買賣型擔保合同的法律性質認定和法律效果探究

李鴻璐

摘要：從對買賣型擔保合同和讓與擔保含義的對比分析，可以看出買賣型擔保合同在概念上屬于后讓與擔保；從性質上來說，買賣型擔保合同具有擔保功能，但是其并不產生擔保物權，反之產生擔保債權，并不具有優先受償的效力。

關鍵詞：買賣型擔保合同 后讓與擔保 擔保債權 優先受償效力

2016年12月28日，最高人民法院公布的新一批指導案例第72號再一次提及到以商品房買賣合同擔保借貸合同的問題，雖然法釋〔2015〕18號釋明了此種類型的案件要按照民間借貸法律關系進行審理，但是，其并沒有就擔保借貸合同的買賣合同本身的性質及法律效果進行界定，此次最高院72號指導案例也依然沒有對此問題進行界定。而實踐中，以買賣合同擔保借貸合同的案件往往依照民間借貸法律關系進行審理，實質意義上往往將商品房買賣合同認定為無效。雖然法釋18號規定，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務，但是在同一個買賣合同標的物上同時存在物權擔保的情況下，很顯然，商品房買賣合同的擔保權人的利益無法受到保障。面對這種局面，對買賣型擔保合同的性質認定及法律效果進行分析就顯得尤為重要。筆者意圖探究此種擔保的性質，以求能夠為立法以及司法實踐提供參考。

一、買賣型擔保合同的概念界定

（一）買賣型擔保合同的概念

買賣型擔保合同是指雙方當事人同時或先后訂立買賣合同和借貸合同，并約定以買賣合同標的物作為借貸合同的擔保，若借貸合同到期，借款人償還借款，買賣合同不再履行；若借款合同到期，借款人無力償還，則履行買賣合同，將買賣合同標的物所有權轉移給出借人的擔保合同。就上述定義，我們可以看出，買賣型擔保合同與我國擔保法規定的法定擔保類型均相差甚遠，觀之學理，通過對比各種擔保類型，我們可以初步判斷買賣型擔保合同在表象上與讓與擔保較為相近，因此，其是否屬于讓與擔保屬于接下來應當討論的問題。

（二）買賣型擔保合同與讓與擔保的比較

讓與擔保是指債務人或第三人為擔保債務履行的目的，將擔保標的的權利事先轉移給債權人，于債務清償后，該權利復歸于債務人或第三人；于債務不履行時，該權利完全歸屬于債權人的一種非典型擔保。

就二者進行比較而言，相同之處在于（1）買賣型擔保與讓與擔保均是建立在基本的債權債務關系之上，兩者都是基于擔保債務履行而設立；（2）兩種擔保均是將擔保標的物的所有權附條件地轉移于擔保權人；（3）兩種擔保合同均規定在被擔保的債務清償之后，擔保標的物應當返還債務人，當被擔保的債務不履行時，債權人就取得擔保標的物的所有權。不同之處在于：兩種擔保合同中擔保標的物轉移的時間不同。在買賣型擔保合同中，雙方訂立買賣合同時并沒有轉移標的物的所有權，而是在債務不能清償時才發生權利的轉移；而讓與擔保通常是在設定時，將擔保標的的權利轉移給債權人。而楊立新教授提出“后讓與擔保”概念既認同了買賣型擔保合同與讓與擔保本質上的相近，又解決了其標的物轉移時間上的分歧。

綜上，從概念上講，買賣型擔保合同屬于后擔保讓與。

二、買賣型擔保合同的性質認定

在認定買賣型擔保合同屬于后讓與擔保之后，筆者認為有必要對其性質進行討論。主要從買賣型擔保合同是否具有擔保功能、其產生擔保物權還是擔保債權兩個方面展開。

（一）買賣型擔保是否具有擔保功能

買賣型擔保合同是具有擔保的功能的。從出借人角度來看，其將錢借出去是為了獲取更多的利益，而簽訂商品房買賣合同后，即使借款人在借款合同到期時無能力償還借款，出借人依然可以通過履行商品房買賣合同，依法取得相對于借款價值更高的商品房所有權，甚至在相對比于履行債務，出借人更期待通過履行商品房買賣合同實現債權，所以，商品房買賣合同對于出借人一方來說，具有可期待的擔保利益，是具有擔保功能的。

（二）買賣型擔保合同產生擔保物權還是擔保債權

雖然筆者認同楊立新教授關于“買賣型擔保合同屬于后讓與擔保”的觀點，但是筆者認為，買賣型擔保合同并不能產生擔保物權的效力，反之，其產生擔保債權的效力。

首先，《中華人民共和國物權法》第五條規定，物權的種類和內容，由法律規定。即物權法定原則。而根據《中華人民共和國擔保法》第二條規定，本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。買賣型擔保所屬的后讓與擔保并不屬于法定的擔保方式，僅僅是學理上的概念，我國物權法并未明確這一擔保物權類型。

其次，擔保物權作為物權的一種，理應具有排他性，而公示對物權的排他性、絕對性至關重要，也是區分物權與債權的重要因素。在買賣型擔保中，雙方當事人多在訂立商品房買賣合同時辦理銷售備案登記手續。關于商品房銷售備案登記手續，根據相關法律法規的規定，預售登記備案并不是一種物權意義上的登記備案，它的法律價值只在于通過行政管理的手段，來保護商品房交易的安全，最大限度地保障商品房買賣合同目的的實現。預售登記備案的公示僅是債權公示，以便公眾可以查詢某房源的銷售情況，登記的目的也是為了防止開發商一房多賣。可見，雙方當事人辦理的銷售備案登記手續和物權登記的效力完全不同，并不具有排他性、絕對性。

第三，擔保物權的效力在于留置或者優先清償，此即體現為物權的優先權效力，而物權之所以能夠產生優先效力，優先于債權，是由物權的公示公信主義決定的。交付與登記分別為動產與不動產物權變動的法定形式。應該看到，這一法定形式，不僅約束進行交易的雙方當事人，而且可以對抗包括第三人在內的任何人。因此，當物權與債權發生沖突時，經過公示產生的物權，具有對抗第三人（債權人）的效力，這種對抗性的結果，就是一個權利優于另一個權利實現。在實踐中，雙方當事人僅辦理了房屋銷售登記備案手續，這種登記備案僅僅是一種行政管理行為，并不具有物權登記的效力，不能對抗第三人，因此，也就不能產生打破平等債權的優先清償的物權效力。

因此，關于商品房買賣合同的定性應當認定為是一種擔保債權，不具有優先受償的效力。

參考文獻：

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