“新常態”下中國房地產市場價格態勢及對策分析

吳沛晟

摘要：當前是房地產供給側改革的關鍵時期，自2013年我國經濟進入新常態以來，房價波動較大，當前房價也呈現新常態，因此文章研究了當前房價的基本態勢，并基于宏觀調控思考了一些對策，僅供參考。

關鍵詞：新常態；房地產；房價；態勢；對策

新常態下，中國房地產市場幾經波折，隨著供給側結構性改革的持續深入，房地產市場在“去庫存”的利好下，市場回暖，但也帶了較大的泡沫，并在宏觀調控下呈現出新的發展態勢。本文則主要探討房地產市場的價格態勢，希望能夠得出新常態下房地產的發展態勢以及房價調控對策。

一、新常態下的中國房地產

2013年中國經濟增速放緩，開始面臨經濟下行的壓力，2014年的房地產市場表現疲軟，卻沒有崩盤，得益于購房剛需旺盛。截至2015年全國住宅銷售面積總量約90億平方米，存量以及新增面積持續穩定在10億平方米以上，如圖1所示。

2015年以前的10年，中國房地產的高速增長離不開制度和人口紅利，量價齊升。2013年特殊窗口逐漸關閉，行業整體并沒有出現拐點，樓市出現疲軟。隨后限購、限貸政策逐漸放寬，降息降準，購買住房稅收優惠等一系列“救市”政策使房地產市場在2016年出現新一輪的爆發，房價再一次飛速增長。但是樓市卻始終不溫不火。無論是投資還是消費者的消費均表現出謹慎態勢。

二、房地產市場價格態勢

（一）數據

本文截取2015年1月至8月這個時期的情況來反應市場價格的變動，如表1和表2所示。

由于密集的“救市”政策出臺，部分城市房價企穩回升，由此可基本得出新常態下房地產市場價格的態勢。

（二）態勢

第一，從表1和表2來看，在供給側結構性改革中，房地產價格在逐步回調，市場回暖，但一些熱點城市價格變化過快，導致價格波動過大，2016年有房地產公司進行了調研，全球房價最貴的10個城市中北京和上海分列第10位和第8位，分別是112233元/m2和141510元/m2，樓市價格大規模下跌的可能性較小。

第二，房價回調城市數量加大，如同表1和表2所示數據，全國70個大中城市新建住宅和二手住宅價格下降的城市逐漸減少，價格上漲城市則在增多，經歷2014年的疲軟后，樓市回暖，到2016年全國50強城市中，成交均價到1萬元/平方米以上的城市達到18個，深圳、上海、北京分列前三，成交均價分別是53774元/m2、38283元/m2、33412元/m2，成交均價同比漲幅排行前三的則是深圳、蘇州和東莞，分別是56%，43%，38%。

第三，房地產區域過剩，整體空置率偏高。尤其是三、四線城市的空置率很高，海聞匯豐商學院院長指出中國房地產市場真正的泡沫其實不是房價而是空置率問題。同時方正證券首席經濟學家任澤平指出，中國房地產市場泡沫區域分化較大，一線樓市存在價格泡沫，三、四線城市存在庫存泡沫，因此去庫存還將是未來時間內的主要態勢。

第四，樓市調控逐步市場化，但行政化調控還將進一步持續，自2015年放寬市場，各項救市政策的出臺，房價開始回升，并在2016年再創新高。王微（國務院發展研究中心市場經濟研究所所長）指出，目前中國房地產市場泡沫風險已經開始顯現，雖然去庫存效果顯著，但是房價上漲過快，引發泡沫風險隱患。2016年政策逐步收緊，防止泡沫進一步膨脹。

三、基于宏觀調控的思考

從目前中國房地產市場現狀來看，短期內房地產依然是中國經濟的支柱產業。從經濟轉型和供給側結構性改革來看，未來政府很可能采用分類調控的手段。在探索房地產稅的同時，還將更為頻繁的干預合理引導市場預期，實現行業平穩發展。

（一）熱點城市房價高漲，市場化調控需進一步加強

從目前的房價態勢來看，雖然房價增長波動大，但政府正在力求企穩。中國房地產市場價格的變化，與政府的調控有著極大的關系，政策導向作用巨大。如圖2所示。

熱點城市在政策刺激下房價高漲，政府不得不再一次收緊政策，實行限購、限貸等政策。實質上熱點城市房價高漲，有專家指出關鍵還是在“炒房”大量投機者投資房產，使房價高漲的同時，使空置率同樣高漲。所以市場化調控還需進一步加強，當然如果立法完善，房地產稅出臺，有可能抑制“炒房”。專家指出，這種對策下，如果炒房者手中有200套房子，一年征收1萬元房地產稅，那么一年就要繳稅200萬，那么炒房者怎么敢持有200套房。這種對策不是為打壓房價，而是調節和引導房地產投資行為，使市場回歸理性。

（二）三、四線和部分二線城市迫于庫存壓力可能降價

部分二線和三、四線城市主要是庫存泡沫，房價有可能漲不上來，甚至可能下降。因庫存過剩，還需進一步去庫存。中國發展高層論壇2017房地產市場的供給側改革分論壇上，多為參與討論的房地產企業負責人表示，房地產市場價格上漲主要是供給問題，羅康瑞（瑞安集團）表示，房地產價格上漲，不同城市的市場表現分化明顯，如上海在2016年上漲了24%，而重慶只有5%。原因就是土地供給問題，像上海這樣的一線大城市，土地出讓總量只有690萬，市場上的購房剛需或是改善型需求依然龐大。這種觀點有一定道理，但是三、四線城市庫存高企，房子建起來賣不出去，就可能降價。根源在于城市發展的不平衡，三、四線城市對人口吸引力不足，關鍵還是要加強這部分地區的建設，尤其要有“大交通”的理念，發展其經濟，吸引人口持續去庫存，并引導投資行為。

（三）新常態的房價，房地產企業也要合理轉型

新常態下，行業面臨洗牌，政府的調控在收緊狀態下，樓市趨冷，反之則趨熱。政府調控是必須的措施，因為一旦房地產市場發展出現背離國民經濟的情況就可能影響整體經濟和社會，所以市場化調控和政策調控必然還會共存，以規范房地產市場。市場的調控關鍵還是房地產企業的合理轉型，政府在其中要其引導作用，要使房企適應新常態，加快房地產開發模式創新，順應房地產結構調整。

自我國開放房地產市場以來，房地產市場價格始終處于上升態勢，在強烈的購房剛需下房價上漲過快，政府不得以進行政策調控，房地產市場發展快速的同時也在趨于理性。但是在經濟新常態下，面對經濟下行的壓力，樓市趨冷，進入疲軟期，政府又不得不采取措施“救市”，而使房價再一次快速增長，而且面臨很多深層次的問題。本文由此提出了一些淺見，顯然有不足之處，但希望能起拋磚引玉之用，與業內同仁共同探討。

參考文獻：

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（作者單位：甘肅省蘭州市甘肅建筑職業技術學院招生就業處）endprint