加強高校房地產管理促進國有資產保值增值

摘要：高校資產中占有較大比例的房地產管理資源如何能充分地發揮其在教學、科研、行政辦公和為師生服務的作用，確保國有資產的保值增值、迫切需要加強房地產的有效管理，促使學校各項事業得到迅速發展。

關鍵詞：房地產管理 管理體制 運行機制改革

中圖分類號：G647 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)07-099-01

在高校資產總量中，房產資源占有相當大的比例，它是高校賴于生存和活動的基礎。公用房是支撐教學、科研、行政辦公、后勤、產業的必要條件，關系到高校的可持續發展。如何與時俱進地變革和完善高校房地產管理體系，理順關系，合理配置房地產資源，充分發揮其在教學、科研、辦公、服務與經營中的作用，確保高校房產資源的保值與增值，保證學校的改革與發展。筆者就如何加強房產管理，談點粗淺的看法。

一、應理順和加強管理體制

綜觀全國許多高校，房地產管理通常要么是由資產管理部門在管理，要么是由后勤部門代為管理，相對成立由房產管理部門單獨成建制的管理部門只是在2000年后才陸續出現。由于在學校內部要以教學工作和科研工作為中心的，所以會造成對于后勤工作沒有教學工作和科研工作受重視，相對就處于一個弱勢地位，于是形成了可能存在的房地產管理多頭管理問題。未引起學校領導充分重視。另外，由于歷史形成的原因，房地產管理事實上也局限于運用行政手段，對校內各單位實行無償配給，校內各單位誰占有使用權，誰就有房屋的支配權。有些單位把本單位的一些房產用于經營服務，且收益多歸占有單位所有，造成學校非經營性用房緊張。為加強房地產資源管理，使有限的房地產資源能夠充分共享，更加有效地優化辦學資源配置，增強辦學實力。應將校內所有的房地產統一歸口個部門，其權限應是對全校房地產資源實行分類和動態管理，促使大量閑置的房地產重新分配，盤活房地產資源。而房地產管理部門的主要職能為：(1)制訂全校房地產總體規劃，保證學校可持續發展；(2)規范管理體系和管理制度的建設，加強日常管理；(3)加強檔案管理，調查收集房地產資源檔案材料，建立完整的房地產資源圖、檔、卡、冊等材料；(4)加強對因校辦企業轉制，學校后勤社會化改革等引起的房地產權益變化的管理，防止國有資產流失。

二、改進運行機制

要培養全校各單位和教職員工破除無償占有和使用學校房地產資源的舊觀念，樹立全校房產資源有償使用新觀念。因此，筆者所在學校2006年分別出臺了《武漢大學公房管理辦法(試行)》和《武漢大學公房有償使用實施細則》兩個房地產管理方面的主要文件，就是要利用經濟手段，實行教學、科研、行政辦公用房的有償使用制度，合理配置各部門房產資源，提高房產資源使用效率，這對提高辦學質量，增強學校的辦學實力都有重要影響。

同時該校也規定對將非經營性轉變為經營性的房地產資源，必須由使用單位提出申請，經房地產管理部門審核，報主管校領導批準方可辦理有關手續，并實行先簽訂租用合同及繳納租金后使用的管理辦法。

三、對相關用房可采用授權模式進行管理，規范門面房及校內經營網點的管理，努力確保學校增加收入

由于校園范圍面積大，正在嘗試授權一些單位具體負責管理一些經營性用房，既將經營性用房以整體租賃經營的新模式給有經營管理經驗的實體經營，同時這些實體將房租收入上繳給學校的方法運作。通過幾年運作下來。效果相當不錯，在實體得到了發展的同時也被監督規范了經營行為，學校也確保了收入，國有資產也得到了保值增值。因此，該模式可以繼續試行，進一步積累經驗和完善管理，待條件合適時就可以全面鋪開。在符合全校總體布局的基礎上，對歷史已經形成的經營網點要進行規范設置，該清理的要進行清理，該擴大設置的要擴大設置，同時也要做好日常的檢查和管理，規范各租戶的經營行為。要求各商戶嚴格按國家法律法規規定經營，對從事食品類經營的要按《食品衛生法》進行嚴格管理，禁止“三無”、假冒偽劣和過期霉變產品進人校園。店內所有商品必須明碼標價，不準哄抬物價、缺斤少兩，保持店面干凈整潔，凈化校園環境，同時學校也要為商戶創造良好的經營環境，穩定市場，配齊水電等基礎設施，按時足額收繳門面房房租，保證學校收入的穩定。

四、慎重對待學校周邊房地產資源開發與利用，且采用BOT模式進行開發

隨著市場經濟的迅猛發展，學校周邊土地資源、房產資源不斷在升值。因此，合理開發利用學校周邊房地產資源，將為學校帶來巨大的經濟收益，對增強學校辦學實力有著十分重要的作用。由于學校周邊土地開發出來的沿街營業房或各類專業市場投入少、收益快，一般投資在1～2年內就能收回。因此切忌過去那種以學校沒有資金，讓其它單位來開發，或學校不開發，讓學校所屬的某個企業來開發，且開發后免費使用期限定得過長，造成國有資產增值資金被開發單位侵占的做法。因此，只有學校直接開發周邊房地產，才能確保學校獲得最大收益。

BOT是英文Build-Operate-Transfer的縮寫，通常直譯為“建設一經營——轉讓”。學校在沒有巨額資金投入的情況下，利用校外企業和學校進行合作，利用學校周邊的房地產資源，由外部進行投資建設，房產的所有權歸屬學校，給對方一定的使用期限，學校也占用一定的房產資源，在若干年對方使用期限過后，學校收回房產的使用權，這樣一種方式，即以學校和私人機構之間達成協議為前提，由學校向私人機構頒布特許，允許其在一定時期內籌集資金建設某一基礎設施并管理和經營該設施及其相應的產品與服務。學校對該機構提供的公共產品或服務的數量和價格可以有所限制，但保證私人資本具有獲取利潤的機會。整個過程中風險由學校和私人機構分擔。當特許期限結束時，私人機構按約定將該設施移交給政府部門，轉由學校指定部門經營和管理。所以，BOT一詞意譯為“基礎設施特許權”更為合適。

五、合理調配學校房產資源

學校目前房產資源總量中其中的一部分住宅，隨著國家的房改政策已出售給教職工，相應的是學校正逐步在家屬區推行小區物業化管理，因此這部分房產資源逐步從學校的房產資源中不再列入。

做為原來的校辦產業用房，隨著學校這些重心工作已轉移到教學和科研中，而校辦企業中相當企業也基本上都進行了改制而成為獨立法人，但在改制過程中房產并沒有納入到后來成立的股份制企業中，且這些企業中也沒有增加學校人員編制，因此如何對校企用房進行有效管理成為一個課題。筆者認為這些用房不能再被無償使用，而要和學校理順關系，應該逐步退出學校用房，如暫時無法在近期內退出校內用房，就向學校繳納房產資源占用費，打人其企業成本中。對一些已關停并轉企業用房目前存在閑置或挪做他用的，則建議學校應妥善安置部分關停并轉企業的現有部分職工，就可以騰出大量的房產資源，投入到教學和科研工作中，成為教學和科研工作的增長點。

同樣地，由于各高校的后勤逐漸社會化。學校用人機制也一直在改變，持續增加的是學校的教學和科研人員。后勤部門的人員呈現逐年減少，后勤職工隊伍出現了老化現象，增加的人員趕不上退休的人員，因此，后勤用工就逐步趨向采用社會用工體制，這樣也可以通過保留部分必要的基礎設施和為師生員工服務的必要設施用房，而大部分房屋也將可以轉變為教學和科研服務的用房；或者集中面對社會用工進行集體性租賃居住，這樣既解決了為學校服務的社會用工人員的居住問題，又為學校加強和規范社會用工的管理，為學校的安全提供了極大的保障。同時也提高了學校現有房屋的使用效益。

總之，要高度重視房地產規范管理，改變歷來存在的誰擁有房產資源誰就無償使用的現象，讓管理權、支配權、收益權都統一歸口在職能部門管理。把房地產資源盤活，才能充分提高房產資源的效益，使國有資產才能增值保值。當然，新的管理辦法的推行，也離不開宣傳和引導。

(責編：呂 尚)