不動產登記相關問題分析

肖雅楠　侯亮亮

不動產登記相關問題分析

肖雅楠 侯亮亮

摘要：通過不動產統一登記制度的建設可以形成權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法制保障的不動產統一登記體系，保障不動產交易安全，保護不動產權利人的合法權益，夯實市場經濟基礎，為建立健全社會征信體系和自然資源資產管理體制創造條件。在新形勢下，建立不動產統一登記制度是中央全面深化改革的重要內容，是不動產產權管理體制的重大調整，但也存在不少障礙，當下應該著重解決不動產統一登記工作中的重難點，促進不動產統一登記制度的全面落實。文章從不動產登記的有關問題入手進行了詳細分析與探討。

關鍵詞：不動產；登記；問題

《物權法》于2007年頒布實施，明確要求實施不動產統一登記制度，但長期以來，不動產統一登記制度未能真正建立。我國原有的不動產分散登記體制直接導致資源資產利用效益和社會管理效益低，交易活動不安全，公民和社會組織行使物權權利不方便等問題。黨的十八屆四中全會提出依法治國，建設中國特色社會主義法治體系。有關不動產登記條例的頒布，不但響應了依法治國政策，更是我國不動產統一登記制度建立的標志。

一、不動產登記中存在的問題

（一）不動產登記關機不夠統一

《物權法》明確強調“不動產登記需由當地登記機構進行辦理，由國家進行統一登記。統一登記的領域、方式與機構需由法律與行政法規進行規定。”可是，此規定現階段僅是原則性規定，沒有得到較好的貫徹落實，尚未明確統一登記機構，當前，森林、房屋與土地等是我國的不動產類型，分別由各個行政機關進行管理，多數狀況下，登記機關也可以管理這些不動產。例如，《土地登記辦法》第三條對土地登記的主管機關進行了規定，《房屋登記辦法》第四條對房屋登記的主管機關進行了規定，也就是說，土地登記應向行政部門進行申請提交，房屋登記應向建設部門進行申請提交。除此之外，當事人不可免費登記，因為費用的繳納會產生相應的利益，所以各行政機關都紛紛搶奪不動產登記。

（二）登記信息公開模式待進一步細化

相關條例和細則從查詢主體、查詢內容、查詢流程等方面對不動產登記信息查詢制度作了原則性規定，對登記信息查詢行為的規范化起到了一定的積極作用。2015年我國首例利害關系人要求以姓名查房案的勝訴，使得不動產信息公開查詢問題引起關注。在查詢制度的具體設計上，我國采取有限公開原則，限定查詢主體、確定利害關系人范圍。但由于現行法在規范層面對不動產登記信息承載的權利以及對不動產登記信息的查詢權缺乏有效協調，未能依據不同的查詢前提區別設置查詢條件，實踐中出現了諸多一方面因隱私權的過度保護導致查詢權無法正常行使，另一方面查詢權的過度行使，使得不動產權利人的財產權、隱私權受到侵犯的案件。因此，如何合理制定關于查詢權的主體、查詢目的、程序、行使方式等一系列依據，仍有待進一步探索。

（三）登記機關的責任機制不完善

房屋登記辦法要求登記機關工作人員對不動產登記要盡到審慎的登記義務，同時也指出錯誤登記對當事人合法權益造成損害的要進行賠償。據調查顯示，很多的登記機關只享受收費權益，門口設置了收費標準，對于登記錯誤需要負責的后果確實一概不提，損害了人民群眾的合法權益。所以要用法律手段來約束登記機關，讓登記機關在享受一定權益的同時也要承擔一定的責任和后果，這樣才能夠體現出權利和義務的對等。例如有的土地使用權被查封了，原則上是不能夠去房屋登記機關辦理抵押權登記，在這樣的情況下，就需要工作人員行使責任，及時發現問題，否則將受到相關責任處罰。

二、不動產登記的完善措施

（一）合理設置不動產登記機關

目前我國的土地和礦產的登記主要由國土資源管理部門負責，而房屋權屬登記管理工作由我國建設行政主管部門負責，林業、林地等不動產則需要各自地區的行政管理部門統一負責，由于目前的管理部門之間較為混亂，所以設置合理而統一的登記管理機構非常重要。在法律中，需要建立相應的立法對策，要求必須要實行不動產統一管理制度，明確不動產統一登記機構，這樣才能夠有效的實現房隨地走的法律原則，實現信息的集中登記處理，更加有利于信息的調閱和辦理，提升工作效率。根據調查顯示，把國土資源管理部門設定為統一登記機構非常適合，首先土地是最重要的不動產，不管是房產還是林產都是在土地之上，另外土地登記機構覆蓋率較為廣泛，可以滿足各個地區的不同需求。

（二）合理構建不動產登記信息公開制度

不動產登記信息公開不僅要起到不動產登記公示的功用，也要符合《政府信息公開條例》的基本精神。首先，立法層面做好不動產登記信息查詢主體和權限的分類，明確申請登記信息公開的主體范圍，依據不同的查詢主體、權限類型，制定相應的授權方案。北京市不動產登記事務中心起草的《北京市不動產登記信息查詢暫行辦法（征求意見稿）》中此類規定可作為參考。其次，登記信息設立隱私等級，明確區分可公開信息與個人隱私的界限，兼顧不動產登記信息公開與權利人隱私保護二者的利益。再者，不動產登記信息公開程序規范化、公開化、電子化，以嚴格的程序實施來保障制度的落實。最后，健全一系列的配套機制。提升登記機構的信息化水平，加強登記人員的職業能力培養和道德素質的教育，以有效配合不動產登記信息公開制度的實施。

（三）完善合法利民的不動產登記制度

針對目前存在的不動產登記過程中出現的違法行為，必須要嚴厲的打擊和杜絕，細化不動產的登記程序。一部分的地方性國土資源管理部門，在法律規定之外建立了臨時土地證明，這樣有的登記機構在證明到期之后卻沒有發布新的證明，導致很多開發商都持有一份過期手續，這樣的法律憑證影響了不動產的權利所有人對于物質權力的處分，影響了不動產的流通，不僅增加了登記成本，還妨礙了抵押物在多個抵押權存在下的優先順位權力。針對這些情況，在不動產的統一登記制度中，需要首先詳細的規定不動產的登記程序還有登記規則，規范登記機關的工作職責，要求必須要按照法律規定進行登記工作。此外不動產權屬證書、不動產權證明等，一定要做到格式統一，然后經由統一的登記機關進行統一發放。

三、結語

綜上所述，我國不動產登記制度的完善有著極其重要的現實意義，即有利于協調債權和物權之間的利益平衡、培育和諧寬松的市場環境、保護弱者及交易安全等，但在實際發展過程中存在的問題不容忽視，因此依據實際發展情況不斷完善我國不動產登記制度至關重要，如合理設置登記機構、建立登記制度等，從而更好地發揮我國不動產登記的積極作用。endprint