論房地產項目開發過程中的質量管理

李紅

摘 要：工程施工質量管理對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。本文針對我國房地產開發項目管理的管理模式的現狀，提出存在的問題，并探討解決問題的對策，以建立科學有效的房地產開發項目管理模式，提高項目管理水平。

關鍵詞：房地產；項目管理

引 言：房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用項目管理的觀點、理論和方法，對房地產開發項目的全過程進行全方位的綜合管理，使各參與方實現房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品，實現企業利潤。實施房地產項目管理的目的是建筑產品、市場需求、資金三者有機結合，從而實現投資者收益預期。其本質是以建筑產品為依托，實現“資金一建筑產品一資金”的過程。實施建筑工程項目管理是房地產企業項目管理中的一個環節。建筑產品功能的成功實現是房地產企業實現利潤的基本前提，所以對于承包商、監理單位、供應商、設計單位等與工程施工聯系緊密的參與方，房地產企業應通過項目管理順利實現質量、工期、成本要求。

1、房地產開發項目管理存在的問題

1.1業主方項目管理自身存在的問題

（1）由于項目實施的一次性，房地產開發企業大部分屬于項目公司，使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。

（2）資金短缺，融資能力不足，建設資金難以保障，工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大，建設用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內支付，且建設周期長，故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60%～70% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設，工程款拖欠嚴重。

（3）技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定>，房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員，工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。我國對房地產開發企業技術、管理人員卻未實施執業資格管理制度。而房地產開發企業對技術、管理人員素質的要求很高，需要具有設計、施工、管理等各方面齊全的經驗，但目前具備如此高素質的人才并不多。

（4）工程發包多為邀請招標，未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍，多數由包工頭組成，掛靠有資質的施工企業，施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗，沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

1.2委托監理存在的問題

目前建設監理制與業主方項目管理并行時，存在以下一些問題。

（1）權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜， 管理混亂。

（2）建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位發布指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

（3）甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者，對于材質有最終決定權，且監理是受房地產開發企業委托的。因此，對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質往往有偏差，質量難以控制。

2加強房地產項目質量管理的控制

2.1房地產項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。

2.2房地產項目管理中的進度控制

房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等）、建設階段、租售階段（還可能包括物業管理階段）。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。1）應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；2）研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的rA0是不完全相關的；3）針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；4）建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。

2.3加強房地產項目的組織管理

在房地產項目建設過程中，組織與協調工作是十分重要的。組織與協調的作用就是圍繞實現項目的各項目標，組織協調各參建單位、相鄰單位、政府部門全力配含項目的實施，以形成高效的項目團隊，共同努力去實現工程建設目標的過程。房地產項目主要包含三個主要的組織系統項目業主、承包商和監理，而整個房地產項目又處于社會的大環境中，項目的組織與協調工作包括系統的內部協調，即項目業主、承包商和監理之間的協調，也包括系統的外部協調，包括政府部門、金融組織、社會團體、服務單位、新聞媒體以及周邊群眾等的協調。只有這樣，最終才能維護好業主的利益。在項目實施過程中，應該注意質量、工期、投資、環境、安全的統一不能有所偏廢。協調與控制的目標是一致的，不能脫離項目目標去協調，同時要把工程的質量、工期、投資、環境、安全統一考慮，不能強調某一目標而忽視其他目標。在項目實施過程中，主要的組織與協調工作有協調與政府有關部門的關系組織與協調監理單位、勘察單位、設計單位的工作組織與協調各施工單位包括總承包商、專業承包商、供貨商等的工作；工作中存在的問題或爭議的協調、處理。

3結語

總之，房地產項目管理涉及到土地開發、規劃設計單位、投資咨詢策劃公司、金融機構、招標代理、營銷代理、監理單位、承包商、供應商等等眾多參與者。房地產企業真正的核心競爭力來自于項目的管理與協調能力、整合能力。因此，建立更加科學、合理、有效的項目管理模式，提高項目管理水平。

參考文獻：

[1]成虎.工程項目管理[M].北京：高等教育出版社，2014.7

[2]卓斌.房地產企業要實施項目管理[J].上海商業，2015（2）：64～65

[3]張貴良，牛季收.施工項目管理.科學出版社，2014年7月