深圳：“平臺優勢+專業服務”推動國有資源性資產陽光招租

深圳聯合產權交易所研究發展中心

深圳：“平臺優勢+專業服務”推動國有資源性資產陽光招租

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2013年11月，深圳市國資委出臺《關于加強市屬國有企業資源性資產租賃綜合監管的指導意見（試行）》，深圳聯合產權交易所（以下簡稱“聯交所”）成為深圳市國有企業資產招租指定的公開交易平臺。近三年來，聯交所充分依托產權平臺陽光優勢，積極推進國有資源性資產招租進場，通過加強“制度化、規范化、專業化、信息化”建設，構建了資源性資產陽光租賃平臺，有效解決了國有資產租賃管理和規范定價問題。并根據企業經營實際，深入挖掘項目服務需求，為企業提供更多增值服務，逐步吸引政府、省屬及區屬國有企業、股份合作公司等各類資產進場，推動資源性資產陽光招租工作再上新臺階。

截至目前，在聯交所競價成交的公開招租項目平均增值率超過40%，其中最高增值率達294%，有效實現了國有資產的保值增值，在規范租賃行為、促進廉潔從業、提升資產租賃效益等方面取得了明顯成效。

1 健全規章制度，持續完善國有資產進場招租業務規則

做好規范操作必然要求制度先行，為確保國有資產進場招租的公開、公平、公正，聯交所根據國有資產招租業務拓展情況，建立健全交易規則，進一步完善了《深圳聯合產權交易所市屬國有企業資源性資產公開招租操作規則》，制定了《深圳聯合產權交易所國有企業資源性資產公開招租綜合評審操作指引（試行）》和《深圳聯合產權交易所國有企業資源性資產公開招租項目公告期內一次報價操作程序(試行)》，規范了交易流程，豐富了交易手段，從制度上保障了國有企業租賃資產的陽光交易。

同時，聯交所結合公開招租項目評審、競爭性談判等多種交易方式的需要，出臺了《深圳聯合產權交易所股份有限公司專家庫管理制度（試行）》，為規范專家評審行為，完善評審機制提供制度保障，確保招租項目評審的公平公正性；并為加快推動“三資”交易進場，協助深圳市各區完成“三資”交易管理規范及業務操作細則，助推股份合作公司集體資產進場交易。各項制度規則的制定與完善為資源性資產招租業務提供了科學規范的操作流程和操作依據，有序推進國企資源性資產公開招租逐步走向規范化。

2 發揮平臺功能，以規范操作促進租賃業務陽光交易

聯交所秉承“三公”交易原則，堅持規范操作，全面推動國有企業資源性資產公開招租陽光交易。近年來，市屬、區屬國有企業公開招租業務取得顯著成效，央企、省屬企業的資產租賃業務也隨之迅速發展；同時，根據深圳市委、市政府《關于推進股份合作公司試點改革的指導意見》等文件精神，聯交所秉承規范、嚴謹的態度積極開展“三資”業務，穩妥、有序地推進股份合作公司集體資產進場交易。自2016年開展集體招租業務，各項工作進展順利，成效顯著，集體企業資產競價項目平均增值率約42%，增值金額超過3億元，競價率高達93%。在監管方面，目前已完成與深圳市寶安、龍崗、南山、福田、羅湖、光明等區的“三資”交易監管系統對接，全面推動落實“三資”監管工作。

2.1 堅持公開透明，雙重把關降低交易風險

為全面做好風險防控工作，聯交所的業務部門與稽核部門實行雙重把關責任制，對所有通過聯交所掛牌的項目深入開展前期審核和盡職調查，確保交易真實性與安全性，從源頭上降低交易風險，切實維護雙方利益，努力做到使招租人放心，令承租人滿意，促進交易全流程的陽光、規范、嚴謹。

2.2 借助平臺優勢，突顯兩個“發現”功能

聯交所充分利用平臺信息發布功能，廣泛征集意向承租方，挖掘物業資產潛在市場價值。深圳市寶安區某股份合作公司的兩宗物業資產招租項目在公告期間接到多家意向方對項目的咨詢，經過意向承租方的多輪報價，最終兩處物業均實現高溢價成交，溢價率最高達到200%，充分體現了聯交所平臺的“投資人發現”功能和“價值發現”功能，促進了集體資產的保值、增值。

3 專業服務升級，貼近企業和市場需求保障收益最大化

聯交所借助公司在企業產（股）權以及資源類、權益類資產交易方面累積多年的成熟經驗，結合企業經營實際，為國有企業資產租賃項目提供專業化、個性化服務，極大地提升租賃資產的經濟效益。

3.1 因企制宜、統籌兼顧，提供個性化服務方案

2016年10月，聯交所受深圳地鐵集團委托，代理深圳地鐵某線路段地下空間商業場地招租項目。該地鐵路段所屬片區既是深圳最為繁華的商業圈，也是地鐵密集區，而該項目的地下商業空間不僅位處核心商圈，同時也是地鐵換乘區域，其招租面積多達4399.7平方米，具有人流量大、活動區域密集等特點。深圳市政府高度重視該區域地鐵工程項目，聯交所結合政府建設規劃，兼顧考慮企業安全文明建設和商業效益問題，與出租方反復磋商制定招租實施方案，采取“綜合評審競爭性招租”方式開展物業招租，由評審專家從技術、商務等方面對意向方進行綜合評判。最終，該項目以50%的高增值率成交,推動企業實現安全建設與產業提升雙贏的目標，交易雙方都獲得滿意的結果，并對聯交所的招租服務給予了高度評價。

3.2 “深入調研+集中宣傳”,促進效率和收益雙提升

為進一步提高項目撮合率，加快招租項目落地步伐，聯交所對深圳市國資委直屬企業在寶安區的某物業招租項目開展深入細致的前期調研。經實地考查，聯交所了解到該物業是深圳市寶安區新安商業中心娛樂餐飲集中地，針對該區域的主要服務功能和餐飲娛樂集群發展特點，聯交所采用目標營銷策略，在公告期內集中面向娛樂、餐飲類客戶群大力宣傳和推廣，在鎖定目標范圍的情況下，提高了潛在意向方對項目的關注度，公告期間共超過20家意向方前來踴躍咨詢。最后，經過多家意向方激烈的網絡競價，該項目以高達108%的溢價率完美收官，有效實現了資源性資產收益最大化。

3.3 發揮專業優勢，立足市場提供專業化服務

2017年3月，深圳市寶安區某集體企業物業資產通過網絡競價，以86%的高增值率成交，實現了物業租金高溢價。該項目之前曾掛牌兩次，均未能成功征集意向方。聯交所主動介入，赴實地了解情況，結合該物業承租后開辦幼兒園的租賃用途，深入研究幼教行業發展概況和市場規模，在此基礎上向企業提出了專業化建議。企業采納建議并適度調整承租條件，放寬承租人資格限制，允許意向方以個人名義進行承租；同時將掛牌價格適度下調，掛牌結束后共征集到9家符合資格的意向承租方參與競價，最終成交價格相對調整前后掛牌價格分別增值46%和86%，幫助企業實現增值目標，進一步提升了客戶滿意度。

4 強化信息建設，利用“互聯網+”助力國企陽光招租

面對市場監管和行業競爭環境愈加嚴峻的形勢，聯交所把握機遇，以信息化建設為抓手，持續推動國資租賃業務的規范與創新。

4.1 建設信息系統配合國資監管

為實現國資監管部門對企業租賃資產的實時監測和動態監管，聯交所充分發揮信息技術優勢，協助市國資委完成了市屬國有企業租賃信息管理系統的建設和運維工作，系統自2016年上線以來平穩運行。聯交所將繼續維護和保障系統有序運行，逐步完善系統監測、統計分析、數據共享等功能，助推深圳市市屬國企公開招租監管工作取得實質性發展。

4.2 電子化流程完善服務功能

目前，公司內部業務已基本實現電子化審批，極大提升了聯交所的業務服務效率。聯交所乘“互聯網+”之東風，繼續加快推進租賃業務的全流程信息化操作，充分依托信息技術優勢，現已多次組織非現場電子競價交易，成功完成多宗異地競價項目，今后將繼續升級電子競價系統，逐步啟動線上報名、保證金退還等交易環節的遠程操作，通過不斷優化運作模式提升客戶滿意度。

4.3 信息透明增強輻射作用

為充分發揮陽光平臺優勢，推動信息公開化，聯交所在網絡平臺和紙媒發布信息的基礎上，繼續創新信息發布渠道，采用當前快捷的微博、微信公眾號平臺輔助發布，增強信息輻射范圍和輻射深度；對于重點客戶和重大項目，積極探索通過專門的路演推介加大宣傳力度，逐步吸引更多優質項目進場交易，進一步擴大聯交所租賃業務市場影響力和輻射力。