出租人綜合稅負下損益平衡租金計算模型分析
——基于“營改增”政策變化

（濰坊職業學院監察審計處 山東濰坊262737）

2016年3月，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），明確了不動產租賃服務實行“營改增”。在稅收政策的變化下，針對不動產經營租賃，出租企業的租金為多少時才能平衡不動產的綜合成本，即損益平衡租金應該是多少？

不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀發生改變的財產，包括建筑物、構筑物等。不動產租賃業務分為融資租賃和經營租賃兩類，經營租賃是指在約定時間內將不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不發生變更的租賃業務。本文主要研究出租人不動產經營租賃下的租金問題。損益平衡租金，對承租人而言，是其能夠接受的最高租金，它等于自行購置的平均年成本；對出租人而言，是其可以接受的最低租金。本文從出租人角度考慮損益平衡租金，即出租人的最低租金要平衡出租人承擔的各項成本和稅費。

一、損益平衡租金的基本模型及案例分析

損益平衡租金基本模型的假設條件為：（1）企業為增值稅一般納稅人；（2）租賃方式為不動產經營租賃；（3）固定資產采用年限平均法計提折舊，即每年的折舊額相等；（4）固定資產每年的運維成本相等；（5）每年的租金收入相等，且每年年底收取。在上述假設條件下，理論界比較成熟的損益平衡租金基本模型為：

例1：A企業是一般納稅人，2016年12月30日取得一座辦公樓，成本為101萬元，預計使用年限為10年，殘值為1萬元，采用年限平均法進行折舊，每年的運維成本為0.5萬元，企業擬對外出租，最低租金收入是多少？（假設企業要求的最低報酬率為10%）

損益平衡租金=（資產購置成本-殘值的現值）/年金現值系數-每年折舊抵稅+每年運維成本=（101-1×（P/F，10% ，10））/（P/A，10% ，10） -1 ×25%+0.5=（101-1×0.3855）/6.1446-1×0.25+0.5=16.62（萬元）

通過計算可知，不考慮稅負時，出租人的最低租金收入應為16.62萬元。

二、出租人需要考慮的稅負

“營改增”后，針對不動產經營租賃，出租人需要考慮的各項稅負如下：

（一）增值稅。財稅[2016]36號文件規定：（1）2016年 5月 1日起，不動產租賃服務稅率為11%。（2）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。同時，文件明確規定：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年的抵扣比例為60%，第二年的抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

（二）城建稅及教育費附加。城建稅及教育費附加是對從事工商經營繳納增值稅、消費稅的單位和個人征收的一種稅。因不動產的經營租賃要繳納增值稅，所以必然要繳納城建稅及教育費附加。

（三）房產稅。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

（四）企業所得稅。《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函 [2010]79號）關于租金收入確認問題的規定如下：企業提供的固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，繳納企業所得稅；同時，企業已發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的企業繳納的各項稅金及其附加，允許稅前扣除。

（五）印花稅。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，財產租賃合同（包括租賃房屋等合同）按租賃金額0.1%貼花，繳納印花稅。

三、綜合稅負下損益平衡租金的計算模型及案例分析

（一）模型假設條件。在前文基本模型的假設基礎上，增加下列假設條件：（1）不考慮處置固定資產時殘值收入或損失的稅負情況；（2）因印花稅稅負較輕，模型中暫不考慮；（3）城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%；（4）企業所得稅稅率為25%。

（二）2016年4月30日前取得不動產的計算模型。根據財稅[2016]36號文件規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。所以在增值稅方面，僅考慮5%的銷項稅額，不需考慮進項稅額抵扣的問題。在此稅收政策下，充分考慮出租人出租不動產需要繳納的各種稅費后，損益平衡租金的計算模型如下：

1.收支平衡基本公式。

2.綜合稅負下收支平衡具體公式。

3.綜合稅負下損益平衡租金的計算模型。根據上述公式推斷，綜合稅負下損益平衡租金的計算模型如下：

考慮稅率后，模型如下：

4.案例分析。

例2：A企業是一般納稅人，2015年12月30日取得一座辦公樓，成本為101萬元，預計使用年限為10年，殘值為1萬元，采用年限平均法進行折舊，每年的運維成本為0.5萬元，企業擬對外出租，最低租金收入是多少？（假設企業要求的最低報酬率為10%）

損益平衡租金=[（資產的購置成本-殘值的現值）/年金現值系數-每年折舊×25%+每年運維成本×75%]/0.6084=[（101-1 ×（P/F，10% ，10））/（P/A，10% ，10） -1 ×25%+0.5 ×75%]/0.6084=[（101-1 ×0.3855）/6.1446-1 ×0.25+0.5×0.75]/0.6084=27.12（萬元）

通過計算可知，考慮綜合稅負下，出租人的最低租金收入應為27.12萬元才能彌補各項成本和稅費。

（三）2016年5月1日后取得不動產的計算模型。根據財稅［2016］36號文件規定，如2016年5月1日后取得不動產，則租賃服務稅率為11%，即要考慮11%的增值稅銷項稅額；同時，取得固定資產的進項稅額可以分2年抵扣，具體為自取得之日起，第一年的抵扣比例為60%，第二年的抵扣比例為40%。因固定資產進項稅額集中在前2年抵扣，而銷項稅額是出租人在出租期內每年發生的，則有可能在前2年及隨后的幾年存在增值稅留抵稅額，不需要繳納增值稅，也就不需要繳納城建稅及教育費附加。

基于上述分析，假設取得固定資產的進項稅額為企業成本的抵減項，城建稅及教育費附加因無法確定具體在哪一年進行繳納，且對損益平衡租金計算的影響較小，故采取折中的辦法，即城建稅稅率及教育費附加征收率合計暫定為5%。則綜合稅負下損益平衡租金的計算模型如下：

1.收支平衡基本公式。

2.綜合稅負下收支平衡具體公式。

3.綜合稅負下損益平衡租金的計算模型。根據上述公式推斷，模型如下：

考慮稅率后，模型如下：

4.案例分析。

例3：A企業是一般納稅人，2016年12月30日取得一座辦公樓，成本為101萬元，取得增值稅進項稅額15萬元，預計使用年限為10年，殘值為1萬元，采用年限平均法進行折舊，每年的運維成本為0.5萬元，企業擬對外出租，最低租金收入是多少？（假設企業要求的最低報酬率為10%）

損益平衡租金=[（資產的購置成本-殘值的現值-進項稅額×0.6的現值-進項稅額×0.4的現值）/年金現值系數-每年折舊×25%+每年運維成本×75%]/0.5273=[（101-1×（P/F，10%，10）-15×0.6×（P/F，10%，1）-15×0.4×（P/F，10%，2）/（P/A，10%，10）-1×25%+0.5×75%]/0.5273=[（101-1 ×0.3855-9 ×0.9091-6 ×0.8264）/6.1446-1 ×0.25+0.5×0.75]/0.5273=27.23（萬元）

通過計算可知，考慮綜合稅負下，出租人的最低租金收入應為27.23萬元時才能彌補各項成本和稅費。

四、結語

從本文案例分析可知，是否考慮稅負將對出租人的租金產生較大影響，必須引起足夠的重視。企業從事不動產經營租賃業務時，為保證出租業務獲得最大利潤，必須充分考慮各項成本和稅負，在此基礎上計算損益平衡租金，上述計算模型可為企業提供實務指導。