當前工業園區更新轉型實施策略
——以鎮海區三個園區為例

□童凱士 李竹青

當前工業園區更新轉型實施策略
——以鎮海區三個園區為例

□童凱士 李竹青

近年來，鎮海區工業經濟總量穩步增長，持續保持國民經濟的主導地位，逐步形成三大傳統優勢產業與戰略性新興產業并重發展的“3+1”產業格局。2016年，鎮海區全社會規上工業總產值達到2104億元；全年區屬規模以上工業企業實現工業總產值1145.13億元，比上年增長13.1%，利潤總額55.08億元，比上年增長211.9%。

但不容忽視的是，當前鎮海工業園區建設存在著一系列亟待打破的桎梏，主要表現為區域內大量集聚傳統工業企業，效益低下，且被城市建成區包圍，面臨著國際制造業轉移和國內產業結構升級的雙重壓力，亟需加強對工業園區內低效用地的清理。區域內幾無增量工業用地空間，只能在存量上做文章，但園區內所聚集的工業企業數量巨大，且規模、效益參差不齊，難以用傳統方式對其進行轉型升級。針對上述問題，本文主要以莊市工業區A區、莊市工業區B區及大宗貨物海鐵聯運物流樞紐港三個園區為例，分析研究鎮海工業園區更新轉型的實施策略。

莊市工業區A區：構建中官路創業創新大街“設計谷”

關停搬遷一批企業。若是關停企業，土地可以由政府收儲，也可以由原業主持有。如果是由政府收儲，原則上采用貨幣方式補償，但也可根據與企業協商的具體情況，靈活采用實物、股權等不同補償方式，推進企業關停退出。如果是原業主持有，則要求原業主在關停企業后，廠房按照政府要求拆除重建或直接改造成適合創意設計類企業進駐的空間，政府再根據達標情況給予一定的補貼。若是搬遷企業，即原工業企業若是符合產業發展方向的，則采取土地置換方式予以補償安置。通過園區更新開發基金，對被動遷企業提供一定的搬遷補償費，另外對積極配合搬遷的企業予以獎勵。

引入初創型和小微企業。近期重點投入支持初創型企業、小型企業的引進、孵化、支持和引導，尤其要支持周邊“三校一所一院”年輕師生的聚集，爭取兩到三年利用A區的工業土地、廠房等資源，在此區域內形成一定的以“創意設計”為主體的中小企業集群，既達到集聚人氣、凝聚活力、匯聚才智的目的，又可以帶動本區域第三產業尤其是商貿服務業的發展，相應帶動區塊整體環境和價值的提升。后期待其中部分企業培育初具規模后，再逐步轉移、吸收或引進大中型企業、領軍企業。

推動廠房藝術化改造。設計谷最大的特點就是有藝術氣息人才的集聚，這一類人才對辦公環境有著本能的特殊要求，而傳統工業廠房改造而成的LOFT式辦公樓空間，則是這類人的標簽。對設計谷而言，A區天然的傳統廠房剛好提供了便利條件，因此建議引入多元化休閑辦公運營公司，將設計谷打造成休閑開放辦公區，既吸引寧波大學、浙江紡織服裝職業技術學院等本地人才的入駐，也吸引周邊地區人才向中官路集聚，使之成為寧波市“十三五”時期打造“甬江沿岸科創大走廊”的先行示范區。

莊市工業區B：打造中官路創業創新大街“材料谷”

搬遷提升一批企業。根據鎮海區企業畝產效益評價，莊市工業區B區的企業資質相對較好，鑒于目前該區域已位于城市建成區，同時周邊又集聚有較多的高校和科研院所資源，因此該園區內的企業以搬遷、提升為主。搬遷企業予以異地安置，提升企業可以在原有產業基礎上進一步優化，也可以轉變生產模式和更改廠房用途，為高校和科研院所優質項目的孵化、中試、產業化等提供用房條件。

建設創新型產業用房（M0）①。對搬遷后遺留的工業廠房進行外部立面改造和內部功能分區設計，推動材料谷一期重點工程的建設。工業企業利用存量廠房用于新型材料類企業發展的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地，并可通過提高工業用地容積率和調整用地結構來增加服務型制造業務設施和經營場所。如新建建筑面積屬于城市基礎設施、公共服務設施及電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的，免收地價。進行功能改變、局部拆建的，按照有關規定繳納地價。項目免收各種行政事業性收費，符合有關條件的，可享受相關產業資金扶持政策。

集聚建立國家和省部級重點實驗室。充分利用寧波市獲批國家首批科技成果轉移轉化示范區契機，積極將中科院材料所的石墨烯產業技術、鋁空氣電池、抗菌纖維等科技成果轉移轉化到B區材料谷內，加快建設中國科學院大學寧波材料工程學院和清華啟迪科技園，通過整合中官路創業創新大街的高校和人才資源，集中匯聚國家和省部級重點實驗室、研究中心，以提升材料谷能級，使其成為鎮海區科研創新的高地，推動研發驅動型經濟發展在鎮海區的快速發展。

海鐵聯運物流樞紐港：建設大宗貨物國際貿易物流中心

大宗貨物海鐵聯運物流樞紐港目前主要有鋼材、木材、液化品、再生金屬、煤炭、糧食六大生產資料專業市場，其中金屬園區作為物流樞紐港企業區域集聚度較高的園中園，是未來轉型升級的重點園區。當前，以金屬園區為代表的整個物流樞紐港在轉型升級中面臨的最大困境是園區主導的資源利用產業層次較低，處于產業價值鏈低端環節，競爭力不強，且引入的廢舊金屬對區域環境的負面影響較大，亟待轉型升級，淘汰落后產能。未來更新工作可從以下幾方面展開：

明確戰略定位。明確物流樞紐港在全市乃至全國的戰略定位，爭取將物流樞紐港納入寧波市創建國家首個“一帶一路”綜合試點區園區，發展為以液化品交割為主導的大宗貨物貿易物流中心。

建立廠房數據庫。通過“廠房在線”“找廠房”等互聯網公司掌握區域土地、廠房數據信息。例如，廠房在線網絡科技有限公司的軟件“廠房在線”基本集成了“找廠房”“找土地”“找倉庫”“項目合作”“廠房定制”等多種功能，園區通過與該公司的合作，可以借助市場的力量有效掌握轄區域內工業用地、廠房等使用情況。為下一步整備土地和更新廠房做好數據儲備。

重構金屬園區發展導向。借助舟山等地大力發展石化產業的契機，利用金屬園區可再利用的約1400畝土地，全力引進占地百畝以上且集研發、生產于一體的石化裝備和海工裝備龍頭企業。既解決金屬園區未來主導產業和規模化高效利用土地問題，滿足周邊石化產業長期對石化裝備和海工裝備的需求。同時借助龍頭企業帶來的產業集聚和高素質研發人才的集聚，填補招寶山區域未來可能的住房閑置、教育資源閑置、人口老齡化和產業空心化等問題，提升招寶山古城的發展活力。

保障機制

完善園區管理體制。建立由區政府主要領導任組長，分管領導任副組長，組團負責人為執行組長的管理體系，突破行政區劃限制，創新園區管理體制。加強園區發展績效考核和激勵，改變現有對單個園區進行績效考核的做法，從產業規模、創新、成長、盈利、協通等多個維度，對園區進行單體、組團和全局三個層次綜合考核，按照貢獻大小給于有效激勵。

匯聚國內外高端人才。堅持把人才資源開發作為推動園區發展的先到工程，千方百計引進各類急需人才、以科研項目和科技研發平臺聚集人才、以推行保障性住房和“租售同權”留住人才。爭取承接國家、省市級重大項目，引進一批與產業重點相吻合的領軍科研人才。“不求所有，但求所用”，篩選一批亟需攻關的科研項目，借助杭州、上海等人才高地的研發優勢，采取“異地研發”模式，實現外地人才為我所用。

創新資金籌措方式。在工業園區二次更新涉及范圍廣、周期長、資金壓力大的背景下，政府可考慮借助以下方式籌措園區轉型所需資金：一是工業用地改為服務用地帶來的升值，同時需注意保護工業用地“生態紅線”。二是引入社會資本。通過引入重大項目，項目方支付前期開發費用，政府以后期的稅收獎勵抵扣。三是債務融資。成立專門的開發平臺，獲益現有開發平臺為基礎，通過發行企業債券、對外融資、銀行貸款等方式籌措前期開發建設資金。

作者單位：童凱士，寧波市鎮海區發改局；李竹青，寧波大學商學院