房地產管理中的多項目開發模式分析

摘 要：近年來我國的房地產事業得到了飛速的發展，這也促進了房地產管理體系的不斷完善和健全。目前在房地產的開發中，多項目開發模式越來越受到房地產企業的青睞，這是因為其可以縮短開發周期，提高開發效率。但是受很多因素的限制，當前房地產多項目開發模式在實際的操作中還存在一定的問題，現本文就在分析常用的幾種多項目管理模式的基礎上，來分析其存在的問題及對策，希望能夠為更好的完善房地產多項目開發模式提供一些幫助。

關鍵詞：房地產管理；多項目開發模式；問題；對策

在市場經濟的推動下，房地產行業在國民經濟中占據的地位越來越重要，房地產市場日趨成熟，房地產的開發方式也越來越多，多項目開發模式就是其中一種，這是房地產企業追求更大發展和更多利潤的重要途徑。其不但是促進房地產行業更好發展的需要，更是適應市場競爭和促進國民經濟發展的必然要求，更是提高房地產投資者利潤水平的重要保證。可以說，在未來的房地產管理中，多項目開發模式是房地產開發的必然趨勢。但是多項目開發模式對房地產企業的各項要求也很高，尤其是在市場政策不斷調整的情況下這種模式還存在一定的不足，以下本文就重點圍繞多項目開發模式進行探討分析。

1 當前常用的多項目開發模式

目前我國也已經形成了一些規模和實力很強的大型房地產企業，這些企業擁有較為富足的資金，有能力進行房地產開發規模和自身資本的擴張，具備實施多項目開發模式的條件。一般來講，目前這些大型房地產企業所使用多項目開發管理模式多為以下三種模式：

1.1 矩陣式管理型

矩陣式管理型指項目部是執行的主體，在管理上企業集團直接對區域公司實行監管，設計、拓展和銷售等職能將由總部職能部門直接管理，具體一般性業務則由區域公司自行管理負責。而項目部由各職能部門抽調專人進行組建，項目成員一方而對部門經理負責，也要對項目經理負責。這種管理模式的優勢是對外界環境的變化做出迅速的反應，避免了資源的閑置和浪費，但不足之處是人員所要受的雙重領導。

1.2 職能管理型

智能管理型是完全由各職能部門根據項目不同開發階段來介入項目的管理。集團只監控管理到區域一級，項目及具體業務則由區域級直接進行管理。包括項目的拓展、項目的設計、工程和銷售等階段。這種管理模式的優勢是分工的高度集中和專業化，能把內部資源最大限度的反復利用起來，不足之處是對外界的環境變化反應速度慢，部門之間協調過多，造成決策緩慢的現象發生。

1.3 項目管理型

項目管理型是指項目公司作為項目開發的主體，項目公司則下設拓展、工程、設計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優勢是能迅速的對外部環境的變化做出反應，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現象發生。

2 房地產管理中多項目開發管理模式的不足

當前部分房地產企業已經開始采取多項目開發模式作為經營發展策略，也取得了一定的成果。上述三種模式的操作存在一定差異，房地產企業應該結合實際，合理選擇并靈活這些模式。但值得一提的是，在多項目開發模式逐漸被越來越多應用在房地產管理中的同時，其所存在的一些不足也逐漸顯現出來，這為房地產行業今后的管理帶來了一定的不便。具體來講，當前房地產管理中多項目開發模式所存在的問題主要體現在以下幾點：

首先，與單一項目開發模式相比，多項目開發模式的管理人才更為匱乏，這是因為我國房地產行業中采取多項目開發模式的發展時間較短，管理人員在這方面的研究較少，也沒有太多相關經驗。人才匱乏成為當前影響房地產多項目開發管理模式順利實施的主要因素。其次，房地產企業各個部門之間缺乏有效溝通。多項目開發模式下房地產企業需要同時運行多個項目，這增大了各個部門之間的工作量，同時也為其相互之間的有效溝通和協調提出了更大的要求。而當前受管理模式和管理水平的限制，各部門之間還很難達成有效及時的溝通協調狀態。再者，多項目開發模式的相關流程和考核制度都不夠規范，這為房地產開發項目的實施質量監督管理帶來一定不便，也降低了房地產企業內部人員的執行力，不利于房地產企業的健康發展。最后，當前房地產企業的各個職能部門在工作中大都服從項目經理所做出的決策，很難獨立自主的發揮自己的職能作用，這對于管理更加復雜的多項目開發模式運作來講是極為不利的。

3 提高多項目開發管理模式應用水平的對策

3.1 明確戰略發展目標

房地產開發企業的發展戰略包括市場發展規劃、區域發展規劃以及產品發展規劃等。戰略發展規劃是企業發展的方向標，在確定市場發展規劃時，要明確發展的目標是什么，明確了目標方向后，在確定區域發展規劃時，要進一步分析目標城市的商品房空置率和第三產業比重，還要確定進入的先后順序等。在確定產品發展規劃時，要明確產品的模式以及項目的規模，各檔次產品的比例等。各類問題都必須在多項目開發初期予以明確。否則盲目性擴張將引發管理上的混亂。

3.2 優化資源配置

合理配置資源是企業發展必須具備的核心能力。房地產企業是資源密集型產業。其內部包括土地、人力、財務、技術以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發展還是企業的發展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產企業要想實現可持續的健康發展，就必須做到各項資源的優化配置和合理利用。只有做到這一點，才能使有限的資源發揮最大的價值，這樣一方面可以防止資源浪費，另一方面也減少了因某些資源的短缺，從而影響企業的長足發展。

3.3 建立并完善規章制度

健全的規章制度和完善的企業管理體系是企業發展的基本保障。在企業發展的初期，單項目開發模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復雜，如果房地產企業沒有一套全而和完善有效的規章制度和管理體系，就必然會導致權利的交集或責任的真空現象發生，監管和考核不清晰，部門溝通協調不暢，這也必然會阻礙企業的發展壯大。

結束語

總之，就目前的形勢來看，多項目開發模式勢必成為未來房地產行業的主要發展趨勢，因此加強對其的有效管理也就顯得越來越重要。上文中所提出的關于多項目開發模式應用的相關問題以及對策，是筆者結合自己的體會總結出的。筆者認為，要想解決這些問題，促進多項目開發模式更好的運作，就要求房地產企業做好戰略發展規劃，加強人才隊伍建設，優化資源配置，制定并完善相關規章制度，以更好的通過多項目開發模式獲取更大的投資利潤。

參考文獻

[1]辛書成，劉巖.房地產管理中的多項目開發模式漫談[J].黑龍江科技信息，2013（11）.

[2]李明，馮楓.房地產管理中的多項目開發模式分析[J].科協論壇（下半月），2011（06）.

作者簡介：潘曉伶，身份證號：450521197512090025。endprint