房地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃

楊 嵐

西南民族大學管理學院

房地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃

楊 嵐

西南民族大學管理學院

房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展既帶動了經濟發(fā)展又在其中扮演著重要角色，如何促使該行業(yè)健康發(fā)展是一個引人深思的問題，從而土地增值稅進入了人們的眼簾。

房地產；土地增值稅

一、納稅籌劃的目的和意義

房地產企業(yè)施行合理的納稅籌劃的根本目的是使公司利益最大化。而且房地產最終消費的是個人，由此這些人也順勢成為了稅負承擔者，最終將會增加個人購房者的成本。因此，納稅籌劃的目的就在于，面對可能增加的稅收負擔，盡可能的減少其對企業(yè)乃至個人的影響。

該行業(yè)涉及的稅目繁多，而土地增值稅由于稅負強，稅率高更是成為其重中之重。而且在房地產行業(yè)中重復征稅的現(xiàn)象十分典型，比如在營業(yè)稅和土地增值稅之間雖然是針對同一個征稅對象，但卻在營業(yè)稅和土地增值稅上有著不同的征稅標準，這也導致了重復征稅。因此，對房地產企業(yè)進行這樣的籌劃有著意味深重的意義。

二、必要性和可行性

(一)必要性分析

在征稅的過程中可能會有一定漏洞。土地增值稅的不斷發(fā)展也表現(xiàn)了相關行業(yè)迅猛發(fā)展的反應。土地增值稅從開征以來就不斷增長，增幅率甚至達到百分之兩百以上，但是在這些年來，我國稅務部門統(tǒng)計的實際已經繳納的土地增值稅只占到了全國房地產銷售總收入的百分之一左右。土地增值稅的增長速度很快，但是與飛速上漲的房價和房地產的銷售收入對比，這一數(shù)據(jù)有著明顯的差別。再加之該稅的清算難度較大同時在納稅籌劃的過程中又會有很多過時的理念和誤區(qū)，這也進一步清楚的體現(xiàn)了在房地產行業(yè)中開展土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的以及反應了土地增值稅在房地產行業(yè)中的舉足輕重的地位。

(二)可行性分析

首先，土地增值稅施行四級超率累進稅率，其征收額占到了企業(yè)非常大的一部份利潤，如果對其加以控制，可以增加企業(yè)利潤；其次，房地產企業(yè)在某些時候適當減少房產售價，可能會帶來更多的收入，因為在計算稅率時，其增值額未超過扣除項目金額的比率，增值率則可能剛好在下一檔；第三，房地產企業(yè)可以在某種時候相應增加其成本，這樣也可能帶來更高的收入，因為在扣除成本后，其利潤也會下降，利潤的下降會導致增值額在允許扣除的金額內，這樣就會適應低一檔的稅率；第四，當企業(yè)在計算可扣除的合法的增值額時，除了有關的成本費用，也可以把為獲得土地使用權所產生的成本、開發(fā)土地所耗費的成本、新修建商品房及相關設施花費的成本三項費用成本加和的20%加計扣除；第五，對于修建普通標準用住房但是用于買賣的，要是其增值額沒有超過扣除項目金額(也包含20%范圍內加計扣除的金額)20%的，即可以免交土地增值稅。

三、土地增值稅存在的問題

眾所周知，房地產開發(fā)企業(yè)的周期較長，所以在土該稅清算的周期更是冗長，并且無法根據(jù)相關年份精確估算；此外，土地增值稅清算時涉及到很多復雜的扣除項目和免征項目，需要企業(yè)配合提供相關資料和憑證。其次，土地增值稅屬于地方性稅種，并且為地方財政作出較大貢獻，地方政府出于其經濟效益以及政績考慮可能并不愿意為了清算而打擊房地產行業(yè)。而且企業(yè)每個項目的工程進度也有差別，所以必定會導致大量的子項目未到達稅法的結算時點，所以也會產生相當大額的未繳數(shù)。也不忽略房地產企業(yè)使用稅法中的相關條目故意延后應結算的時點。比如在房屋預售環(huán)節(jié)，將預售的房屋條件結算點適當拖后。

常見問題的處理辦法：1.關于借款利息的問題(1)將利息費用調整至財務費用中，將劃分到財務費用性質的借款費予以扣減而不是直接全額計入成本費用中扣除。

(2)房地產行業(yè)屬于借款非常高的行業(yè)之一，但是并非所有因為借款而產生的利息都能據(jù)實扣除。如果能夠拿出有關金融機構的證明便能夠如實扣除，倘若無法拿出相關證明，便按照同期商業(yè)銀行同類貸款利率予以扣減。

2.銷售精裝房屋設計家電家具成本計算扣除問題

如果房地產商銷售的房屋是精裝房，而且?guī)в屑揖呒译姷姆课荩试S將裝修款計入其開發(fā)成本，在計算土地增值稅的時候予以扣除，但是這部分扣除的成本不包括家具家電的成本，如果直接全額扣除的，則應該用加上這項成本費用后的銷售收入計算土地增值稅。

四、土地增值稅納稅籌劃建議

(一)從合同方面控稅

一個完整的稅務流程大概是：產生，核算和繳納。所以，企業(yè)的稅負多少其實并不是財務部門想做多少就做多少，它的實質是企業(yè)在發(fā)生業(yè)務的時候就自然產生的一筆稅負，合同、買賣流程和稅收之間存在的關系即是買賣流程取決于合同，買賣流程又決定了稅收。所以，如果在簽訂合同時注意細節(jié)便可以在降低企業(yè)稅收成本中起到了關鍵的作用。也只有注重增強交易過程中的稅收管理，才可以實現(xiàn)真正意義上的合理避稅。

在簽定合同時，要適當使用政府相關的征稅法律。因為地區(qū)不同會有不同的政策，但是如果在銷售民用住宅時，其增值部分沒有超過20%就可以免交增值稅，所以該行業(yè)與設計單位簽訂開發(fā)民用住宅設計合同時必須要想到民用住宅的相關法律政策，不然哪怕增值部分并沒有多余其允許減掉項目范圍的20%，也不適用于免征的優(yōu)惠政策。

(二)從票據(jù)方面控稅

在企業(yè)中應該保證與銀行往來的各項憑證、發(fā)票的開票人和收票人和進行工作的人員相互統(tǒng)一，要是在業(yè)務交易過程中，不能確保這些資源的統(tǒng)一性，那么可能會有票據(jù)和實際的價款不一致的現(xiàn)象出現(xiàn)，一旦涉及到了虛假開票，將會承擔相應行政處罰更有甚遭到刑事處罰的法律風險。為了避免這一風險出現(xiàn)，企業(yè)應特別關注審查銀行的收款付款憑據(jù)、業(yè)務憑證以及憑證和相關發(fā)票上所列支金額是否一致。

如果房地產企業(yè)在截止土地增值稅清算日當天仍然尚未付款但在其開發(fā)成本支出中卻已取得了相關的合同和發(fā)票，這些發(fā)票上得金額也是不能直接據(jù)實扣除的。而是應該根據(jù)不同的受益對象，按照一定的分配標準，將不同的成本費用歸集到不同的項目中去，并且這些成本費用是真實發(fā)生且存在的，且取得相關憑證，能夠按照一定的標準歸集分配的。再采取合理的財務應對方法對其予以核算。

[1]謝芝麗：《我國土地增值稅探討》，《現(xiàn)代商貿工業(yè)》，2008年第8期；

[2]李昱炅：《房地產企業(yè)稅務籌劃淺析》，《西部財會》，2010年第六期；

楊嵐(1993年10月)，漢族，西南民族大學MPAcc在讀

西南民族大學中央高校基本科研業(yè)務費專項資金資助，項目編號：2017ZYXS85