物業管理模式的反思與再造研究

何樹廷

摘 要：物業管理作為市場經濟的產物，彰顯出房屋管理模式的專業化、社會化。但到目前為止，已有30年歷程的發展，我國并沒有形成物業管理專屬的市場，也不具備相對成熟的管理模式與制度。如果不盡快探討出滿足我國國情，順應房屋管理的物業管理模式，不僅我國的物業管理難以邁向繼續發展的道路上，并且還會因為缺乏健全的管理體制與模式，誘發出眾多的社會問題。因此，業界人士必須對此予以高度的重視。

關鍵詞：物業管理 管理模式 反思與再造

隨著我國物業管理的不斷發展，正符合住房市場化的改革需要，彌補了單位制住房解體之后管理住房產生的真空，逐步形成主要以企業為主導物業管理的一體化模式，也培育人們物業服務的消費觀念。因此，基于潛藏的相關問題，本文梳理物業管理很多年以來實踐的基礎上，對我國已有的物業管理模式中存在的不足進行分析，并提出有利于物業發展的建議。

1、分析物業管理模式的反思

1.1物業管理主體存在的錯位

物業管理其實就是業主們所實施的一種共同的管理，業主掌握著物業的所有權。但是，我國物業在逐漸發展的過程中，業主的主體權利與地位長期以來遭到漠視，物業管理的相關活動成為了物業管理企業的主導者，《物業管理條例》更加明確了業主全權委托物業企業單一的管理方式。物業企業與業主在物業管理當中嚴重存在著主體角色錯位的現象，這樣在客觀層面上致使社會錯誤的認知了物業的管理模式，制約了業主自由行使物業管理方式的決策權與選擇權，同時，還存在著業主怠慢了與實施共同管理物業的權力、并未履行相關義務所留下制度方面的缺口。

1.2缺乏有效的物業服務市場機制

在物業管理市場的層面上，顯然賣方就是物業服務公司。因為物業所提供的服務含有集體性，因此其屬于準確的公共物品范圍，任何單一業主都無法決策其的價格，換而言之，只有全體業主或是具有代表性的業主才屬于真正的買方。但是在當前物業管理的市場中，真正的買方業主大會在大多數住宅區并未成立，嚴重致使物業管理的市場仍然處在有賣無買的狀態。在此種狀態下，就算物業服務企業不重視自身服務水平的進一步提高，也能實現賺取暴利及生存，這樣導致物業管理企業整體上嚴重缺乏較強的市場競爭力與積極進取的動力，最終限制物業管理企業的持續發展。

1.3缺乏有效的物業管理體制

近年來，物業管理存在的矛盾日益明顯，由于管理誘發的糾紛層出不窮，出現的群體、暴力等事件已經對建設住宅區的和諧與生活秩序造成一定的影響，而產生這些問題的源頭就是并未實行相應的物業管理模式與制度。如果不及時進行制度的改革，進行物業管理模式的再造，定會阻礙房屋的可持續管理。

2、再造物業管理模式

要想實現物業管理再造，需要建立在政府以及有關事業單位與業主大會共同努力的基礎上，對物業服務企業進行更加全面監督、管理、指導。

2.1加強指導

在我國的物業管理企業中，政府部門以及有關事業單位需要掌握好指導職能。首先，政府部門應該確定行業的規定及物業管理企業的職能范圍，以此促使其正確的運轉；其次，對于物業管理企業在管理中存在的不合理之處，政府部門應及時提出，以此來確保業主的相關權力；最后，相關部門應定期開展對全體工作人員與物業服務企業管理者的培訓工作，利用學習豐富的知識促使員工的工作效率與知識理論的儲存進一步提高，以此來保障執行全新的管理模式。

2.2加強監督

在落實新型物業管理模式的過程中，為了防止出現太多問題，需要通過政府部門及有關部門與業主大會共同進行監督。具體可以從以下幾方面著手：

其一，全面監督物業管理的主體權利。通過以上我們了解到物業管理企業主體存在錯位方面的問題，業主應有的所有權都被物業管理企業所取代。因此，監督方應確保業主的合法權益，以此回歸物業服務企業的角色，成為物業服務的供應者，進而提高物業管理的效果；

其二，提高對物業管理服務的監督力度。由于，物業管理企業在物業服務與政府所提供公共服務的交叉部分，極易導致政府部門的缺位與物業企業的越位現象。因此，監督物業管理服務主要是面向兩個方面，由此可見，業主的監督提到更加重要的地位。一方面，在實際監督物業服務企業的同時，不可以與原有的服務宗旨偏離，回歸服務中心，進而保障為業主提供優質的服務，另一方面，對政府履行自身承擔的責任進行嚴格的監督，共同為物業服務營造良好的環境。

2.3加強管理

在管理物業企業方面，政府及相關部門要想再造物業服務企業的管理模式，必須強化管理物業服務企業，不管是日常工作、實際業務操作，還是在處理應急事物方面，都要加強力度進行管理，以保障物業管理企業依法實行。

結束語

總之，通過對我國物業管理模式的反思，并且從政府部門與業主的角度提出相應的再造建議，我們相信只要在日常的物業管理流程中對以上幾點加以關注，我國物業管理企業的服務水平定會邁入新的層次，同時加強落實居民的主動管理的權以及行使權。

參考文獻

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