市場經濟視角下的物業管理研究

杜娟

摘要：在現今城市建設中，物業管理顯示出越來越重要的地位，物業管理對城市生態建設，公共環境維護，起著不可忽視的作用，隨著我國城鎮化進程的加快，物業管理工作中方方面面的問題顯現出來，物業管理企業要想在發展中求生存，一方面對內要不斷地完善科學的管理制度，樹立“以人為本”思想，另一方面對外要強化市場競爭意識，樹立企業良好的社會形象，提高服務質量，更好地提升人民群眾的生活品質，才能使企業朝著規范化，社會化的健康軌道發展下去。

關鍵詞：市場經濟；視角；物業管理

1、物業管理中出現的問題

1.1產權形成和轉換的矛盾

在我國建筑用土地必須要國家審批和售賣，只有符合要求的房地產公司才可以購買建筑用土地并開發生商品房向人民出售。過去的十年是我國房地產高速發展時期，城市中每年都會有眾多的樓盤在開工建設，房地產開發商在房子承建過程中，監管方是國家的行政部門。只有房子建設完成之后，物業公司前期介入，對物業進行承接查驗，才向業主們發放鑰匙，驗收入住。作為樓房的管理者的物業公司和作為房子所有人的業主，對房子產權形成并沒有行使到監管的權利。作為開發商的目的是獲得經濟利益，他們會選擇符合他們利益的物業公司，即使房屋質量有瑕疵，只要物業公司對樓房進行接收，開發商的售樓款到賬，他們就獲得既得利益。作為樓房產權的所有者，業主不這樣看，他們購買房子是為了居住，他們的要求是選擇可以帶來舒適和安全生活的物業。作為樓房的承建時期的所有者的開發商和作為房子銷售之后的所有者的業主之間對物業公司選擇就存在矛盾。

這種由開發商指定物業公司，為物業公司接管小區后，物業公司與業主關系緊張埋下隱患。同時，公共設施以及房屋的驗收都是物業公司完成的，物業公司為了可以得到開發商的物業合同，在遇到質量問題時，會喪失獨立性，不能對業主的權益作出違反開發商意愿的決策。在以后樓房的使用過程中，出現公共設施，如管線、排水、消防設施出現問題時，出現相互推諉的問題。物業公司推說開發商建設的時候有問題，開發商會說是物業公司的使用不當，而最后承擔損失的是廣大業主。

1.2產權的多重性矛盾

在我國的城鎮住宅小區中，絕大多數是高層住宅和多層住宅，屬于集合式建造形式。業主行使獨立所有權的只是業主房門內的部分，除了獨立所有權還有公共所有權部分，包括單元門，樓梯，公共綠地，公共設施以及公共土地等。業主的獨立所有權和公共所有權并存，決定了業主不能獨自形成對公共設施的使用、保養、維修的決定權。使用公共設施的是物業公司，但是物業公司并不是所有者，現在我國物業絕大多數都是物業公司，屬于經營性盈利的組織。物業公司除了收取物業費，作為日常維護治安和公共衛生外，還收取一筆維修基金。居民們為了生活舒適和安全，希望物業公司多投入人力物力維持治安和公共衛生，物業公司為了追求利潤必然會縮減開支，這樣物業公司和業主在利益的追求上，就產生了矛盾，經常是業主認為衛生不達標拒絕交物業費，物業公司收不到物業費，放任小區臟亂差而不管，導致惡性循環，嚴重影響了我國物業管理的整體發展。

2、從市場經濟角度對于物業發展問題的解決

2.1物業管理引入競爭機制

開發商在商品房移交整體項目時，所選擇的物業公司應向業主提前公示。雖然此時業主們比較分散，相互不熟悉很難成立業主委員會，但是開發商可以組織業主一起開會商討物業公司選擇和公共設施驗收和移交的問題。在開發商移交項目之前的物業公司選擇不能由開發商獨自決定，業主們可以臨時推選代表參加開發商的物業公司選擇評選，業主會選擇那些代表業主利益的物業公司，這樣物業公司在公共設施驗收中就會認真負責，減少日后公共設施使用中的矛盾。

應該在機制上引入競爭和監管機制，小區成立業主委員會，通過業主委員會公開招標選擇物業公司來進行物業管理。物業公司經過對小區的管理進行測算后，進行投標，綜合提出一個物業管理服務的標準和價格，業主委員會通過對服務水平的考量和報價進行評估，選擇一家適合的物業公司來對小區進行管理。業主委員會對物業的服務進行監管，尤其是對公共設施的維護和日常安全和衛生的管理水平，物業公司如果做不到投標的承諾，首先進行警告，如果改善達不到要求，可以辭退物業公司，重新在市場上公開選擇物業公司重新招標。對于管理服務特別好的公司，對公共設施的維護保養費用節約，可以把結余的資金用于獎金，獎勵給物業公司，以提高物業公司的積極性。

2.2收費資金和維修基金監管

市場化運作的物業管理矛盾主要還是集中在了收費和資金使用上，從經濟角度看，資金的使用應該統籌進行管理和分配。小區的費用主要是人力物力成本投入上，花費較高的是人工成本、綠化維護和設施維修保養上，這部分是純支出，資金來源是物業費。表面看起來合理，但是實際上，小區除了收取物業費之外，還會有其他經營性收入，比如停車位的租金、公共房屋的租賃等。這部分資金不能是物業公司獨自占有，而應該與全體業主共同分配共享，這部分資金可以考慮由業主委員會進行收取，折合一定的物業費之后，再作為物業費用支付給物業公司，這樣就了降低物業服務產品的價格。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之后，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。

在資金使用中和使用后業主委員會有權利對目進行檢查和審計，物業公司不得阻礙業主委員會的審計行為。維修基金中長期不使用的資金可以考慮購買國債和金融產品進行長期投資以實現維修基金的增值。