住房供給側改革不斷發力

宋慧芳

近期發布的一系列樓市政策，彰顯了政府建立長效機制的決心以及向供給側的調控思路轉變。然而對于供給側的落地如何破局，也成為了圍繞其發展的關鍵問題。

近日，中央和地方政府相繼出臺多項重要房地產調控政策，將樓市再度推向市場焦點。從廣州推進“租售同權”，到九部委聯合發文鼓勵租賃住房市場發展，再到北京的“共有產權”住房計劃，樓市調控方向正逐漸轉向住房供給側。

“限購、限貸等作用于需求端的調控措施長期對于抑制房價高速上漲見效甚微，房地產市場調控的關鍵在于差異化地增加有效供給，構建完善的住房供應體系。今年政府在供給側的頻繁調控動作，正是明確這一根本問題后的‘對癥施方”。中金公司分析員張宇表示，“需求側改革難長期有效的主要原因來自不論從土地購置還是新開工看，2010年之后市場有效住宅供應均未明顯放大。例如，2010年開始北京土地待開發面積和新開工面積增速都處于不同程度下行。尤其是住宅新開工面積從2010年后基本維持在1200到1500萬平方米左右，與每年銷售規模大體保持一致。”

調控的核心增加有效供應

據中金公司數據顯示，中國城鎮家庭戶均住房已達1.14套，但每個家庭戶實際在使用的住房套數僅為0.94套。18%的存量房被空置，且全部集中于最富裕的15%的家庭手中，20%左右的家庭仍居住在擁擠且設施老舊的房屋中。面向此類人群提供有質量的住房，才是有效的住房供應。

住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長朱中一在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，2016年底我國常住人口的城鎮化率為57.35%，戶籍人口的城鎮化率為41.2%，規劃到2020年要分別達到60%和45%。至于要達到發達國家70%以上的水平，則需要更長的時間。大量的農業轉移人口的市民化，再加上二胎政策的放寬等多種原因，城鎮新老居民對住房的需求量肯定是很大的。要實現房地產與新型城鎮化的協調發展，城市人民政府應當編制住房發展規劃，用于指導土地的供應。朱中一強調，“對于人口凈流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應，增加公共租賃房的供應。”

然而為了增加有效供應，最近的政策更是頻頻發布，大多是針對租賃市場。先是7月17號，在廣州市政府官網上，赫然發布了一個通知，即《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。隨后，7月20日，住建部、國家發改委等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，住建部提出“租賃市場承租人可以有更多的城市功能和享受均等化權利”，明確保障當事人的合法權益，未來承租人能獲得更多與買房人同等的待遇。8月4日，成都市政府辦公廳正式發布《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》，將全面開展住房租賃試點工作，組建國有住房租賃公司，承擔租賃住房業務，進一步培育和擴大住房租賃市場，鼓勵住房租賃消費，進一步服務新市民安居樂業。密集型的租賃政策發布，使租賃業務受到了前所未有的關注。

除了租賃市場，8月3日，北京市住建委對外宣布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。更是把共有產權住房再次推到了公眾面前，成為房地產業最近談論的焦點。根據該辦法，北京擬新推共有產權住房，新北京人獲得共有產權房的比例不低于30%。共有產權住房就是買房人與政府共有房屋產權，通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的使用權讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，最大限度支持購房剛需求。將來若上市交易，個人需按市場價把政府的份額購買下來，也可以退出已經持有的產權份額，當然準入條件也是比較苛刻的。

“從短期來看，這一政策可能對于房價影響不會立竿見影。首先，北京也并不是共有產權住房的先行者，以前上海更早已經有了共有產權住房，某種程度上可以說是北京借鑒了上海的經驗。其次，未來具體實施的細則也有待進一步明確。最后，很大程度上，房價長期上漲是貨幣現象，人民幣保值需求，投資渠道狹窄所致。”張宇表示。

不管是租賃住房還是共有產權住房，從中期來看，一個圍繞增加有效供給的房地產長效機制的雛形正逐步形成。中國房地產政策可能正迎來自1998年房改以來的一次最深刻變革。共有產權住房深層次的意義是，進一步落實“房子是用來住的”定位，是去投資投機化的房地產調控長效機制的一個組成部分。租售并舉等長效機制的形成，可以看成房地產行業的供給側改革，未來將直接影響中國樓市的格局。朱中一表示，相信在今后的若干年中，租賃市場會有比較大的發展。

供給側落地如何破局

“十三五”時期，解決好城鎮新居民的住房問題和改善原居民的住房條件，讓更多的居民達到小康的住房水平，將是住房業改革與發展的主要任務。“十三五”期間盡管增速下降了，但由于城鎮化還在持續推進等原因，所以房地產市場的總規模仍然是很大的。

“供給側的長效問題首先就是城鎮化戰略問題，是發展小城鎮還是發展大城市的問題。”著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱在2017博鰲房地產論壇中表示。土地是有限的，關鍵是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行為規律、人的遷移的基本規律，在城市化的初期階段主要發展大城市和大城市周邊的小城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個規律去人為地發展小城市？這是當前在中國稀缺土地的條件下，土地分配的一個大問題，也是供給側的基本問題。

在朱中一看來，城鎮化當中，長期以來小城鎮的建設和發展一直是一個短板。2014年以后，黨中央、國務院對推進新型城鎮化，對重點發展小城鎮和培育發展特色城鎮做出了部署，2016年7月份以后，住建部、發改委開始啟動特色小鎮的培育工作。目前來看，地方政府和有關部門的積極性都特別高，這其中有些需要加強引導，有些需要加強協調。朱中一表示，希望房地產企業以小鎮配套服務商的身份進入小鎮，為小鎮特色產業的發展和居民的宜居、宜業、宜游創造良好的環境。

“現階段政府的核心職責在于為中低收入家庭配建‘保量且保質的公共住房，并大力支持企業參與開發建設，而將商品房銷售和私房出租的定價、交易等環節交給市場，從而實現真正意義上的供應分層。”張宇表示。

盡管政策方向值得肯定，但要真正建立起完善的住房供應體系，仍有諸多操作層面問題需要明確與解決。

朱中一告訴《中國經濟信息》記者，供給側落地的關鍵在于地方政府的參與度和重視度，然而對于其將如何實施和落地還有待探索。

對于供給側的公共住房龐大的資金投入一直是制約其發展的核心障礙。據中金公司測算，3600萬套公共住房供應缺口對應的建設成本高達8.7萬億元，加上4萬億元土地成本，總投資規模接近13萬億元。如此高額投入對應的卻是漫長的資金回收期，地方政府和企業顯然難有動力參與其中。

然而在張宇看來，破局的關鍵在于盤活資產價值，采用資產證券化的方式改善投資現金流。以流動性低、現金流穩定、信用風險低的公共住房作為基礎資產實施證券化，廣泛吸收社會資金，有效解決一次性投入的資金缺口。

無論資產證券化還是房企自持物業，都需保證合理的項目投資回報，而公共住房最大的痛點正在于投資回報率過低。因此，張宇認為，當前北京、上海的住宅租金回報率僅為2%左右，遠低于國際水平。因此，房企參與公共住房建設的關鍵在于政府能否在地價上提供足夠讓利。endprint