探索解決不動產登記歷史遺留問題

文/遼寧省不動產登記中心 尚作為

探索解決不動產登記歷史遺留問題

文/遼寧省不動產登記中心 尚作為

不動產統一登記制度實施以來，由于不動產統一登記從全面啟動到規范運行尚處于磨合和過渡期，隨著不動產登記資料移交、存量數據整合、信息數據共享等工作的不斷深入，在全國范圍內分散登記遺留的歷史問題逐步顯現，也出現了不動產登記辦事效率低、部門銜接不順暢等問題，群眾對于不動產登記特別是涉及房屋不動產登記的信訪和訴訟明顯增多。為充分發揮不動產登記保護權益、保障交易、便民利民作用，打通不動產統一登記制度實施的“最后一公里”，確保化解不動產登記引發的矛盾落到實處、取得成效，國土資源部先后下發了《關于全面排查不動產登記“中梗阻”問題的通知》、《壓縮不動產登記時間實施方案》等文件，對解決歷史遺留問題原則和提高辦事效率進行了明確和要求。同時，各地“本著尊重歷史、面對現實、信守政府承諾、維護群眾合法權益”的原則，將登記發證與處理歷史遺留問題分開處理，在解決歷史遺留問題方面做一些探索和實踐。本文就不動產統一登記中如何處理房地不動產登記歷史遺留問題，提出了破解思路和解決辦法。

一、房屋已登記，土地未登記，如何登記

《物權法》第一百四十七條規定，“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。也就是說不應出現房或者地單獨轉移的情況，所以從法律角度看，只辦理房屋登記沒有辦理土地登記的問題是違法問題，只能從解決歷史遺留問題的角度解決。在處理此類問題上，有的地區采取規避問題，優先為申請人辦理登記的模式；有的地區采取先解決問題，再辦理登記的模式；還的地區采取出臺地方性法規，查明權屬后直接登記，公告后直接發放不動產權證。結合遼寧省實踐，建議采取規避問題，優先為申請人辦理登記的模式。這樣既不影響申請人辦理登記的現實需求，也不影響歷史遺留問題的解決。一是不動產統一登記前，國有土地上房屋已登記，未辦理國有建設用地使用權首次登記的，申請人申請辦理不動產登記的，不動產登記機構應予以受理。二是對于土地權屬來源合法，因原開發單位未及時申請辦理國有土地使用權初始登記的，不動產登記機構可直接辦理不動產權證書或不動產登記證明，不再單獨辦理國有建設用地使用權首次登記。三是對于因土地手續不全、擅自改變土地用途、未按要求繳納相關稅費或無法查詢到相關土地信息等情形而未辦理國有土地使用權初始登記，申請人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產轉移登記的，不動產登記機構應將上述情況書面如實告知相關申請人，并在不動產登記簿證上對房屋、土地的信息分別記載，在不動產登記薄和不動產權證書附記欄注記“該不動產未辦理國有建設用地使用權登記，應按規定及時補辦相關手續”。四是對于原開發建設單位已注銷、吊銷或下落不明的，不動產登記機構應在本地主流媒體或門戶網站上公告六十日，期滿無異議，不動產登記經辦機構將公告留存并歸檔。

二、土地已登記，房屋未登記，如何登記

對于此類問題的解決，有些地方的住建和國土部門曾經出臺過相關文件，但遼寧省未出臺過解決房屋無法登記歷史問題的相關文件。因此，建議在詳細查詢歷史檔案資料的基礎上，由政府相關部門組成聯席會議，確定有無違法違規問題后，對于未沒有違法違規等情形的已建成房屋，可以直接辦理不動產登記。一是對2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設部令第168號）實施前，國有建設用地使用權巳辦理登記、當事人所購商品房巳竣工，由于房屋開發建設單位已注銷或被吊銷的，不能配合當事人辦理房屋登記的，經不動產登記機構審查，已建成房屋在城市規劃區范圍內國有土地上建設的產權無爭議，因購建房手續不齊全等原因未能及時辦理登記發證，經國土、規劃等部門審核土地權屬清晰，符合城市規劃要求，房屋質量合格，產權來源清晰的，無論開發建設單位是否已辦理房屋所有權首次登記，當事人均可申請辦理個人的房屋所有權登記。

三、既無房屋信息，又無土地信息，如何登記

按照不動產登記暫行辦法和實施細則的規定，不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況都是登記的必備要件，如果沒有上述內容，則無法登記。但在現實中，我省各地一些老舊小區，缺少土地及房屋權屬材料，缺少房屋樓盤表、工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表等資料等問題普遍存在。因此，建議在詳細查詢歷史檔案資料的基礎上，通過實地測量等方式，對行政區劃、地籍區和地籍子區、宗地測繪數據、房屋測繪數據和登記數據進行補充完善，分類處理登記發證。一是對于可以通過項目資料查詢到的房地產開發項目，通過查看項目資料，比對房、地圖形數據，將房屋落到準確的位置。當事人可以憑房屋權屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明申請登記。不動產登記機構受理申請后，應當進

行核查并將有關情況在本市主流媒體或門戶網站上予以公告，公告三個月期滿無異議的，予以登記。二是對于無法查詢到的房地產開發項目，可以采取依據影像圖進行指認，對房屋的位置進行定位，或由作業單位進行外業實地調查，進行內業整理后，對房屋進行落宗。當事人可以憑房屋權屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明申請登記，應當進行核查并將有關情況在本市主流媒體或門戶網站上予以公告，公告三個月期滿無異議的，予以登記。