房屋承租人優先購買權的問題研究

吳彤

摘要：承租人優先購買權是如今爭議不斷的法律問題之一，我國目前關于承租人優先購買權的立法過于宏觀，也正是因為立法的不完善造成了與其他權利難以達到平衡。本文以此為研究對象，為優先購買權制度的完善與發展提出一點建議。

關鍵詞：優先購買權 效力 同等條件 救濟

一、優先購買權的定義及其性質

（一）定義

優先購買權是指一個特定的人依照法律規定或者合同的規定，在同等條件下優先于他人購買的權利。其行使的條件為：出租人須“出賣該租賃的房屋”。“租賃房屋”即指出租人出租的交給承租人使用、收益、承租人因此而支付相應租金，且符合法律規定的房屋。

（二）性質

關于優先購買權的性質，理論上看法不同，但主要有四種觀點。

觀點一：優先購買權是附條件的形成權，該觀點認為優先購買權屬于形成權，權利人可以依照自己的單方面意思表示，形成義務人出賣該租賃房屋與第三人簽訂的同樣條件內容的合同，而不需要義務人作出承諾。

觀點二：優先購買權是期待權，出租人尚未出賣該租賃房屋時，承租人的優先購買權處在期待狀態。但出租人將房屋出賣給他人時，承租人可以行使優先購買權，期待權即可行使。

觀點三：優先購買權是請求權，承租人對出租人享有訂立合同買賣請求權，在承租人行使權利時，合同的成立還需要出租人的承諾。

二、優先購買權的產生及其消滅

（一）產生

關于優先購買權的產生，學界上有不同的看法。有觀點認為，優先購買權自承租人知道或者應當知道出租人打算出賣房屋之時。另有觀點認為優先購買權產生于出租人將房屋出售給第三人時。

（二）消滅

消滅優先購買權。權利的消滅即在法律上當然消滅，無須當事人的主張。其消滅的原因主要有二，一是租賃關系的終止，二是承租人放棄行使優先購買權。

三、優先購買權的效力

優先購買權的行使避免不了其效力問題，從理論上來看，分為物權效力的優先購買權和債權效力的優先購買權。具體來說，債權效力的優先購買權其效力僅發生在出租人和承租人之間，承租人只能向出租人主張權利要求在同等條件下自己優先購買房屋，但不能根據此權利對抗第三人。而物權效力的優先購買權，承租人不僅可以向出租人主張權利，還可以以此對抗第三人。

四、優先購買權中“同等條件”的研究

（一）同等條件的認定

《合同法》中第二百三十條中有關于房屋承租人的優先購買權的規定，從規定中我們可知，“同等條件”是優先購買權行使的重要條件之一，這就涉及“同等條件”的認定問題，針對于此，學界中觀點不一，具體有以下四種：

（1）承租人購買租賃房屋的條件與第三人絕對一致。

（2）承租人購買租賃房屋的條件與第三人大致相同。

（3）認為“同等條件”主要是指價格的相同，若出賣人出于某種原因給予第三人優惠，且此特殊原因能以金錢計算，則可折合成金錢加入出賣的價格中，若不能以金錢計算，則以市場價確定價格。

（4）對于“同等條件”應采取目的性限制解釋，應該表現出優先購買權的相對性和有條件性，不能以優先購買權損害出賣人的利益，優先購買權不能絕對剝奪第三人的購買權利。

對于優先購買權不同的觀點帶來不同的認定方式，在現實生活中，承租人往往以價格作為優先購買權中的“同等條件”，而司法審判中，法官對于“同等條件”有較大的自由裁量權，因此往往同樣的案件因不同的法官審理而出現不同的結果，這就造成了司法實踐中的混亂。在這樣的情況下，應該綜合考慮案情事實，法官在進行審判的過程也要合理運用自由裁量權，作出正確的判決。

五、優先購買權的救濟與限制

談及優先購買權的救濟，就要不可避免地從優先購買權的性質、效力著手研究。優先購買權有三項主要的法律效力，分別是形成效力、優先效力、追及效力，從這三項效力我們可知優先購買權既是形成權又是準物權。《解釋》中第21條有關于房屋承租人優先購買權受到侵害時的救濟，依據法條，我們可知承租人的優先購買權并不具有排他性，且是一種債權性質的權利。然而在實踐過程中，對于損害賠償的標準并沒有具體的界定，這就需要法官的衡量與分析，找出完美的解決辦法。

關于限制，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）第24條之規定對承租人的優先購買權進行了四項限制，分別為房屋共有人行使優先購買權、將房屋售賣給近親屬、辦理登記手續的善意第三人和除斥期間四種。

筆者認為，出租人作為房屋的所有權人，享有對房屋的支配與處分權。在出租和出售房屋時，選擇部分還是整體進行出租或出售是出租人的權利，優先購買權作為一種特殊的權利，其行使相對復雜。房屋承租人的優先購買權制度設計的目的是為了提高社會效率，保護承租人的利益，但其也應有一定的限制，不能損害到出租人的利益，這樣才能維護公平。承租人優先購買權問題的出現，是由于我國市場經濟日益發展，呈現出多樣化的結果，我國現行法律并沒有相關法律進行規制，只能依靠實踐中司法工作人員采用利益平衡的辦法來應對。endprint