如何撬動房屋租賃市場？

如何撬動房屋租賃市場？

馬光遠

經濟學家，現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員，學術旨趣主要在宏觀經濟、產業政策、房地產和民間投資等領域。

“租售同權”這個大方向無疑是正確的，但要真正實現租售同權，在熱點城市仍然不現實，需要很多配套的舉措，特別是要在戶籍上打破堅冰，這絕非一朝一夕之計。

租售并舉最讓大家擔心的是，房價沒有下來，房租又漲上去了。

這種擔心不是沒有道理。

按照美國的標準，如果一個家庭每年用于住房的支出（包括房租和按揭）超過家庭可支配收入的30%以上，意味著這個家庭有嚴重的“住房問題”。中國目前還沒有衡量家庭“住房問題”的標準。

在這里列舉幾個不同機構的數據：一是北京市統計局7月12日公布的數據顯示，6月份租賃房房租價格環比上漲0.3%。另據統計，北京6月份月租金均價，達到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份發布的《50城房租收入比研究》報告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達到2748元/月，位居全國首位。各城市房租收入比值當中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高的城市。

以上數字說明，中國的房租相對于一般居民的收入較高，但是，如果和房價比，房租真的很便宜。以北京為例，目前北京的二手房實際均價在6萬左右，這意味著，在北京購置一套100平方米左右的普通住宅，支付的房屋總價在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等于一個人1年的收入買不到一平方米的房子，假定兩個人都工作，買一套600萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于兩個人不吃不喝工作一輩子也就夠買一套房子。

最近媒體報道，租金回報率最低的城市中，四個一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報是什么概念？意味著房子要收回成本需要100年，超過了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對于房價，北京的房租是太便宜了而不是太貴了。

這話其實很容易被誤解，有些人會認為我為房租暴漲站臺。其實，無論是房價，還是房租，都耗盡了很多中國人的收入，這是不爭的事實。

按照美國的標準，中國的大城市，特別是北京、上海等城市，無論是用于買房還是租房的支出，都已經嚴重偏離了居民可支配收入正常支出的比例。如果一個城市的居民把收入的50%用于住房支出，一定會影響其生活質量和在其他方面的消費。

不過，相對于畸高的房價，房租支出倒沒有引起很多人的關注。

最近，各地政府拿出很多舉措推動租賃市場，緩解購房的焦慮和壓力，甚至一些地方推行媒體所言的“租售同權”“租房落戶”等舉措。

就大的方向而言，我是支持發展租賃市場的，而且過去多年，我也一直呼吁租賃市場要拿出真金白銀的支持措施，“租售同權”這個大方向無疑是正確的。但要真正實現租售同權，在熱點城市仍然不現實，需要很多配套的舉措，特別是要在戶籍上打破堅冰，這絕非一朝一夕之計。

從現實的政策看，由于過去多年我們對租賃市場的輕視，導致租賃市場的很多政策只限于原則性的呼吁。要真正撬動租賃市場，改變大家只買不租的思維，不能把租賃市場想的過于簡單。在房地產市場化十多年來，公共政策對租房市場的冷漠有目共睹，租房不能貸款，租房沒有財政補貼，租房一度不能提取公積金。特別是，市場上真正的租賃主體絕大多數是個人，機構租賃者少之又少。如果這些不改變，撬動租賃市場真的很難。

在目前熱點城市的房租并不低的情況下，政府應該針對不同的人群提供不同的租賃產品，中高收入階層，通過市場途徑租房，應該讓他們享受相應的公共福利；夾心層，政府可以提供租房券，幫助他們減輕租房的負擔；低收入階層，政府可以加大公租房和廉租房的供應。

（責任編輯 / 李坤）