論明朝住宅用地法律制度

顧紅松 張艷芳

摘 要 明朝時期是我國古代封建王朝的鼎盛時期，由于經濟的發展，土地兼并的加劇，其土地法律制度與其他朝代相比更為具體和完善，對于明朝土地法律制度的研究已有很多，但是對于明朝住宅用地法律制度的研究相對較少。本文通過對明朝住宅用地法律制度的概況、本質、原則等內容的介紹，使人們對明朝住宅用地的法律制度有一個更加全面的認識。

關鍵詞 明朝 住宅用地 法律 制度

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A

1明朝住宅用地法律制度的概況

明朝處于中國封建社會晚期，其住宅用地法律制度和其他各項典章制度一樣，承襲元朝，當然也有自己的一些創新，顯示時代風貌與特征。“土地之制，凡二等：曰官地，曰民地。初，官地皆宋、元時入官地地。厥后有還官地，沒官地，斷入官地，學地，皇莊，牧馬草場，城堧苜蓿地，牲地，園陵墳地，公占隙地，諸王、公主、勛戚、大臣、內監、寺觀賜乞莊地，百官職地，邊臣養廉地，軍、民、商屯地，通謂之官地。其余為民地。”《明史·食貨志》這段話概括了明朝住宅用地的種類及其歸屬，大體的意思為明朝的住宅用地分為官用地和民用地兩類，其中官用地包括皇家用地、官員用地、學校用地等，剩余的為平民住宅用地。

2明朝住宅用地法律制度的本質

2.1明朝住宅用地的構成

從住宅用地的所有者構成來看，明朝全國的住宅土地分為：地主住宅用地，自耕農住宅用地，軍隊住宅用地，皇家住宅用地，藩王占地，國家儲備地，即傳統的民地和官地。從土地田畝的勘查登記制度來講，有：魚鱗圖冊，考成法。

2.2明朝住宅用地存在的問題

明朝住宅用地存在的問題有：傳統的土地兼并，明朝特有的土地獻附，地方政府巧立名目的各種攤派，雜稅，如火耗，運耗等。

3明朝住宅用地法律制度的原則

根據《大明律·田宅》的規定，明朝的住宅用地主要分為官員住宅用地與平民住宅用地，其住宅用地法律制度的原則為官地與民地并存，同時明朝的土地制度繼承前代，所以其住宅用地法律制度的原則還有溯及原則。此外，明朝住宅用地法律制度還有一戶一宅的原則。

3.1官地與民地并存的原則

（1）官地：官員住宅用地的來源，大都數承襲元代，主要包括元代皇室、王公、貴族、臣僚等所有的住宅土地以及元末喪亂20年造成的大量無主荒地；此外，還有沒收罪犯的住宅用地等。

（2）民地：在平民住宅用地中，有地主所有和農民所有兩種形式，其中農民所有是明朝住宅用地的主要組成部分。

3.2溯及原則

明朝承襲宋朝、元朝之后，處于中國封建社會的晚期，住宅用地法律制度和其他法律制度一樣，“多因前代舊制”。所以明朝的住宅用地法律制度也繼承了宋朝、元朝的相關規定。

3.3一戶一宅原則

明朝法律規定農民住宅用地是屬于農村集體組織所有的、農戶享有使用權的土地，由農村集體組織按照一戶農戶一幅住宅用地的原則分配，供其建房居住，包括建了房屋的、建過房屋的或者決定用于建造房屋的土地。

4明朝住宅用地的管理

明朝住宅用地的管理主要包括住宅用地的管理機構和住宅用地的管理內容兩個部分。其中戶部是明朝住宅用地的主要管理機構。住宅用地的管理內容又分為住宅用地的授予，住宅用地的登記和住宅用地的保護。

4.1住宅用地的管理機構

戶部是明朝住宅用地的主要管理機構。戶部尚書主管全國戶口、賦役、土地、房屋等方面的工作。其日常工作有為遷移的農民開墾荒地，安置逃亡的農民，以“魚鱗圖冊”和“黃冊”為根據，抑制地主進行土地兼并；授予無地農民相應的住宅用地；管理全國范圍內住宅用地的登記；對私自侵吞他人住宅用地等不法行為及時糾正和處罰。由此我們可以大致看出，明朝住宅用地的授予、登記、保護等方面主要由戶部尚書負責。

4.2住宅用地的管理內容

4.2.1住宅用地的授予

（1）官地：官員住宅用地的授予主要包括以下幾個方面：賞賜給王公、貴族、勛戚、功臣等的住宅用地，這類土地，一經賞賜就成為私人所有。分配給官員的辦公用地和邊臣的養廉地，為補給官員俸祿之用，此種土地官員不能私人所有，仍屬國家所有。

（2）民地：平民住宅用地的授予主要包括以下幾個方面：地主住宅用地，即大中小地主階級所有的住宅用地。這些大土地所有者取得住宅土地的途徑是：封建官府的賞賜；依仗權勢的巧取豪奪；中小農民為避免賦役減免地租所奉獻的地產；奸人為獲賞而投獻的他人地產；利用金錢購買的土地等。農民所有的住宅用地，主要來源于國家分配和繼承。

4.2.2住宅用地的登記

明朝建立之后，開國皇帝朱元璋把戶口管理和土地登記結合起來，實行了“黃冊”制度和“魚鱗冊”制度，使得土地和戶口能夠一一對應起來。“黃冊”即戶口冊，“魚鱗冊”即土地冊，如果不考慮其間具體技術方法的變化，這兩種制度一直沿用至民國時期，是土地登記的重要方法。

明朝洪武二十年，朝廷制定出各地土地地產登記管理的方案，詳細記載每宗土地的業主姓名、地土形狀、面積等，發展和完善了明朝初期的土地登記制度，成為確定當時住宅用地所有權的重要途徑。

4.2.3住宅用地的保護

明朝通過各種立法手段，先后制定頒布了一系列關于保護平民住宅用地等土地所有權制度方面的法律規范。明朝初年，為了避免出現新的土地產權糾紛，曾經頒布了一些法律法規，禁止官僚、貴族等兼并掠奪平民的地產。明朝在土地法令方面，主要內容包括以下幾點：

（1）農民開墾的荒地，可以獲得印信執照，取得該土地地產的所有權，可以建造房屋作為住宅用地使用，永準為業；

（2）荒地開墾必須經過六年后，才允許征收賦稅，差派徭役；

（3）招來流民和開墾荒地數量多少，是評定有關官吏政績的重要標志。

5明朝住宅用地的罰則

明朝住宅用地的罰則主要體現在兩個方面，第一是對盜賣田宅的懲罰，第二是有關土地所有權的懲罰措施。

5.1對盜賣田宅的懲罰

明朝法律規定，凡是隨意盜賣、冒認、用假錢購買以及侵占他人田宅的人，一畝田、一間房屋以下，笞打五十。每增加五畝田、房屋三間，罪加一等。罪行最高是杖打八十、徒刑兩年。如果是官員，罪行則翻倍。

5.2土地所有權相關的懲罰措施

與住宅用地罰則相關的內容還有土地所有權方面的懲罰措施。明朝的土地所有權包括土地國有與土地私有兩種形式。明朝與元朝對于土地所有權規定的不同之處在于，明朝不實行均地制，同時從法律上廢除了限制土地兼并的規定。為了發展農業，確保土地的最大化使用，朱元璋在建國之初就規定，凡是逃棄的荒地，全部歸最先開墾占有的人所有，原來的土地所有者即使回歸也喪失土地所有權，只能夠請求返還地上的房屋和墳墓。洪武年間多次下令，確認開墾荒地者擁有土地所有權，國家給予相應免稅的獎勵。這些規定雖然使一部分無地的農民獲得了一些土地所有權，但也為貴族官僚地主無限制地兼并農民的土地，提供了相應的法律依據。根據弘治年間的統計，當時皇帝直接占有的土地和皇族、貴戚、宦官占有的莊地，占全國土地30%以上。這是明朝高度發展的封建君主專制的經濟基礎。同時也導致了大量農民失去了自己的土地。

為了保護土地所有權人全面行使占有、使用、收益、處分等權利，明朝統治者以法律的形式確認了各種土地所有權，并對侵犯土地所有權的行為制定相應的懲罰措施。凡是盜賣、偷種、替換、冒名頂替和侵占他人土地的，每一畝土地，笞打五十；土地每增加五畝，罪行加一等，最高到三年有期徒刑；如果是強占土地，那么杖刑一百，流放三千里。

6明朝住宅用地的來源

明朝住宅用地的來源較為廣泛，主要有三種途徑，分別為國家分配、住宅用地的買賣和住宅用地的繼承。

6.1國家分配

明朝初年，明太祖朱元璋以戰爭的形式，統一全國。可惜，由于戰爭的原因，把事關國計民生的戶籍、地籍，或者化為灰燼，或者殘缺不全。“版籍多亡，地賦無準”，這種情況，使朱元璋感到深深的憂慮。不立即解決這個難題，分配土地，皇權的鞏固與強大，勢必成為一句空話。

6.2住宅用地的買賣

6.2.1住宅用地買賣的權利

自從宋代以來，隨著社會經濟的不斷發展，尤其是在明朝的住宅用地買賣之中，除了典當制度之外，尚盛行“活賣”制度，且典和賣經常被人們混用，從而可以看出國家賦于了平民可以隨意買賣住宅用地的權利。

6.2.2“任所置買地宅”律

在明朝，對于住宅用地買賣的規定，一項重要的法律制度就是“任所置買地宅”律。

明太祖朱元璋鑒于元代統治的腐敗，在建國之初便組織官員修訂明朝的法律。吳元年十二月，制定了《大明令》。洪武元年，又命令儒臣詳細制定《大明律》，其后經過幾次的修改，于洪武三十年正式頒布施行。“任所置買地宅”律作為國家成文法典之條文，被編錄于《大明律》“戶律-地宅”一門中。

元朝取代宋朝之初，江南地區的強盜頻繁，加上元朝官員和軍隊干涉民政，社會動蕩，百姓苦不堪言。這導致民族、官民矛盾極其尖銳。因此國家三令五申杜絕官吏侵犯百姓產業，以此緩和各種矛盾，平息江南亂局。由此可見，明代“任所置買地宅”律，相對于元代“禁官吏買房屋”的立法，在全面保護百姓地產，抑制官員貪腐方面有著較明確的針對性，也更加具有可操作性。

6.3住宅用地的繼承

明朝農民所有的住宅用地，即自耕農和半自耕農所擁有的小塊住宅用地，亦即直接生產者的小額住宅用地。這些農民所有的小塊住宅用地，大多數是從他們的前代繼承的祖產，或者是他們自己開辟的土地。這是有地者或無地者的中間階層，從全國范圍來看他們人數眾多，他們擁有的住宅用地數量也相當可觀，在封建社會經濟結構中處于相當重要的地位。這些小土地所有者，他們的經濟地位很不穩固。他們時常因為債務、賦役、地租以及天災等原因破產，出賣自己的住宅用地，失去生活依據和住所。

我國農村社會的代際傳承是以男性主義而展開的，女子外嫁他村則隨夫申請住宅用地，即使在本村結婚亦應隨夫申請住宅用地。習慣上，農村家庭隨著時間的推移戶主（夫）的主體資格越來越強，而女性（妻）一方隨著時間推移，兒女成長，不僅主體資格不能體現為戶主，甚至連真實姓名也可能丟失。

基金項目：中國地質大學（武漢）研究生專業學位案例庫建設項目“《法律職業規范與倫理》教學案例庫”（201703）；中國地質大學（武漢）2017年度校級教學研究立項“案例教學法在法學教學中的應用”（2017B22）。

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