基于宏觀政策，解讀未來房價

焦雷+李曉東

【摘要】基于國家的宏觀政策比如城鎮化、貨幣、利率、人口、增設房屋買賣最高價、增設暴利罪等手段調控房價等現實背景的實踐研究，解讀房價上漲的原因及未來房價總體趨勢：是上升，且漲幅有限，該論文對構建和諧社會有較強的現實意義，為政府及專家學者制訂合理的房價銷售策略政策提供智力支持和參考借鑒

【關鍵詞】宏觀 政策 解讀 未來 房價

一、問題的提出

近三年房價暴漲，頻出地王，事實上，過去20年中國房價保持了只漲不跌的不敗神話，房價在2014-2016年這三年中更是在世界主要經濟體中漲幅世界第一，這究竟是什么原因造成的？筆者在2015年，指出一線城市房價翻兩倍、二線城市房價翻一倍，三四線房價原地踏，今果如此，并被實踐驗證，那么，2017年之后房價還會漲否？房子還能買否？讓我們基于國家的宏觀政策比如城鎮化、貨幣、利率、人口等現世界實背景的實踐研究，進行解讀。

二、基于國家宏觀政策，解讀中國房價暴漲的原因

（一）國家的宏觀政策比中的城鎮化，促進了房價上漲

城鎮化提速，使大量農民工涌入一二線城市，使城市人口暴漲，加之城市土地本身緊缺，促進了房價快速上漲，因為一、二線城市的經濟整體實力（GDP）、城市的富裕程度（人均GDP）、以及城市的政治影響力、城市區位優勢、城市教育資源，城市醫療條件、城市政治地位、城市規模、城市區域輻射力、城市公共資源富集等等遠遠無線超出了三線及四線、五線城市，造成了巨大的羊群效應，人們你追我趕，在一、二線城市買房買戶口，為自己的子女將來的升學及就業提供便利，甘愿做子女的奴隸！這正應了慈禧寫給母親的一首詩：“世間爹媽情最真，淚血溶入兒女身。殫竭心力終為子，可憐天下父母心！”

（二）國家的宏觀政策比中利率低下和超發貨幣，是房價上漲的根本原因

利率低居民收入高房價必然高，利率高居民收入低房價必然低，利率與房價二者總是成反比。中國、美國及日本等金融實踐表明：貨幣金融政策總能導致住房市場大幅波動，低利率和貨幣超發推動房價上漲，所有房價大周期見頂以及房市泡沫崩盤都跟貨幣緊縮和加息有關，中國自2008年以來，中國經歷了三輪房價上漲周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和貨幣供應增速加快有關。

實踐表明：利率低下（事實上居民存款為負利率）和超發貨幣的宏觀金融政策是中國2015-2016年房價暴漲的根本原因。

（三）國家的宏觀政策中人口的爆炸，促進了房價上漲

從2003-2015年的13年中，每年死亡人數基本平穩，但出生人口年年遞增，其中2003年出生44859人， 2015年出生126648 人，其中2014年人口出生達到2003年之后的最大值為152929人，人口暴增了3.41倍，2003年北京房價均價為6000元/m2，2014年全國100個城市（新建）住宅平均價格為10960元/ m2，北京房價均價高達26400元/m2，是2003年北京房價均價的4.4倍，可見國家的宏觀政策比中人口的爆炸，是房價上漲的誘因。

三、未來房價還會漲，房價總體趨勢是上升，漲幅有限

（一）中國房價上漲的基本面仍有一定空間

如果中國能夠進一步推動改革開放轉型成功，當前城鎮化率56.1%，與歐美國家相比，未來還有20%的空間，將新增城鎮人口3億人左右。如果中國能夠實現增速換擋，居民收入也有望增速換擋。值得注意的是，根據國務院發展研究中心的測算，當前城鎮戶均1套住房，趨于飽和。但區域分化明顯，三四線高庫存，一二線城市由于人口流入、產業高端、公共資源富集等還存在供求缺口。

（二）用國家宏觀政策調控房價是當務之急，是遏制房價上漲的核心

如果未來繼續通過放貨幣托底經濟，利率不斷創新低，貨幣繼續超發，那么房價還會不斷創出新高。反之，則房價必然見頂調整。一般情況下，一輪房價上漲和需求釋放周期為18個月左右，2016年底啟動的這一輪房價上漲周期在接近尾聲。考慮以上因素，在短期，預計未來房價從快速上漲期步入緩慢上漲期。但區域將明顯分化，從中期角度，大都市圈中公共資源富集的核心區和未來受益于產業人口轉移的環郊區最有吸引力。

四、結束語

探索房價意義就是為政府及專家學者制訂合理的房價銷售策略政策提供智力支持和參考借鑒，對構建和諧社會做貢獻；促進房價價格合理更是構建和諧社會的必然要求，我們要永遠堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位思想，最大限度地用國家的宏觀政策比如城鎮化、貨幣、利率、人口、增設房屋買賣最高價、增設暴利罪等手段調控房價；徹底遏制房價暴漲，從而為創建和諧社會做出自己應有的貢獻。

參考文獻：

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