淺談房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

步兆杰

摘 要：房地產(chǎn)價格尤其是住房價格是當(dāng)前社會各界關(guān)注的焦點。本文從房價及相關(guān)問題入手進(jìn)行分析，以期幫助讀者進(jìn)一步認(rèn)識房價及房價問題的本質(zhì)，推動住房價問題研究不斷深入。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格變動因素

1 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)

1.1 房地產(chǎn)市場具有較高的市場集中度

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的小型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到地域性的影響。比如北上廣這些大城市地區(qū)的房價普遍偏貴，主要是因為這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，人口流動大，因而房地產(chǎn)的價格也較高。對于同一個地區(qū)，也會有很多不同的房地產(chǎn)商家。但總的來說，一個地區(qū)比較有名的房地產(chǎn)商家比較有限，市場的集中程度比較高，因而相比較那些小型的企業(yè)，它的壟斷程度比較高，實力較強(qiáng)的壟斷性企業(yè)很容易壟斷一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場。

1.2 房地產(chǎn)市場具有較高的進(jìn)入障礙

由于房地產(chǎn)市場本身的集中度，房地產(chǎn)市場本身對進(jìn)入的企業(yè)的要求極高。這種進(jìn)入障礙主要分為行政性市場障礙和經(jīng)濟(jì)性市場進(jìn)入障礙。行政性市場進(jìn)入障礙主要是指房地產(chǎn)商想在一個地區(qū)開發(fā)一個項目必須辦理相應(yīng)的證明，這些證件的辦理需要涉及到房屋管理、城市規(guī)劃、工商管理、國土資源、建設(shè)、交通、稅務(wù)、節(jié)能、環(huán)保等多個不同的部門，地產(chǎn)開發(fā)之前需要將這些所有需要的證件都辦理好，通過各個部門的審批也不是一件十分容易的事，而且耗費的時間也比較長。在早幾年前，土地的使用權(quán)都是實行土地拍賣制度，房地產(chǎn)企業(yè)實行的是土地有償出讓制，在這種情況下，很多房地產(chǎn)商獲得了大量的土地，因而使得后續(xù)的一些商家想從事這方面的工作卻沒有土地，這種局面的形成，使得房地產(chǎn)價格一直居高不下。

2房地產(chǎn)價格及其影響因素

2.1房地產(chǎn)價格及其多樣性

房地產(chǎn)價格是一個人（或機(jī)構(gòu)）從另外一個人（或機(jī)構(gòu)）手中獲取房地產(chǎn)所必須付出的代價，通常用貨幣來表示。這首先是由于房地產(chǎn)價格形成機(jī)制上的多樣性、評估價格、抵押價格，其次是價格產(chǎn)生時點的不一致性[供應(yīng)價格，再次是房屋屬性的不一致性，最后就是表現(xiàn)形式上的多樣性（平均價格、同質(zhì)價格、中位數(shù)價格、理論價格）。當(dāng)然，還可以有總價和單價、名義價格和實際價格的區(qū)別等等。大家做到一起討論房價問題，必須先在房價的內(nèi)涵上有一個一致的認(rèn)識，并以此作為分析討論的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)價格的影響因素

房地產(chǎn)價格的影響因素，包括了社會因素（人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和發(fā)展變化趨勢，家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)和發(fā)展變化趨勢，傳統(tǒng)、文化偏好和潮流），經(jīng)濟(jì)因素（宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與通貨膨脹，居民人均可支配收入水平，貸款可獲得性與資金使用成本），政治因素。同時房地產(chǎn)本身的屬性特征即物理屬性（區(qū)位與鄰里、建筑型式、建筑密度、樓層、朝向、層高、裝修狀況、周邊公共服務(wù)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等等）和法律屬性也對房價產(chǎn)生著巨大的影響。分析房價發(fā)展變化規(guī)律，必須區(qū)分宏觀社會經(jīng)濟(jì)與政治因素變化，以及微觀的房地產(chǎn)屬性特征變化的影響。例如，分析當(dāng)前房價上升的原因，既要考察宏觀因素的影響，也要考察微觀因素的影響，兩者不能混淆。

2.3房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律

房地產(chǎn)價格的變化規(guī)律，主要體現(xiàn)在：與宏觀經(jīng)濟(jì)之間保持著長期均衡的關(guān)系。決定當(dāng)前房地產(chǎn)價格的租金、資本化率和預(yù)期因素，無一不受經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的影響，房地產(chǎn)價格長期與經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)背離，就會形成房地產(chǎn)價格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增長了17.4倍，但地價和房價則分別上漲了56.1倍和40倍，逐漸積累起了巨大的資產(chǎn)價格泡沫。房地產(chǎn)價格的上升，大部分時間是在抵消通貨膨脹的影響，這是由房地產(chǎn)投資能較好的抵御通貨膨脹風(fēng)險這個特點所決定的。房地產(chǎn)位置固定的特點，也使得各區(qū)域市場的房地產(chǎn)價格變化規(guī)律不完全一致，甚至有時有相反方向的變化。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對房地產(chǎn)價格的解釋

房價的影響因素受到多個不同方面的影響。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉(zhuǎn)讓性和有效需求性等因素，都是影響房價變動的主要因素。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析，均衡價格理論對房價的形成和波動起著決定性的作用。在市場價格均衡的狀態(tài)下，買房者的買房需求等于開發(fā)商的供給，此時的狀態(tài)剛好達(dá)到一個平衡的狀態(tài)，有效需求價格與有效供給價格相等，就不存在價格波動的情況。按照均衡價格理論來說，競爭的價格和數(shù)量完全取決于供給和需求的均衡點，房價是供需力量的對比關(guān)系決定的，取決于供需曲線的均衡點。但是市場上的影響因素多種多樣，因此很難達(dá)到均衡的狀態(tài)。

從房價的形成來看，房價的均衡可以分為短期均衡價格和長期均衡價格。從短期來看，房地產(chǎn)的投資比較大，比一般的企業(yè)的投資數(shù)額是大得多，房地產(chǎn)的開發(fā)時間比較長，這也就決定了房地產(chǎn)的供給彈性比較小，此時的房地產(chǎn)價格主要與市場需求有關(guān)，市場需求增加，房價上漲，需求減少，房價下跌。短期內(nèi)的房價與需求呈正相關(guān)系。從長期來看，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的價格在價值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律和政府宏觀調(diào)控等多重市場的相互作用下，房地產(chǎn)商和購房者都有較多的時間調(diào)整自己的決策和行為，房地產(chǎn)供給跟隨需求的變化而變化，最終呈現(xiàn)出均衡價格和均衡數(shù)量。

4 結(jié)束語

以上可知，房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上具有寡頭壟斷企業(yè)的優(yōu)勢，房地產(chǎn)的價格也受到多方面因素的影響。面對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，宏觀政策應(yīng)繼續(xù)加碼穩(wěn)增長政策，同時引入更加長效的房產(chǎn)稅等措施，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)。

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