關于劃撥土地使用權價格評估的方法探討

鄧鳳玲

摘要：隨著我國市場經濟的不斷完善與發展，我國國內劃撥土地的使用權價格也在隨之變化，尤其是我國改革土地使用制度之后，土地價格的特殊性日益明顯。在市場經濟的推動下，劃撥土地使用權也逐漸呈現出市場化的發張方向，對土地價格的評估業務范圍不斷擴大，為了確保土地的價格情況，需要深入的對劃撥土地使用權的價格和評估方法進行分析，從而對其影響因素和評估難點進行研究。本文主要就劃撥土地使用權價格評估的方法進行探討。

關鍵詞：劃撥土地、價格評估、土地使用權、分析

近些年來，我國市場經濟體制逐漸改革，國內土地市場也開始逐漸的趨于穩定，可是從宏觀角度觀察，如何劃撥土地的使用權價格依舊是當前土地市場管理中的重要內容，但是，我國目前對劃撥土地的使用價格內涵、評估的方法等依舊還存在著一系列的問題，給土地評估人員的評估和實踐帶來了諸多困難。

一、劃撥土地使用權的概念

劃撥土地的使用權價格主要是通過劃撥的方式使某一方獲得土地使用權所對應的價格，通常情況下指通過劃撥后獲得的沒有開發到對應基礎設施情況下的土地資產的價格。 通常情況下，經過縣級以上的人民政府批準后，人民可以可以在向土地的使用者繳納補償款和安置費用后，或無償所獲得沒有規定具體使用期限的土地使用權即為劃撥土地使用權。之前，很多認識都認為劃撥土地使用權是無償獲得的，不用繳納土地的使用權出讓金，故而使用者只是具有土地的使用價值，但是沒有權益價值，可是，隨著我國土地使用制度的不斷改革和推進，人們對土地的劃撥使用權有了更深層次的認識，土地的實際劃撥使用權中的權益價值也開始獲得了廣大群眾的注意和認可。劃撥土地的使用價格主要有兩方面構成，分別為企業的開發成本和土地的平均取得成本。就企業而言，采用劃撥土地使用權的方式獲得土地使用權時，企業不但需要支付地上建筑物的補償費、土地的補償費和安置的補償費等等，還需要投入部分資金用于新建筑物的修建，并完成地區的通訊設施建設、道路維修、通電、供暖等一系列的配套基礎設施，以此來滿足企業建設的需求。企業完成土地開發后，結合其他的生產要素進行生產和經營，從中獲得一定的利潤。土地作為重要因素之一，土地的使用者需要支付土地開發時的土地費用和開發費用，從而獲得使用土地之一特殊商品的權限，因此，土地劃撥的支出使用費用需要充分考慮到土地的投資和購買土地后所產生的利潤空間。劃撥土地的使用價格評估就包括土地的取得費用、開發費用和潤、利息稅費等等。

二、劃撥土地使用權價格評估評估的方法

未來土地的使用性質不會改變，但是土地資產會進入到市場經濟之中。土地使用權的劃撥將會按照我國法律法規中的要求，在政府批準后作價入股、租賃、作價出資、經營授權、抵押等等。在該種情況下，評估人員應首先假設土地是正常出讓的土地，之后根據實際情況對土地的流動限制和有關政策進行分析，確定影響價格的因素后采用科學、合理的土地使用權價格評估方式進行評估。眾所周知，劃撥土地使用權的市場流動的限制比較多，價格一般都會高于土地的市場價格。目前，劃撥土地使用權價格評估的方式主要有以下幾類：

（一）正算法

正算法是根據成本開發和平均取得價格來評估計算的。根據成本逼近法的公式可以看出，該種方式的劃撥土地使用權價格主要是以開發商對土地開發所耗費的資金的總額作為基礎內容的，并將劃分土地的利潤、稅金、以及土地所有權益相加，從而獲得劃分土地的評估價格。綜上所述，土地的所有權價格就是重置土地取得費用、稅費、利息、土地開發所使用的費用、利潤和土地所有權的利益相加而成，相當于商品的價格構成，所包含的內容清晰、明確，很容易被廣大社會群眾理解。土地所有權的收益以主要是通過增值地租來獲得的，這部分土地所有理應是國家的，故而，劃撥土地的使用權價格應該是土地的成本價格，也就是土地開發的費用、土地取得的費用以及其他的利潤、利息和稅費的總和。

（二）倒算法

到算法是利用市場比較法、剩余法、收益還原法以及基準地價系數修正法等多種方法對劃分土地的評估價格進行評估的一種方法，利用這些方法對土地使用權的年期、開發情況以及容積率等多種因素進行研究，從而確定出讓土地的使用權價格。這樣的計算方式中土地價格主要包括土地的開發費用、取得費用以及土地后期的增資收益三個方面，并在此基礎上根據所劃撥的土地使用權的價格和出讓的土地使用權的價格進行對比，找到區別所在，從而利用倒算法對土地的劃撥使用權價格進行評估。

（三） 收益還原法

收益還原法是在對土地未來每一年的預期收入的基礎之上進行，按照定量的還原利率，將其折算出土地評估期的收益綜合的一種劃撥土地使用權的價格評估。

劃撥土地轉為出讓土地之后勢必會為土地的使用者帶來一定的收益。當前，我國企業的改制不斷完善，雖然土地的劃撥依舊采用國家出資的方式，在國家授權經營的方式下進行出讓，土地使用者的所有權益并不完全，但是這樣的土地使用依然能夠為國家和企業帶來較好的收益，因此，收益還原法的評估方式在劃撥土地使用權價格評估方式中的應用也較多。當前我國對人如何劃分土地的純收益還沒有明確的規定和準確的計算方式，但是，評估單位和人員可以以通過對同區域內的國有企業的租賃情況，如租金等情況間接計算出土地的評估價格。國有土地的租賃水平主要是由于土地的出讓金情況規定的，能夠充分體現出土地收益中國家權益的重要性。因此劃撥土地的純收益可以利用土地的純收益減去相應的國有土地的租賃金即可。在計算劃撥土地使用權價格品股的過程中可以對個別因素以及區域因素進行區分和修改，從而獲得計算出劃撥土地的純收益。劃撥土地使用權的最終價格也就是劃撥土地的純收益與土地還原率的比值。

（四） 剩余法

相比以上幾種評估方式，剩余法的應用并不廣泛，這一劃撥土地使用權價格評估的方式是在不動產開發完成后正常成交的價格之上，扣除建筑物開發的費用和建造等有關的轉業費、利潤、利息和稅收之后，按照價格的余額對土地的價格進行確定，這一用法只有在劃撥土地的用途改變后當做居民用地時方可采用蓋章方式進行評估。不動產的價值不能夠按照正常的市場成本進行計算，而是應該考慮到政府的優惠政策，其開發的利潤率較低。

結束語：

目前，我國很多地方對土地的劃分價格進行評估的過程中都是按照一定的比例，收取相應的土地出讓金，也就是土地的增值收益，這部分價格相對較為固定。綜上所述，劃分土地使用權的價格確定和評估是一項全方位的評估技術，需要綜合政策、經濟、價格等多方面因素，確保互粉土地使用權價格評定的準確性，確保價格評定科學、合理。

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