農村集體用地進入租賃市場將實現“三贏”

閆肖鋒

中國房地產即將開啟租賃時代。這標志著我國向建立租售并舉的住房制度，建立房地產市場長效機制邁出了重要一步。

最近，根據住建部等九部委要求，在人口凈流入的大中城市將加快發展住房租賃市場。首批開展試點的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市。

南京是繼廣州之后第二個明確提出“租購同權”的城市。北京未來5年內將繼續加大租賃住房供應，建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房，新批地塊“只租不售”以滿足剛需人群的住房需求。部分二線城市仍采用“買房即可入戶”的戶籍政策，而也有多個城市開始試水“租房入戶”新政。

過去不到兩個月時間內的密集決策，或將帶領中國房地產市場進入一個全新的租賃時代。我們樂見這個時代的到來。

從購到租，不僅意味著中國在住房供應體系方面開始補短板，也是調控思路的重大轉變，即從以往側重調控房價，轉變成建立多元化的住房供應體系，以滿足大家的住房需求，從而讓短期調控政策轉變為長效機制建設。

更大的長效機制接踵而來。8月28日國土部、住建部制定并公布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，試點預計將在2020年年底之前完成。

此次文件明確指出，不僅村鎮集體土地可以直接成為租賃住房用地，而且村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。這實際上是繞開以往的政府征地、招拍掛賣地、開發商建設等環節，而以村鎮集體組織為主體直接向市場提供低成本的租賃住房來源。

農村集體用地進入租賃市場將實現“三贏”：于租客而言，租賃城中村不再是游走于灰色地帶，租客利益將得到有效保障；于村民而言，可以更長遠地坐享土地紅利；于城市而言，這是盤活閑置資源、改善人居環境的民生政策。

不同于農民過往自建的“小產權房”，這次是政府批準的，只要按規劃，農村集體組織提供土地，就可獲得分紅權，這將大大激發村民的建設熱情。不僅如此，由于政府介入、資本力量參與，對于一向以來作為“臟亂差”代表的城中村，更是一次脫胎換骨的發展契機。

本次“集體土地建租賃房”改革，是中國土地制度的重大變革，這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，一大批低成本土地入市，對抑制高房價、高租金很有利。大城市郊區農村戶口或許會成為“香餑餑”，將有可能產生一大批新富階層。

眾所周知，在中國，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要經歷“地方政府征地→改變土地性質→賣給開發商→商品房”的種種環節。

那么，此舉這就意味著，這類用地既不用政府征地，甚至也不用開發商，可以組織自行開發，直接進入市場。我們知道，地價是房價的大頭，在一二線城市中，土地成本占據房價成本的一半以上。這項政策讓農民受益，更讓城市剛需族受益。

誠然，此舉不可能大幅降低房價，但卻可以有效緩解房價上漲的壓力。從短期來看，利用集體土地建設租賃住房，可以較好地解決房屋租賃市場中的高成本、低收益和高租金困境，將“級差地租”讓利于民，同時讓炒房者止步，讓“租售同權”后擔心租金大幅上漲得以釋懷。從較長遠來看，集體土地入市可以改變我國城市住宅土地供應中只有國有土地的現有格局，從拓寬土地供應和培育租賃市場兩方面都將對我國房地產市場帶來長遠影響。而房地產開發商現有的開發運作模式也會發生局部改變，與村鎮集體組織合作參與租賃住房的開發、建設、運營，很可能成為開發商下一步轉型的方向。

作為房地產長效機制建設的一個重要部分，市場化、正規化的房屋租賃市場如果能夠真正發展起來，將形成房屋購租相互制衡的有效體系，進而為實現控制房地產價格過快上漲、充分滿足民眾的住房需求、保持房地產市場的長期健康發展打下堅實的基礎。

總之，農村集體用地進入租賃市場，將讓剛需族、農民和城市發展本身受益，同時有助于建立調控房價的長效機制，可謂一舉多得，值得期待。endprint