養老地產的開發模式與規劃設計研究

劉佳

摘要：養老是現階段國內面臨的重要問題之一，為了解決老年養老問題，通過養老地產的方式，為養老提供一個集醫療服務、養老、休閑娛樂和生活等的多功能養老地產項目，在滿足老年養老的基礎上，提高老年人口的生活質量。但是由于現階段國內的商業模式和運營方式，尚存在摸索階段，使得市場開拓的效果不夠理想，影響養老地產行業的發展。基于此，本文將著重分析探討養老地產的開發模式與規劃設計，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

關鍵詞：養老地產；開發模式；規劃設計

1 養老地產涵義

養老地產是適應現今社會形勢和國內發展基本需求的項目，人口老齡化是制約社會進步與安定的重要因素。大量老年人口的增加，不但會增加社會的負擔，還會導致老年人口的生活品質無法得到保障。養老地產主要是致力于老年生活改善的重要項目，通過對養老地產的開發，得到具備居住功能、商業功能、文化娛樂功能和醫療服務功能等，為老年人提供適宜居住的住宅環境、完善的交友娛樂和學習的場所和空間，并通過完善的醫療服務體制，重視對老年人的健康，進一步改善老年生活的質量。（見圖1）。

2 養老地產的開發模式

2.1 專門建設綜合型養老開發建設模式

目前，專門建設綜合型老年公寓、規劃養老社區，是比較常見的開發方式。綜合型老年公寓除了老年人養老居室外，還有小游園、健身場地和康復醫療活動中心、醫療中心和老年大學等配套的基礎設施。規劃中把老年人的各種生活需求全部納入開發之中，注重創新服務需求，實現投資多元化的建設融資渠道。

2.2 普通社區中配建各類養老產品

近年來，越來越多的地產開發商在居住區開發時，配套建設養老產品。這種開發模式有利于帶動地產企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老產品的居住者可分享小區其他設施，如健身場所、衛生院等，降低配套設施的建設。同時，這種“一碗湯的距離”被越來越多的老人所接受，即可有自己獨立的生活，也能時常得到子女的照顧。這種被稱為“全齡社區”的居住理念是現階段最為符合我國國情的養老模式。

2.3 結合景點養生開發項目

目前，國內很多旅游景點注重養生、體閑和康復開發建設，十分吸引老年游客，海南、廣西、云南等具有較好的風景資源或特色文化的地區較為適合建設此類養老模式。針對老年客戶的需求，在風景秀麗的地方引入醫療、保健、定期康復等項目。但是，目前這種養老模式的養老功能遠低于其度假功能，比較適合高齡活力老人，候鳥式度假養生休閑。

2.4 引進國際養老機構投資興辦

1）建設國外老年連鎖設施：全球經濟一體化進程中，國外很多養老機構看好中國養老業的開發市場，政府部門或社會力量，積極展開項目建設對接，注重引進開發養老項目，開辦一些國外養老企業的連鎖組織，既引進了外資，又緩解了國內養老壓力。2）同國際養老品牌機構聯辦：發達國家進入老齡社會的時間要比較早，所以國外知名品牌養老機構很多：國內的企業或組織，興辦養老機構時注重與外商聯系，爭取與知名的國外養老機構聯辦，引進國外知名養老機構企業的經營模式和管理、護理經驗，引進養老設備和高新技術設施。

除此之外，日本、新加坡等地還嘗試有與醫療機構結合建立養老機構，與幼兒園并設養老機構、與保險業結合，利用險資投資養老地產等多種養老模式。

3 養老地產的規劃設計

3.1 養老地產選址

養老地產選址應多選在景色優美、地域寬闊的郊區地帶，這樣的地理環境能夠專供那些剛退休、準備養生的老年人居住和療養。同時郊區地帶的土地價格較為便宜，并且地域遼闊，十分適合大規模的地產開發建設。

養老地產還應臨近大型醫療單位，甚至與醫療機構建立合作關系。這種養老選址，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中有安全保障。

3.2 老年住宅設計經驗

現有養老地產的住宅類型也多種多樣，比如獨棟的住宅、多層的公寓、獨立居住中心、復合公寓、拼湊的住宅等類型。老年人可以根據自己的實際需要選擇住宅類型。對于養老地產住宅的規劃設計，充分考慮到老年人身體狀況的特點，突出方便實用性，如住宅內要求無障礙設計、緊急呼救系統等，有針對康復老人所設置的扶手，特制防滑浴缸等；更有針對特殊老年病，進行的人性化設計，如養老中心為失智老人設計的特殊顏色房門、識別性空間節點、為避免失智老人的走失，設置的各類門禁等。

經過多年的探索實踐，歐美、日本等養老產業先行者，在養老住宅設計領域總結出了一定的方法和設計理念，其目標為方便老年人的行動，減少老人各類風險發生的可能性，并激發老人的活動興趣。

3.3 加強自身服務能力建設

養老地產不同于普通地產，在設施和服務方面需要投入更多。因此，養老地產業應加強自身服務能力建設，提供更多先進的設施設備，打造專業的服務團隊。在后期的服務管理方面，根據入住人群的特殊需求，在醫療保健、餐飲娛樂、以及信息咨詢等方面提供全方位系統的服務，從而提高入住人群的生活質量。

3.4 創新養老地產新模式

我國養老地產發展在很多方面還處在發展中階段，雖然近些年養老地產建設取得了一定成績，但是還沒有認可度很高的標桿型的企業、項目出現。因此，有必要出現新的發展模式，將養老地產從投資開發到管理服務等都進行充分整合，將各個環節打通并連接到一起，更好的推動養老服務全面化和社會化。同時，要引進高端的服務運營機構的同時，組建自己的服務機構，以帶動的模式為社會提供更加高端的養老地產與服務，以此來形成趨于完整的養老地產開發和發展模式。

總而言之，養老地產是針對老年人的特點、致力于改善老年人的晚年生活水平，從而構建具有養老、生活和醫療服務等多功能的老年服務房地產項目。為了保障養老房地產項目的更好發展，要求我們在以后的實際工作中必須對養老地產進行系統規劃，尋找適合中國國情的開發模式及規劃設計方式。

參考文獻：

[1]王振茂.基于養老地產開發模式的哈爾濱三家灣規劃策略研究[D].哈爾濱工業大學，2014.

[2]吳凱軍.保險資金投資養老地產模式研究[D].重慶大學，2015.

[3]閆希成.我國養老地產發展模式研究[D].重慶大學，2014.