先租后買或成租賃最終模式

宋慧芳

長租公寓，這一被認為新興卻有著萬億前景的領域，正成為產業和資本角力場，然其是否真的是未來住房的最終模式？

今年5月，住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。“意見稿”明確，國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。

事實上，自2016年6月國務院辦公廳發布綱領性文件《關于加快培育和發展住房出租市場的若干意見》后，甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏、吉林、福建等省紛紛作出響應，在金融支持、資產證券化、“商改租”等多方面支持各地長租市場的發展。2017年中央經濟工作會議也明確提出，加快住房出租市場立法，加快機構化、規模化出租企業發展。在中央和地方利好政策不斷落地的背景下，長租公寓市場有望迎來長足發展。

但業內人士表示，長租公寓發展仍面臨諸多困境，亟待從國家層面予以解決，從而更好地普及長租生活方式，促進我國住房租賃市場發展。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時也表示，長租公寓的發展不會成為我國住房模式的最終選擇，先租后買或成為最終模式。

百花齊放

長租公寓的歷史由來已久，90年代上海就出現了供外企高管長期居住的酒店式公寓。在傳統租客-租賃中介-業主的三方租賃模式中，租客與業主隨機撮合，信息的不對稱性造成了成交的低效；長租公寓企業以標準化運營，穩定的平臺，盤活了閑置存量市場，按照標準化產品和服務提供更高性價比的租住選擇，是傳統租賃市場隨意撮合的商業模式的進化。據房東東數據統計，規模排行前20位的公寓，在運營的數量只有70多萬間，預計2017年底規模達到150萬間。由于主流的長租公寓集中在一二線核心城市，所以有效地增加了這些城市的租賃供應。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，“對于現在整個租賃市場來說，在國務院和住建部出臺相應政策和意見之后，各地已經開始積極落實。從指導思想上，各地思路比較明確，然而具體落實中主要分為兩類：一類是以收購房源進行存量房改造進而進行長租公寓出租，定位為年輕群體和其他一些有租賃需求的群體；另一類就是自持性用地，通過推出自由型而不是銷售型的用地項目，進而使房企打造一些租賃型的房源。”

國內長租公寓多方參與、百花齊放。目前長租公寓主要參與者包括房地產開發商、地產服務中介、“互聯網+資本”平臺以及酒店集團。目前長租市場屬于資本大量投入的發展初期，各類企業致力于擴張自身規模，行業集中度較低，發展速度較快但盈利較低的階段。

房地產開發商以萬科泊寓以及招商蛇口壹間公寓等為代表。由于地產商在房源方面優勢明顯，依靠自身在產業鏈多年深耕的經驗，能夠以較低的成本完成房屋設計、裝潢改造以及商業服務管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地產商擁有明顯的資金優勢，能夠專注于早期獲取集中式優質房源，在競爭日趨激烈的長租公寓市場突出重圍。

房地產服務中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強大的數據優勢，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當地各處的房源，規模擴張較快。同時與租客直接對接，精準定位不同偏好的消費者，充分受益于其龐大的用戶數據積累。

2012年以來“互聯網+資本”的租房平臺大舉進入長租公寓市場，憑借自身在互聯網渠道方面的優勢，解決房客和房東之間的信息不對稱問題，快速獲取用戶。隨著租客對社區文化和互聯網消費模式的偏好程度顯著提升，互聯網租房平臺采用流量導入現金流的模式迅速切入社區經濟，迎合青年主流消費者的需求。互聯網租房平臺大多通過分布式方式拿房，配合自身管理方面的高效率優勢，能夠有效周轉現金流、降低管理成本，快速構建品牌在用戶群體中的影響力。多個優質公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資，規模企業的融資成本也從2014年的18%-20%下降到12%-15%。

長租公寓同樣吸引各種酒店集團紛紛進入市場。由于前些年經濟型快捷酒店快速擴張導致部分網點房間空置率較高，因此自2014年至今，連鎖酒店拓展長租公寓業務進入火熱階段，如家、鉑濤、住友等快捷酒店品牌紛紛開展自己的長租公寓業務。

發展隱憂

長租公寓興起最主要的原因之一在于它解決了傳統C2C租賃市場的諸多痛點。《中國經濟信息》記者經走訪調研采訪了諸多業主、中介、租客后發現，在租客-租賃中介-業主的三方租賃模式中，租客面臨虛假房源信息多、房源質量參差不齊、找房費時費力、房東契約精神缺乏（如隨意漲價、改變合同要求）、租后服務不足等問題；中介則面對業主和租客不信任、獲客成本提高、中介間惡性競爭等問題；業主面臨裝修與催租收租費時費力、擔心租客損害房屋、租客更換頻繁使得房屋空置期長等問題。

對于三方所遇到的諸多問題，長租公寓企業憑借品牌和規模優勢，通過直接對租客出租、實行標準化運營管理、利用互聯網渠道、提供增值服務等方式，很好的解決了上述大多數問題。

長租公寓盤活了一部分閑置物業，增加業主的出租意愿。由于我國的住宅租金回報率一直偏低，加上對接個別租戶使得房東面臨一定的風險（例如設施損壞折舊風險等），一些房東寧愿房屋短期空置，也不愿意出租房源。長租公寓使得業主無需直接面對小租戶，增加了業主的出租意愿。另外，長租公寓往往也在法律允許的范圍內優化了房屋的面積分布，從而增加了房屋可以承載的人員數量，有時也在法律允許范圍內改造了一部分非住宅物業供居住使用，從而增加了住房供應。

然而，品牌長租公寓在飛速擴張的同時，也暴露了較多的問題。

華泰證券分析師謝皓宇表示，房源問題是公寓企業面臨的關鍵問題：包括房源獲取是依靠中介還是業主自愿與之合作；房源選址則需考慮區域人流、交通、周圍設施及房產租金的增資空間；拿房標準則需要考慮毛坯房是否在自己的拿房策略中，以及房齡問題；房源拿房成本是前期開辟新市場粗放式擴張還是將裝修費用轉嫁給業主等。endprint

無論是集中式公寓還是分布式公寓，都面臨來自房源方面巨大的壓力。一方面在經濟較為發達的地區，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價格較高。另一方面當前房東租期往往較短，前期裝修投入可能無法收回。目前長租市場屬于資本大量投入的發展初期，各類企業致力于擴張自身規模，行業集中度較低，發展速度較快但盈利較低的階段。能否取得低成本房源將決定長租公寓是否能存活并成功盈利。

第二，分銷渠道和營銷費用需要參考公寓企業自身的策略，目前的分銷主要通過線下門店推廣以及線上平臺信息發布兩種渠道，依據自身的目標客戶群，綜合選擇線下包括單頁派送、掃樓、中介等傳統銷售手段進行地推式和線上平臺通過官網、APP、微信公眾號等官方網絡流量導流，并結合百度、58趕集、搜房網等渠道分銷網絡進行房源信息置頂展示等形式。

第三，利用夫妻老婆店和傳統二房東網絡系統，靠Excel表格就能管好房源，但這僅僅限在百套左右的房源量。當這個量級達到千套甚至萬套后，從樓盤——收房——產品化——庫存——出房——租后，每一個流程都要靠系統來管控，傳統二房東根本承接不了這個級別的房源量。這些系統包含官方網站、企業內部管理系統、業主管理系統等不同部分，良好的ERP公寓系統能提高每一個環節的效率。

第四，空置率、續租率和利潤率是衡量公寓企業的重要指標，拿房成本、收房出房速度、裝修成本、運營成本、房價上漲、房租上漲等都綜合地影響公寓企業的盈利。

“長租公寓的問題在于整個盈利模式還不是很清晰，雖然表面看很熱，但是，背后潛在的風險及成本會增加。”嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時也表示，“整個長租公寓在經營中，對于租客來說，其挑剔程度會增加，從服務的角度來講，會適當增加服務成本，會影響企業經營。對于各種長租公寓的企業來說，如何做大規模，企業也會有很多疑惑，是直接收購房源還是通過并購其他做長租公寓的項目公司的股權，還存在很多疑惑，如果做不到規模而只是小眾化的進行，可能性價比不是很高。”

最終模式

由于各長租公寓的用戶定位、運營方式和資金實力等方面各不相同，經營者采用的公寓模式差異較大。《中國經濟信息》記者了解到目前長租公寓布局主要采取集中式和分布式兩種模式。受益于自身或者母公司的資金實力，房地產開發商以及酒店旗下的長租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，打造標準化用戶體驗，致力于長期品牌的創建與推廣。而“互聯網+資本”租房平臺以及房產中介機構的長租公寓品牌主要采用分布式公寓布局，迅速獲取當地零散房源并依靠自身優勢快速成長，但分布式長租公寓客戶體驗不一、社交功能缺失，品牌溢價難以實現。綜合來看，集中式公寓憑借自身優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，將成為未來長租公寓市場的趨勢。

而且，我國的長租公寓多采取租下再轉租的二房東模式，這相比美國的房屋運營公司而言，不需要大量沉淀資金，因此在中短期就能發展到很大的規模。長租公寓的興起，帶給租戶更多地選擇。

過去幾年，相比房價的快速上漲，市場租金一直都比較平穩。據中信證券數據顯示，過去三年，即2014-2016年，CPI中租賃房房租分別同比上漲2.4%，2.6%和2.9%，市場走勢高度平穩。“由于房價快速上漲，住宅的租金回報率不斷下降。這種租金長期走低的情況將對整個社會經濟和地產行業產生多層次影響。由于我國的住宅租金回報率長期偏低，使得持有并放租的盈利模式邏輯很難成立。”中信證券分析師陳聰表示。

然而，目前在國內高房價低租金回報率的背景下，運營長租公寓的運營商大多數都還處在燒錢階段，多依靠風投等資本支撐在運作，同時加上租期太短、續約率低下、融資成本偏高，使得中國整個長租公寓行業的貨幣化率低下。雖然現在有公寓企業做到30萬間，但還未實現盈利，即使集中式比分散式更能做出高溢價產品，但盈利都很困難。雪上加霜的是現在公寓企業的融資成本高，租金分期業務的融資成本都在10%以上。

廣闊的公寓市場目前已進入分化階段，無論是哪一種模式，都只有在規模擴張與效率提升之間找到平衡點，通過精耕細作的運營，切實提高每個項目的利潤水平，才能脫穎而出。

不過，運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤相比，似乎并不能算是一個賺錢的好買賣。在中原地產首席分析師張大偉看來，現在長租公寓對于大部分房企來說，依然只是嘗試、布局、積累經驗。“房企現在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個市場來看，還沒有盈利的企業和盈利的可能性。房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業也只有2%-3%，遠遠不足彌補資金成本。”

嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，長租公寓未來的發展還是可以的，但也只是作為住房背后的一個補充，對于租賃市場發展和解決住房困難的導向具有積極作用。然而長租公寓有一點必須要明確，其不會作為主流方式而呈現。后續還是應該鼓勵房企進行新項目的開發，以新房項目進行租賃，同時租賃產品是可以先租賃后購買，無論分散式還是集中式，都是持久的剛需市場。對于先租后買這個模式，長租公寓還談不上購買這個角度。后續先租后買的模式未來會得到大力支持。長租公寓本身來講，作為大城市這樣的住房的一種補充模式，但還不能成為一種主導的模式。

然而對于先租后買的未來發展模式，山西省率先嘗試。2016年12月5日，山西省政府出臺《加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，允許消費者先租后買商品住房，支付租金可抵扣房款；鼓勵個人依法出租自有住房，并給予稅收優惠。其實不止山西，廣東、江西等地也在嘗試。

不僅地方政策予以支持，就連房企也已經有所涉足。萬科就曾提出了一個“以租代售”的模式，租客先和地產商簽訂周期租房合同，租金可分期或一次性支付。租期滿后，租客如果有購買意向，之前支付的租金可以抵償部分房款，雙方再簽訂購房合同。

對于先租購買，嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，其主要有兩方面優勢：一方面是打破了租與售相脫節的陳舊模式，對買賣雙方都有好處。現在許多人害怕一旦交了款，房子出現了問題，怕開發商翻臉不認賬，出現的房屋質量問題無法解決。而現在的先租后買就有了先觀察房屋質量的時間，消費者心里有數，房屋質量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會有太大的經濟損失。另一方面，即使租房人不買房，開發商的房子也沒有閑置，對雙方而言，都有益處。今年5月，住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。“意見稿”明確，國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。endprint

事實上，自2016年6月國務院辦公廳發布綱領性文件《關于加快培育和發展住房出租市場的若干意見》后，甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏、吉林、福建等省紛紛作出響應，在金融支持、資產證券化、“商改租”等多方面支持各地長租市場的發展。2017年中央經濟工作會議也明確提出，加快住房出租市場立法，加快機構化、規模化出租企業發展。在中央和地方利好政策不斷落地的背景下，長租公寓市場有望迎來長足發展。

但業內人士表示，長租公寓發展仍面臨諸多困境，亟待從國家層面予以解決，從而更好地普及長租生活方式，促進我國住房租賃市場發展。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時也表示，長租公寓的發展不會成為我國住房模式的最終選擇，先租后買或成為最終模式。

百花齊放

長租公寓的歷史由來已久，90年代上海就出現了供外企高管長期居住的酒店式公寓。在傳統租客-租賃中介-業主的三方租賃模式中，租客與業主隨機撮合，信息的不對稱性造成了成交的低效；長租公寓企業以標準化運營，穩定的平臺，盤活了閑置存量市場，按照標準化產品和服務提供更高性價比的租住選擇，是傳統租賃市場隨意撮合的商業模式的進化。據房東東數據統計，規模排行前20位的公寓，在運營的數量只有70多萬間，預計2017年底規模達到150萬間。由于主流的長租公寓集中在一二線核心城市，所以有效地增加了這些城市的租賃供應。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，“對于現在整個租賃市場來說，在國務院和住建部出臺相應政策和意見之后，各地已經開始積極落實。從指導思想上，各地思路比較明確，然而具體落實中主要分為兩類：一類是以收購房源進行存量房改造進而進行長租公寓出租，定位為年輕群體和其他一些有租賃需求的群體；另一類就是自持性用地，通過推出自由型而不是銷售型的用地項目，進而使房企打造一些租賃型的房源。”

國內長租公寓多方參與、百花齊放。目前長租公寓主要參與者包括房地產開發商、地產服務中介、“互聯網+資本”平臺以及酒店集團。目前長租市場屬于資本大量投入的發展初期，各類企業致力于擴張自身規模，行業集中度較低，發展速度較快但盈利較低的階段。

房地產開發商以萬科泊寓以及招商蛇口壹間公寓等為代表。由于地產商在房源方面優勢明顯，依靠自身在產業鏈多年深耕的經驗，能夠以較低的成本完成房屋設計、裝潢改造以及商業服務管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地產商擁有明顯的資金優勢，能夠專注于早期獲取集中式優質房源，在競爭日趨激烈的長租公寓市場突出重圍。

房地產服務中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強大的數據優勢，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當地各處的房源，規模擴張較快。同時與租客直接對接，精準定位不同偏好的消費者，充分受益于其龐大的用戶數據積累。

2012年以來“互聯網+資本”的租房平臺大舉進入長租公寓市場，憑借自身在互聯網渠道方面的優勢，解決房客和房東之間的信息不對稱問題，快速獲取用戶。隨著租客對社區文化和互聯網消費模式的偏好程度顯著提升，互聯網租房平臺采用流量導入現金流的模式迅速切入社區經濟，迎合青年主流消費者的需求。互聯網租房平臺大多通過分布式方式拿房，配合自身管理方面的高效率優勢，能夠有效周轉現金流、降低管理成本，快速構建品牌在用戶群體中的影響力。多個優質公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資，規模企業的融資成本也從2014年的18%-20%下降到12%-15%。

長租公寓同樣吸引各種酒店集團紛紛進入市場。由于前些年經濟型快捷酒店快速擴張導致部分網點房間空置率較高，因此自2014年至今，連鎖酒店拓展長租公寓業務進入火熱階段，如家、鉑濤、住友等快捷酒店品牌紛紛開展自己的長租公寓業務。

發展隱憂

長租公寓興起最主要的原因之一在于它解決了傳統C2C租賃市場的諸多痛點。《中國經濟信息》記者經走訪調研采訪了諸多業主、中介、租客后發現，在租客-租賃中介-業主的三方租賃模式中，租客面臨虛假房源信息多、房源質量參差不齊、找房費時費力、房東契約精神缺乏（如隨意漲價、改變合同要求）、租后服務不足等問題；中介則面對業主和租客不信任、獲客成本提高、中介間惡性競爭等問題；業主面臨裝修與催租收租費時費力、擔心租客損害房屋、租客更換頻繁使得房屋空置期長等問題。

對于三方所遇到的諸多問題，長租公寓企業憑借品牌和規模優勢，通過直接對租客出租、實行標準化運營管理、利用互聯網渠道、提供增值服務等方式，很好的解決了上述大多數問題。

長租公寓盤活了一部分閑置物業，增加業主的出租意愿。由于我國的住宅租金回報率一直偏低，加上對接個別租戶使得房東面臨一定的風險（例如設施損壞折舊風險等），一些房東寧愿房屋短期空置，也不愿意出租房源。長租公寓使得業主無需直接面對小租戶，增加了業主的出租意愿。另外，長租公寓往往也在法律允許的范圍內優化了房屋的面積分布，從而增加了房屋可以承載的人員數量，有時也在法律允許范圍內改造了一部分非住宅物業供居住使用，從而增加了住房供應。

然而，品牌長租公寓在飛速擴張的同時，也暴露了較多的問題。

華泰證券分析師謝皓宇表示，房源問題是公寓企業面臨的關鍵問題：包括房源獲取是依靠中介還是業主自愿與之合作；房源選址則需考慮區域人流、交通、周圍設施及房產租金的增資空間；拿房標準則需要考慮毛坯房是否在自己的拿房策略中，以及房齡問題；房源拿房成本是前期開辟新市場粗放式擴張還是將裝修費用轉嫁給業主等。

無論是集中式公寓還是分布式公寓，都面臨來自房源方面巨大的壓力。一方面在經濟較為發達的地區，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價格較高。另一方面當前房東租期往往較短，前期裝修投入可能無法收回。目前長租市場屬于資本大量投入的發展初期，各類企業致力于擴張自身規模，行業集中度較低，發展速度較快但盈利較低的階段。能否取得低成本房源將決定長租公寓是否能存活并成功盈利。endprint

第二，分銷渠道和營銷費用需要參考公寓企業自身的策略，目前的分銷主要通過線下門店推廣以及線上平臺信息發布兩種渠道，依據自身的目標客戶群，綜合選擇線下包括單頁派送、掃樓、中介等傳統銷售手段進行地推式和線上平臺通過官網、APP、微信公眾號等官方網絡流量導流，并結合百度、58趕集、搜房網等渠道分銷網絡進行房源信息置頂展示等形式。

第三，利用夫妻老婆店和傳統二房東網絡系統，靠Excel表格就能管好房源，但這僅僅限在百套左右的房源量。當這個量級達到千套甚至萬套后，從樓盤——收房——產品化——庫存——出房——租后，每一個流程都要靠系統來管控，傳統二房東根本承接不了這個級別的房源量。這些系統包含官方網站、企業內部管理系統、業主管理系統等不同部分，良好的ERP公寓系統能提高每一個環節的效率。

第四，空置率、續租率和利潤率是衡量公寓企業的重要指標，拿房成本、收房出房速度、裝修成本、運營成本、房價上漲、房租上漲等都綜合地影響公寓企業的盈利。

“長租公寓的問題在于整個盈利模式還不是很清晰，雖然表面看很熱，但是，背后潛在的風險及成本會增加。”嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時也表示，“整個長租公寓在經營中，對于租客來說，其挑剔程度會增加，從服務的角度來講，會適當增加服務成本，會影響企業經營。對于各種長租公寓的企業來說，如何做大規模，企業也會有很多疑惑，是直接收購房源還是通過并購其他做長租公寓的項目公司的股權，還存在很多疑惑，如果做不到規模而只是小眾化的進行，可能性價比不是很高。”

最終模式

由于各長租公寓的用戶定位、運營方式和資金實力等方面各不相同，經營者采用的公寓模式差異較大。《中國經濟信息》記者了解到目前長租公寓布局主要采取集中式和分布式兩種模式。受益于自身或者母公司的資金實力，房地產開發商以及酒店旗下的長租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，打造標準化用戶體驗，致力于長期品牌的創建與推廣。而“互聯網+資本”租房平臺以及房產中介機構的長租公寓品牌主要采用分布式公寓布局，迅速獲取當地零散房源并依靠自身優勢快速成長，但分布式長租公寓客戶體驗不一、社交功能缺失，品牌溢價難以實現。綜合來看，集中式公寓憑借自身優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，將成為未來長租公寓市場的趨勢。

而且，我國的長租公寓多采取租下再轉租的二房東模式，這相比美國的房屋運營公司而言，不需要大量沉淀資金，因此在中短期就能發展到很大的規模。長租公寓的興起，帶給租戶更多地選擇。

過去幾年，相比房價的快速上漲，市場租金一直都比較平穩。據中信證券數據顯示，過去三年，即2014-2016年，CPI中租賃房房租分別同比上漲2.4%，2.6%和2.9%，市場走勢高度平穩。“由于房價快速上漲，住宅的租金回報率不斷下降。這種租金長期走低的情況將對整個社會經濟和地產行業產生多層次影響。由于我國的住宅租金回報率長期偏低，使得持有并放租的盈利模式邏輯很難成立。”中信證券分析師陳聰表示。

然而，目前在國內高房價低租金回報率的背景下，運營長租公寓的運營商大多數都還處在燒錢階段，多依靠風投等資本支撐在運作，同時加上租期太短、續約率低下、融資成本偏高，使得中國整個長租公寓行業的貨幣化率低下。雖然現在有公寓企業做到30萬間，但還未實現盈利，即使集中式比分散式更能做出高溢價產品，但盈利都很困難。雪上加霜的是現在公寓企業的融資成本高，租金分期業務的融資成本都在10%以上。

廣闊的公寓市場目前已進入分化階段，無論是哪一種模式，都只有在規模擴張與效率提升之間找到平衡點，通過精耕細作的運營，切實提高每個項目的利潤水平，才能脫穎而出。

不過，運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤相比，似乎并不能算是一個賺錢的好買賣。在中原地產首席分析師張大偉看來，現在長租公寓對于大部分房企來說，依然只是嘗試、布局、積累經驗。“房企現在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個市場來看，還沒有盈利的企業和盈利的可能性。房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業也只有2%-3%，遠遠不足彌補資金成本。”

嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，長租公寓未來的發展還是可以的，但也只是作為住房背后的一個補充，對于租賃市場發展和解決住房困難的導向具有積極作用。然而長租公寓有一點必須要明確，其不會作為主流方式而呈現。后續還是應該鼓勵房企進行新項目的開發，以新房項目進行租賃，同時租賃產品是可以先租賃后購買，無論分散式還是集中式，都是持久的剛需市場。對于先租后買這個模式，長租公寓還談不上購買這個角度。后續先租后買的模式未來會得到大力支持。長租公寓本身來講，作為大城市這樣的住房的一種補充模式，但還不能成為一種主導的模式。

然而對于先租后買的未來發展模式，山西省率先嘗試。2016年12月5日，山西省政府出臺《加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，允許消費者先租后買商品住房，支付租金可抵扣房款；鼓勵個人依法出租自有住房，并給予稅收優惠。其實不止山西，廣東、江西等地也在嘗試。

不僅地方政策予以支持，就連房企也已經有所涉足。萬科就曾提出了一個“以租代售”的模式，租客先和地產商簽訂周期租房合同，租金可分期或一次性支付。租期滿后，租客如果有購買意向，之前支付的租金可以抵償部分房款，雙方再簽訂購房合同。

對于先租購買，嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，其主要有兩方面優勢：一方面是打破了租與售相脫節的陳舊模式，對買賣雙方都有好處。現在許多人害怕一旦交了款，房子出現了問題，怕開發商翻臉不認賬，出現的房屋質量問題無法解決。而現在的先租后買就有了先觀察房屋質量的時間，消費者心里有數，房屋質量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會有太大的經濟損失。另一方面，即使租房人不買房，開發商的房子也沒有閑置，對雙方而言，都有益處。endprint