商品房開發(fā)貸款抵押權(quán)與買受人權(quán)利的沖突

董文銘

（315040 中國(guó)光大銀行寧波分行 浙江 寧波）

經(jīng)濟(jì)與法

商品房開發(fā)貸款抵押權(quán)與買受人權(quán)利的沖突

董文銘

（315040 中國(guó)光大銀行寧波分行 浙江 寧波）

房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常以該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所占用的土地使用權(quán)或該項(xiàng)目在建工程為抵押物。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可并將房地產(chǎn)出售給消費(fèi)者后，銀行的抵押權(quán)不得對(duì)抗買受人的權(quán)利，銀行不得對(duì)已完成銷售的房地產(chǎn)繼續(xù)行使抵押權(quán)。因此，銀行需對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度及售房款回款情況進(jìn)行必要的跟蹤、監(jiān)控，對(duì)售房資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，以保障項(xiàng)目開發(fā)貸款能夠得以順利清償。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款；抵押權(quán)；買受人

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房項(xiàng)目過程中，常常因自有資金不足而需向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目開發(fā)貸款。實(shí)踐操作中，為擔(dān)保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，此類貸款多以該項(xiàng)目所占用的土地使用權(quán)或該項(xiàng)目在建工程為抵押物。隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，達(dá)到預(yù)售條件并領(lǐng)取預(yù)售證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)房者一旦按約定交付購(gòu)房款項(xiàng)，即享有要求開發(fā)企業(yè)按約交付房產(chǎn)并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦妥房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)證的請(qǐng)求權(quán)。問題是，如開發(fā)企業(yè)將來未按約還款，銀行需處置抵押物以清收貸款時(shí)，銀行的抵押權(quán)是否可以對(duì)抗購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)？在銀行抵押權(quán)與購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)之間產(chǎn)生沖突的情況下，先行法律優(yōu)先保障何種權(quán)利？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（2002年6月11日最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過）（法釋【2002】16號(hào)）答復(fù)：一﹑人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二﹑消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

以上答復(fù)意見雖未直接比較抵押權(quán)與消費(fèi)者權(quán)益的優(yōu)先順位，但顯然可以得出結(jié)論：消費(fèi)者請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于銀行抵押權(quán)。須注意的是，該批復(fù)中對(duì)買受人行使優(yōu)先權(quán)設(shè)定了兩個(gè)條件（必須同時(shí)滿足）：1﹑優(yōu)先權(quán)的主體是消費(fèi)者，因此排除了法人或其他組織以及為經(jīng)營(yíng)需要而購(gòu)買房產(chǎn)的人；2﹑必須已交付全部或大部分購(gòu)房款。

實(shí)踐操作中，開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售之前，一般需通知抵押銀行并取得抵押銀行關(guān)于同意進(jìn)行預(yù)售的意見。如筆者所在的寧波市，開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售證時(shí)，必須提供經(jīng)抵押銀行蓋章的關(guān)于同意項(xiàng)目預(yù)售的書面聲明。筆者認(rèn)為，如銀行同意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，一旦購(gòu)房合同正式簽訂且購(gòu)房人按約支付全部或大部分購(gòu)房款，則銀行喪失對(duì)該購(gòu)房合同指向的具體房產(chǎn)的抵押權(quán)（原項(xiàng)目貸款為土地抵押的情況下，則喪失該具體房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)的抵押權(quán)），原因如下：

（1）在銀行同意預(yù)售﹑購(gòu)房合同已簽訂且購(gòu)房人已按約支付全部或大部分購(gòu)房款的情況下，購(gòu)房人仍喪失對(duì)房產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，顯然不利于維護(hù)交易安全及社會(huì)穩(wěn)定，并有違民法上的“公平原則”。

（2）根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”。根據(jù)上述規(guī)定，銀行一旦同意預(yù)售，則原開發(fā)貸款的還款保障，逐步從原土地抵押﹑在建工程抵押，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)售房所得款項(xiàng)的控制（包括購(gòu)房者以自有資金支付的首付款及直接發(fā)放至開發(fā)企業(yè)賬戶的銀行按揭貸款）。銀行無權(quán)對(duì)經(jīng)自己同意后已完成銷售的房產(chǎn)繼續(xù)行使抵押權(quán)。

綜上所述，隨著房產(chǎn)銷售的推進(jìn)，銀行必須接受原抵押物被逐步“蠶食”﹑抵押物價(jià)值不斷縮水的現(xiàn)實(shí)。為保障項(xiàng)目開發(fā)貸款將來能夠得以順利清償，銀行對(duì)房產(chǎn)銷售進(jìn)度及售房款回款情況進(jìn)行必要的跟蹤﹑監(jiān)控，對(duì)售房資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管顯得尤為重要。

說到對(duì)售房資金的監(jiān)管，不得不提出一個(gè)問題：相關(guān)行政部門對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管其實(shí)有著比較明確的規(guī)定，如《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”）第五條規(guī)定：“批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，按照商品房預(yù)售許可規(guī)模或者建設(shè)項(xiàng)目全部作為獨(dú)立的預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象，在當(dāng)?shù)劂y行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶。一個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目只能開立一個(gè)資金賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金”。作為銀行，必須對(duì)該《暫行辦法》中規(guī)定的“資金監(jiān)管”有著清醒的認(rèn)識(shí)：《暫行辦法》雖規(guī)定在銀行機(jī)構(gòu)開立專用賬戶對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行“資金監(jiān)管”，但該規(guī)定中的“資金監(jiān)管”與項(xiàng)目貸款銀行對(duì)售房款的“資金監(jiān)管”其實(shí)有一個(gè)根本性的區(qū)別，那就是監(jiān)管的目的及監(jiān)管資金的使用完全不同。

根據(jù)《暫行辦法》第十二條的規(guī)定：“商品房預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)，并提交監(jiān)管項(xiàng)目工程監(jiān)理單位出具的監(jiān)管項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程施工完成證明或者其他有效資金支付證明材料”。第十三條規(guī)定：“監(jiān)管銀行……，符合條件的，自申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)付款”。《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（示范文本）第十二條違約責(zé)任第（四）款約定：“因甲方（即監(jiān)管銀行，筆者注）無正當(dāng)理由克扣或者遲延支付乙方（即開發(fā)企業(yè)，筆者注）所需工程款項(xiàng)，給乙方造成損失的，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。可見，《暫行辦法》規(guī)定的“資金監(jiān)管”，是為了保證預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)用于項(xiàng)目施工，防止因資金挪用而導(dǎo)致工程爛尾，且根據(jù)《暫行辦法》及《監(jiān)管協(xié)議書》，監(jiān)管銀行必須根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際施工需要配合完成款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)手續(xù)，否則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。而對(duì)于發(fā)放項(xiàng)目開發(fā)貸款的銀行來說，“資金監(jiān)管”目的是為了彌補(bǔ)不斷縮水的抵押物價(jià)值，以保障已發(fā)放項(xiàng)目貸款的順利獲償，監(jiān)管賬戶中累計(jì)收到的售房款項(xiàng)未超過貸款余額的情況下，原則上對(duì)監(jiān)管賬戶采取“只進(jìn)不出”的封閉式管理。由此可見，上述兩類“資金監(jiān)管”的目的及對(duì)監(jiān)管賬戶的運(yùn)營(yíng)管理有著根本性的區(qū)別。作為銀行，不僅不能以行政機(jī)關(guān)格式的監(jiān)管協(xié)議【如《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（示范文本）】替代自身文本格式的監(jiān)管協(xié)議，還應(yīng)當(dāng)就維護(hù)自身利益的條款與開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行政部門進(jìn)行磋商，采取積極的應(yīng)對(duì)措施，真正做到對(duì)售房資金的實(shí)際監(jiān)控，以確保自身信貸資產(chǎn)的安全。