房地產行業會計核算存在的問題及措施

湯 媛

中鐵第一勘察設計院集團有限公司

房地產行業會計核算存在的問題及措施

湯 媛

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隨著世界各國經濟的發展，經濟全球化已經勢不可擋。我國的經濟在加入世界貿易組織之后更是飛速增長，這樣的環境下，我國的經濟體制開始改革，行政管理體制也進行了改革，我國由計劃經濟進入市場經濟。房地產企業由于關系到巨量的資金運作，只有做好會計核算，在經營中才能做到穩健和透明。基于此，本文針對房地產行業會計核算存在的問題及措施進行了探究。

房地產行業；會計核算；問題；措施

1 房地產開發行業會計核算的特殊性

房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發行業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產行業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發行業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。

2 房地產開發行業會計核算存在的問題

2.1 披露房地產行業會計信息風險不足

開發房地產項目的過程中，將會遇到諸如項目開發的風險、政策的風險、土地的風險等，這就需要房地產行業比其他一般的企業能夠揭露出更多的風險。按照相關規定可以發現，要求房地產行業披露出的風險僅僅局限于擔保抵押貨款的風險，卻沒有專門的對房地產行業提取質量保證金等相關方面的規定。

2.2 借款費用資本化不夠規范

由于開發房地產項目的周期長，并且資本的回收期也很長，投入其中的資本較為集中，開發資金的籌集通常都是通過債務資本。但是在新的會計準則之下，借款費用資本化的范圍被擴大，只有借款費用時當一定條件滿足后才能資本化。而房地產行業在確定借款費用資本化的條件方面有難度，即使能夠確認，但是也不可以將長期沒有開發的土地儲備中所包含的借款費用資本化。

2.3 企業業績不能通過收益評價的指標真實地反映

因為開發房地產的投入與產出的周期較長，在會計年報上面通常會出現業績大幅度的波動，在建設期的業績較差，但是當驗收和出售房屋之后，將預收款項計入到收入中去，帶來的結果是經營情況不能通過凈利潤指標真實地反映出來。雖然房地產開發行業的經營狀況較好，然而其凈利潤仍可能是很小甚至是負數；而且一個房地產行業，即使其在建工程多，預售情況良好、資本流動鏈極好、盈利能力夠強，也很可能出現正面倒閉的情況，例如工程施工的質量出現問題引起賠償或者資金鏈斷裂等。因此，除了會計核算指標外，對于房地產開發行業業績而言，其表外風險也很重要。

3 房地產行業會計核算的改進措施

3.1 擴大房地產行業披露信息的程度

首先，在房地產行業的信息披露中應該增加對土地儲備量和成本的披露。在房地產行業的成本中，土地成本占相當大的比重，企業是否能夠擁有土地儲備以及擁有的土地儲備的成本狀況都在一定程度上決定了房地產行業的發展前景。但是房地產行業的信息使用者無法通過企業土地使用權總額來判斷土地儲備的情況，所以，增大對土地儲備量及其成本的信心披露力度是必要的。其次，還應該增加對企業現金流量的披露。對現金流量的披露應該包括在經營活動中形成的所有的現金流量，例如：對在銷售開發商品收到的現金、支付的工資以及購買工程物資等支付的現金的披露，這樣可以增加現金流量信息的有用性。再次，要重視對風險的披露。房地產行業的特殊性決定了其高風險性，披露的信息應該包含企業的風險，在企業的報表中應該增加披露風險的信息，對企業面臨的土地風險、開發風險以及籌資風險等都應該進行相應的說明。

3.2 完善房地產行業的借款費用核算

按照歷史成本的原則與費用配比的原則，房地產開發中的借款費用應當與項目總成本存著著直接的關系，必須將它劃歸到房地產項目開發的間接費用中去，并且組成房地產項目的部分成本。核算房地產行業的借款費用的時候必須充分考慮配比的原則，將沒有完工的且累計成本的發生額大于該項目的預收款的各房地產開發項目確定為成本對象，從而分攤借款費用，并且在得到除去臨時投資或存款利息之后的收益，按照實際已用的資本來計算到計入房地產建筑項目的成本中。各房地產開發項目應當分攤的借款費用=(借款費用總額-臨時投資帶來的利益-存款利息)(該開發項目的賬面累計余額-該開發項目的預收款)/(各開發項目的賬面累計余額-各開發項目的預收款)，進而各個房地產開發項目的成本對象就是沒有完工的且累計成本的發生額大于該項目的預收款。

3.3 進一步完善房地產項目的成本核算

首先，房地產開發項目的成本核算對象必須被明確，其既可以是整個開發項目，也可以是房地產項目中的每個獨立施工工程；那些相同的開發地點、相似的結構類型、一樣的施工單位以及同一的施工地點的房地產開發項目也能夠作為成本核算對象；然后，房地產開發項目中那些規模較大并且周期較長的，成本核算的成本能夠按照分期開發的區域，而且倘若項目施工的單位不一致，則核算的對象可以是各個施工單位的不同施工部位；其次，為了能夠更好處理不同戶型、不同樓層的房地產商品的成本與收益不匹配的問題，則能夠按照可靠的經驗來確定各個戶型與樓層的權重標準，單位面積的銷售成本可以利用總面積和總成本的加權平均數計算得出；最后，制定出的成本分配標準必須合理，當開發出的商品房達到銷售狀態的時候，能夠參照房屋的成本、朝向和地段等因素來確定合理銷售價格，從而實現成本和收入之間的配比。

結語

總之，會計核算工作是房地產開發行業的重要構成內容，關系到房地產開發行業的生存、發展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產開發行業要想真正的獲得可持續發展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業的利益，提高企業的核心競爭力，促進企業的發展。

[1]姚紅.企業會計核算問題剖析及對策探微[J].現代經濟信息，2014(18).

[2]王亞蘋，孟維揚，等.房地產行業會計核算中會計與稅法差異分析[J].中國房地產業，2016(8).