院不應以追求利潤最大化為目的要求是可以理解的。

但是，由于在市場經濟條件下，優質的教育和醫療資源具有天然的稀缺性，價高者得是這些學校和醫院取得收益的重要方式，這就與公立機構的運營目標相沖突了。折中的方法就是，把相關的資源配置給附近那些擁有房產的本地戶籍居民，即使如此，還是難以滿足相關人士對于基本公共服務的需求。

“租購同權”之后，租房者也加入爭取優質基本公共服務的行列，在優質教育和醫療資源沒有大幅增加而產生供需失衡的前提下，租房者要么“分配”不到資源，要么需要付出較過去更為高昂的代價。由于政策因素，公立學校和醫院無法靠大幅提價而獲得收益，那么，相對便宜且優質的基礎教育和醫療服務，將倒推學區房和醫療房租金價格的快速上升，而房租的上升壓力又將推動房價再創新高，有可能違背實施“租購同權”政策的初衷。

增加優質公共服務的投入，自然會緩解“租購同權”政策下市民對優質公共服務的供需矛盾。姑且勿論建設學校和醫院需要龐大的財政支出，當地政府的財政能力是否可以支撐的問題，我們還需要關注的是，學校和醫院落成后，是否能配置足夠數量的高水平教師、醫生、護士。

若政策推而廣之，在二三線城市，即使“租購同權”得以實施，城市戶籍不再那么“值錢”，農村居民寧愿保留農村戶籍也不一定愿意到城市中去，但北上廣深等一線城市的人口短時間內恐怕仍是凈流入為主，從而形成再怎么增加基本公共服務資源也難以滿足需求的情形。因此，地方政府希望通過“租購同權”來讓更多買不起房的市民得以享受優質基本公共服務的愿望暫時可能難以實現。

基本公共服務價格放開是“租購同權”政策產生預期效益的前提。筆者認為，“租購同權”會在基本公共服務資源配置基本不變的情況下，擴大供需缺口，而前文提到，由于政府對公立學校和醫院的服務價格采取管制措施，讓相關學校和醫院難以在供需失衡的情況下獲得超額收益，部分學校可能巧立名目以各種培訓班、輔導班的名義取得收入，醫院則以過度醫療或“以藥養醫”的方式賺取利潤，“租購同權”有可能成為醫患關系日趨緊張，學校和家長關系變得不和諧的“替罪羔羊”。

另外，“租購同權”到底是目的還是制度安排？如果是目的，則遵循的是平等原則；然而，如果是制度安排，由于租得起房子的人肯定會比買得起房子的人多，要確保租房者和購房者擁有同等權利幾乎是不可能的：以學區房為例，如果學校有機會自主選擇租房者還是購房者作為服務對象，不難想象，購房者肯定會優先，因為“有恒產者有恒心”。從學校的角度看，不能排除租房者辦理了入學手續后，由于種種理由決定不租該學區房了，會不會帶來孩子們跨區上學的不便呢？學生的流動性可能也會因此大增。

“租購同權”政策得以落實，需以租房可以替代購房為前提。既然我們還保留著“學區房”的提法，就證明學校的規模無法隨人口規模的增加而擴張，如果要貫徹“租購同權”政策，在學區房資源稀缺的前提下，只能按照先來后到的方式取得可以出租的學區房。然而，小孩子到了上學年齡就得上學，學籍資源是無法按照先來后到的方式分配的，既然出租的學區房與學籍資源掛鉤，在學籍資源有限的情況下，學校能采取的唯一措施就是價高者得，哪位家長愿意出更高的價錢，就接受哪位家長的小孩來上學，相對應的，則是學區房最終也被迫采取價高者得的方式出租。

說到這里就會發現，事實上能夠出更高價錢租賃學區房的家長，其實也有能力購買學區房，在“租不如買”心理的驅使下，學區房的出租盤可能會快速轉變為學區房的出售盤，最終又會回到只有富人才有資格通過購買學區房擁有優質教育資源的初始狀態，租房不但無法替代購房，而且連“租購同權”制度安排的初衷也會成為泡影。

“租購同權”需要讓更多人受益。按照廣州市政府的文件，只有符合條件的承租人才能享受相關權益。也就是說，要么承租人的子女擁有廣州市戶籍，要么承租人擁有廣州市的人才綠卡，要么承租人符合本市積分入戶上學的條件，而且還有一條規定：上述三類人在廣州并不擁有任何住房的產權，才符合資格。由此推理，廣州所急需的各類人才才是“租購同權”的最大收益者，至于一般外來務工人員，其子女即使獲得入學資格，也只能是一般學校而非名校，他們有能力租賃學區房的機會微乎其微。如果上述推論成立，那么希望借“租購同權”實現平權目標的努力將事倍功半。

總的來說，“租購同權”政策有其積極意義。新政作為制度安排，其目的在于支持租賃需求，從而助推房地產租賃市場的發展，因為“租購同權”后，并非所有人都需要購房，相當一部分人會轉向租賃市場，從而促進房地產租賃市場的繁榮。

另一方面，新政作為一種有益嘗試，現階段還不宜過度解讀。有人把新政與政府有意壓抑房地產市場價格相提并論，筆者不敢茍同。在房地產市場極為波動的情況下，確實有需要引入政府干預措施，然而歷史經驗告訴我們，各種限制政策盡管層出不窮，但對于壓抑房地產價格的功效卻是有限的。這次“租購同權”的落腳點雖然是在學區房上，但只要戶籍、基礎教育和基礎醫療資源的配置繼續存在著不平衡的情形，“租購同權”調控房地產市場價格的效果將不會很明顯，甚至適得其反。

因此，建議在制訂“租購同權”政策實施細則時，在措辭上要格外小心，避免讓市民產生誤解，以為新政實施必然導致房地產價格下降。由于廣州與二三線城市附著在房產上的附加價值不太一樣，對戶籍制度管理的嚴格程度，以及學區房資源的稀缺性與二三線城市也不具備可比性，即使“租購同權”在廣州行得通，也不代表可以直接復制到其它城市。總之，我們對此需要謹慎行事。

（作者是中山大學嶺南學院經濟學系教授、博導，中山大學自貿區綜合研究院副院長）endprint