房產稅改革對我國住房市場的影響探析

【摘要】高速增長的中國經濟促進房地產市場的蓬勃發展，隨著最近房產稅改革政策的逐步出臺對當地產市場產生強烈反響，此舉不僅涉及到房地產稅制的完善，也涉及到稅收征管的改革，還影響著社會資源分配的格局，同時也對國民經濟支柱的房地產市場的發展狀況產生影響，本文旨在房產稅改革面向全國應用的時間節點，研究房產稅改革對我國住房市場的影響。

【關鍵詞】房產稅 改革 住房 影響

1 引言

經過我國近現代發展，國民住房水平得到了較大的優化和改善。但是依舊存在住房分配不公平的問題，基于市場機制的住房分配沒有將公眾的基本住房需求考慮在內；各種途徑的投機炒作又放大了住房的投機功能，使得住房反過來成為影響和擴大居民收入的一個重要原因。房產市場成為當前社會熱議的話題，究其原因是住房市場化試點改革以來，住房分配中公平性面臨失衡。國家不斷試圖通過宏觀調控政策、貨幣政策和各項財政來試圖解決諸多社會熱點議題。但是，這些辦法的踐行并未收到良好的調控效果，然而房價依然高居不下，給房地產市場調控政策造成不小困難。

作為我國公眾最重要的財產保持形式，個人住房房產稅的開征關系到國計民生，恰當合理的稅制設計可以增加地方政府財政收入，繼而通過稅收的再分配職能加大對低收入人群保障性住房的支持力度。另外，在當前房地產價格持續上漲的背景下，關注個人房產稅的征收能否起到對于住房市場的有效引導同樣對現實具有指導意義。

2 房產稅的開征對住房市場影響的文獻綜述

2.1 對需求的影響。房產稅對需求的影響主要表現在改善需求上，例如從以往過剩的投資需求轉向自我改善型需求為主，還有在戶型選擇上由比較高檔的住宅和獨居獨棟的戶型轉向普通型住宅，從比較大的面積戶型轉為比較合理的面積戶型。錢瑛琪等人根據需求動機的不同，分別將需求的樣本區分為以上兩種需求和投資型購房需求，通過大量的計量模型來分析，結果表明物業稅對房地產市場有明顯的降低作用。金成曉等人通過采用模型向及模型分析的方法，結果表明房地產市場基準稅負在短期效應內與房價呈反相關關系，而從長期來看對投機性需求和投資型需求具有良好的抑制效果，可以進一步打消和降低投資者和投機者對收益的預期，因此，房產稅改革有利于住房需求結構的合理化，提升自住型購房群體的支付能力，合理引導消費者。

2.2 對供給的影響。國內外相關領域學者認為，房產稅改革可以降低房產開發成本中占比較高的土地購買成本費用，進而促使房產開發商做出相應的決策調整。朱宇掛等人分別從物業稅對供給的影響機理及對需求的影響機理兩方面展開分析，指出房產稅改革會引起土地的供給更趨于合理，促進、傳導至房產的供給量的加大。吳軔強等人研究表明，房產稅改革會優化房地產市場的資源配置，促使在房產相關環節的稅負從無到有，促進業主充分、合理地利用閑置房產，從而提高房產的使用率。

2.3 對價格的影響。在房產稅改革對住房價格的影響上，各學者標書不一。主要包括兩大觀點：一方面認為，房產稅改革可以對房價的下降產生顯著促進的作用；另一種觀點反之：基于供求兩方力量對比，即使征收物業稅可以促進部分房地產開發環節稅費降低，從而在短期內降低開發成本，然而在住房的需求旺盛、供給彈性又很低的時間段，又會引起房價的長期上漲。

3 房產稅改革對住房市場影響

3.1 對住房市場需求旳影響。文獻指出，住房市場需求可以分為三類：自住型需求、投資型需求和投機型需求。然而近些年，隨著炒房團規模擴大，前兩者占據了住房了市場總需求的大部分，導致房價的不合理上漲。這里反而投資和投機型需求的利益訴求類似，因此本課題以投資型、投機型和自住型需求這兩類需求來展開房產稅改革對需求的影響分析。

（1）對投資、投機型需求的影響。此類購房者主要是為了獲取投資回報、賺取差價，會對價格變動較為敏感，因為價格的未來走勢是他們關注的重點，因此，對價格的未來預期也被考慮進投資者思考的因素之中。另一方面，房產稅改革主要通過增加保有環節的稅負來改變投資和投機決策。國際通常做法是首先對房產稅改革以評估機構作出的評估值作為科學依據，不斷地來提升房產稅價值，這樣就減少了房產稅會投資人的價值升值，延長了投資回報期，反而增加了持有成本，達到在一定程度上扭轉投資者、投機者僥幸賺利潤的情況。

（2）自住型需求。基于稅收優惠后情形，假若稅收的減免就是應繳的房產稅，說明居民住房在減免稅面積規定的范圍之內，進而說明房產稅改革對住房需求結果是無影響。此時，要加強房產稅稅制在減免稅要素上的設計和規范科學，不斷地保護剛性需求者，并進一步鼓勵合理住房的需求者，抑制購買力不足的潛在需求者，不僅不穩定社會，也造成整個經濟健康發展。因此此時要充分保護合理的住房需求者。

3.2 對住房市場供給的影響。住房作為市場經濟提供的一種產品，既具有一般商品的屬性和特點，也具有其自身的特殊性。住房的開發周期長，使用期限長，一旦被提供，則具有區域的相對固定性，同時住房的提供受制于土地資源的供給。因此長期的住宅供給會維持在一定的水平上，由此可見房產稅對長期的住房供給并無顯著影響。

4 結論與展望

綜合本課題的研究分析，可以得出以下結論：首先，房產稅改革對住房市場的需求、價格、供給、結構均產生影響；其次，對住房市場的購房需求的減少不顯著；第三，結合目前房地產供需雙方的影響，過快上漲的價格的得到了壓制；第四，此番改革優化了我國住房市場的結構。最后，對于目前房產稅改革的試點城市進行再推廣而言，也只能基于各省地區的房地產信息聯網系統建立之后，逐漸發揮其實際作用，只有整體推進才會起到真實作用，抑制、防止局部地區實行時的資本轉移，規避房產稅改革的征收領域。

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作者簡介：王明芳（1994.3.24-），女，黎族，貴州省關嶺縣，本科，研究方向：房產稅。endprint